您的网页浏览器版本过低。更新您的浏览器,以便在该网站上获得更安全、更快速以及更优质的体验
建议升级浏览器: firefox 火狐浏览器 download chrome 谷歌浏览器 download

三季度职业经纪人预期指数:市场预期悲观,居民房价支付能力走弱,“表外”杠杆蕴藏风险

作者: 杨现领
2018-07-13 16:09
32城29730名经纪人参与的三季度全国职业经纪人市场预期调查。

中美贸易战如火如荼、棚改货币化减弱,外界动因的叠加,给中国楼市又增添了不少不确定性。三季度楼市是否会迎来拐点?贝壳研究院进行了2018年第三季度全国职业经纪人市场调研。此次调研共回收覆盖32个城市的有效问卷29730份。

基于本次调研及与前一次的对比,我们发现:

1.2018年第二季度,改善性需求有明显增加,与刚需共同推动市场恢复。

2.总体投资占比下降,前期均价上涨较多的成都吸引了较多投资者,投资占比相对略高。随着后期市场动力的趋弱,投资占比将继续回落。

3.随着前期房价的上涨,重点城市居民的房价可支付能力不足,筹借首付成为普遍现象,而这部分购房杠杆无法被监测到,隐藏了部分风险。

4.新房限价带来更多购房需求,带来抢房现象,引起市场混乱,应适当退出。人才引进政策稀释限购效果,政策方向的不明确扰乱市场预期,限贷限购的调控政策相对最有效。

5.经纪人预期调控政策将会持续,且将以限购限贷和增加政策性住房供应为主,政策性住房的市场吸引力不高。

6.全国经纪人对第三季度市场预期较为悲观,预期指数继续向下,且程度明显加大。成都市场经纪人预期最为悲观,沈阳和合肥市场预期相对乐观。

一、2018年第二季度刚需和改善性需求共同推动市场恢复

2018年二季度改善性需求占比较一季度明显增加,与刚需共同推动市场恢复,主要是由于前期积累的改善性需求释放及学区房旺季带来的学区改善需求增加。整体来看,首次置业占比37.4%,较前一季度下降8.6个百分点,改善性换房占比45.7%,增加7.6个百分点。

从15城来看,上海、北京、青岛、济南改善性换房需求占比较高、且占比有明显提升,其他城市首次置业需求仍是主流。其中,上海和北京换房需求本身较高。青岛由于前期房价持续上涨(近期开始下行)导致刚需入市较为困难,首次置业占比较低。

广州、深圳和西安虽刚需占比仍是主流,但改善性换房占比增加明显,广州和深圳是前期因调控被挤压的换房需求改善开始释放,而西安则与青岛一样是因为价格的大幅上涨带来的刚需难以“上车”,相应地改善性需求占比提升。

近年来,重点城市已经进入到住房需求改善的阶段,但由于调控的原因(“认房认贷”),部分改善性需求难以释放。而且随着保障性住房(70/90政策、共有产权房)政策的继续推动,未来满足居民居住升级的品质住房供给更加稀缺。

二、总体投资占比下降,前期均价上涨较多的成都投资占比相对较高

随着调控的不断加码和信贷政策的持续收紧,投资的门槛和难度增加,投资需求减少。15个城市中,仅成都投资占比超出了10%,其余均低于10%。成都前期由于人才政策外加房价持续上涨,导致投资客户较多。随着市场的自然回落,投资占比将会继续下行。

三、重点城市居民房价支付能力较弱,“表外”杠杆蕴藏风险

从调研的结果看,我国目前重点城市居民的房价可支付能力不足,首付中除了自有储蓄和换房外,均需要从家庭之外筹借。其中,沈阳需要筹借的比例稍低,主要是因为房价水平相对不高。按照正常的收入水平,2017年北京首次购房者攒够首付的年限已达到23年左右,深圳也达到18年左右。房价的上涨以及房贷利率的上浮使得购房门槛提高,从而筹借首付成为普遍现象,而这部分购房杠杆无法被监测到,隐藏了部分风险。而且2017年部分城市的月供收入比已超过60%的警戒线(深圳90%、北京76%),再加上隐藏的表外借款,潜在的金融风险不可忽视。

四、限价政策刺激了新房购房需求,限贷政策的效果最为明显

新房限价带来需求增加,抢房之下摇号政策频出,加剧市场恐慌。在二季度的调研中我们发现重点城市普遍存在一二手倒挂现象,本次调研我们发现重点城市均存在因一二手倒挂而选择购买新房的情况。由于新房价格低于周边二手房,从而带来购房者争相抢购,导致新房市场上演抢房大战,买房号炒出天价,乱象丛生。其中,杭州和成都最为明显,有91.3%和90.7%的经纪人接触到了因一二手房倒挂而去买新房的客户,因此杭州和成都也出台了摇号政策。虽然刚需客户优先摇号,但摇号中签率仍旧较低,且存在一些难以监管的寻租渠道,依然会加剧市场恐慌。

全国经纪人认为限离政策抑制房价的效果最差,15城中有9城经纪人选择了限离。而深圳、沈阳和武汉的经纪人选择了限购是因为这3个城市的人口导入力度较大,落户容易,故限购政策变的相对无效。

全国经纪人认为限贷是抑制房价最好的政策,尤其是在限贷政策较为严厉的一线城市,其次是限购。限价政策表面上限制住了价格上涨,但实际上抑制房价效果并不理想,代表实际价格的二手房价格仍旧上涨。而且限价新房容易产生寻租费用,购房者成本并没有明显降低,且摇号难度大加剧市场恐慌。限价政策应当适当退出,合理的定价一方面可以排挤部分投资需求,另一方面预售证价格的提高也有利于增加开发商的拿证积极性、增加市场供应。此外,要做到限购和人才落户政策的统一,严防投资者通过人才引进政策来抢购房屋。

五、经纪人预期调控政策将会持续,政策性住房的市场吸引力不强

经纪人预期后期调控政策将以限购限贷、增加政策性住房供应为主。全国86.1%的经纪人预期第三季度调控政策会持续,并将以限购限贷为主,辅以增加政策性住房供应(共有产权房、人才住房等)。

从城市来看,北京和深圳的经纪人预期第三季度的主要调控方式是增加政策性住房供应,南京、上海和武汉等七个城市的主要调控政策中也有政策性住房供应增加,未来增加政策性住房供应成为一种趋势。以北京和深圳为例,北京2018年计划供应1200公顷的住宅用地,其中共有产权房用地200公顷,普通商品住宅用地仅450公顷。深圳6月5日出台的深化住房改革的意见稿中指出,未来普通商品住宅供应占比为40%,人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应各占20%。

购房者对政策性住房的购买意愿并不强烈。虽然增加政策性住房供应是未来调控的主要趋势之一,但购房者对政策性住房的购买意愿并不强烈,全国经纪人所接触的客户中愿意购买政策性住房的比例仅为39.5%。15城中,北京、上海和天津的购房者购买政策性住房的意愿最低,不足35%。政策性住房供应的增加挤压了普通商品住房的供应,会使需求较大的商品住房更加稀缺,带来价格上涨的预期。

六、经纪人对三季度市场预期悲观,合肥市场预期略乐观

全国经纪人预期下季度市场量价将有所下行。其中,全国有52.1%的经纪人预期下季度成交量会下降,41.6%的经纪人认为三季度成交价会跌。随着6月市场的下行,经纪人预期开始走向消极。预期成交量会下降50%以上的经纪人占比达到18.1%,高出上二季度9.3个百分点;预期均价会下跌10%以上的经纪人占比较上一季度高出9.9个百分点。

分城市来看,价格相对稳定的北、上、深及南京的经纪人认为三季度成交量价均会基本持平(变化10%以内),前期价格上涨较多的青岛、长沙、西安的经纪人认为三季度成交量价会稳中向下。沈阳和合肥的经纪人对市场乐观,认为三季度成交量和价格均会稳中向上。而调控持续加码的成都的经纪人则相对悲观,预计下季度成交量价均会大幅下降。

随着调控的不断加码、信贷政策的持续收紧,2018年第三季度全国经纪人市场预期指数仍然为负值,市场预期向下程度较二季度明显扩大。分城市看,成都的市场预期在二季度转向向下后,第三季度再次下探,市场预期最为悲观。青岛、济南和上海上半年市场持续低迷,经纪人预期也较为悲观。长沙和西安在经过一轮上涨后,外加调控的深入,经纪人预期开始转向,预期下季度市场将会有所回调。北京、广州、杭州和武汉依旧保持向下的预期,且程度有所扩大。合肥由于人才引进政策力度较大,后期将有大量需求进入,经纪人预期较为乐观。

注:

[1] 3是落户容易有补贴;2是落户难度一般,无补贴;1是难落户,无补贴。

*经纪人预期指数是基于经纪人对后期市场量价走势的方向和力度判断为基础,拟合得到,正数为客观,负数为悲观,绝对值越大则越客观/悲观。

-------------------------------------

如果您有优质的、符合见闻调性的原创文章,欢迎以个人的名义投稿入驻华尔街见闻名家专栏。

投稿方式 :请将个人简介以及代表作品发送至 zhuanlan@wallstreetcn.com ,并附上电话和微信以便做进一步沟通,在主题中标明: 申请入驻见闻专栏 + 投稿人名字

参与评论
收藏
qrcode
相关资讯
参与评论