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7月北京二手房市场继续降温,潜在供需乏力
作者: 杨现领
2018-08-02 17:03
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每月 · 市场复盘

2018年7月北京二手房市场继续回调。RealData显示链家实时成交量环比减少12%,成交绝对水平是2018年以来除2月外最低值,买卖双方成交周期依旧保持高位。均价为62740元/平,环比上涨0.6%,同比基本持平。市场的继续下行原因有三,首先需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;其次新房成交的明显增加分流二手房需求;第三随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足。未来调控环境依旧高压,供需增长依旧低迷,新房的分流因素依然存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。

一、7月成交继续回调,均价趋稳

Real Data数据显示,2018年7月北京二手房买卖市场继续降温,成交量降价稳,市场成交节奏依旧缓慢。

市场继续明显回调。7月北京全市二手房网签量为1.48万套,环比减少6.3%,降幅收窄。从链家实时的成交数据来看,成交环比继续下降,降幅达12%,成交绝对水平是2018年以来除2月外最低值,但好于2017年末水平。核心500盘0成交占比继续上升至7.2%。买卖双方成交周期依旧在高位保持。

均价环比基本持平。7月北京二手房成交均价为62740元/平,环比上涨0.6%,与去年同期水平基本相当。5月均价在教改政策影响下结构性明显走高后,6、7月份由于成交的下行,均价上涨动力不足,故保持相对平稳态势。

二、供需增长乏力,市场预期回调

由于需求在前期集中释放,年中市场显现疲态;7月新房成交的明显增加分流二手房需求;随着市场下行及房地产税相关传言导致市场信心不足,观望情绪加重,量降价稳。

供需增长疲软导致量降价稳。6、7月份市场成交的下滑主要是由于供需在3-5月间集中释放后近期疲软所致。受季节性及政策性因素影响,3-5月市场成交量明显持续增长,这在一定程度上透支后市需求,近两月新增需求降至2018年以来低位,7月新增客源及带看量环比分别下降0.4%和5.1%。此外,4月以来新增房源量持续下滑,绝对水平降至2017年以来的历史低位,新增房源的低迷导致房源紧俏度上升,从而影响市场成交。成交的下行难以支撑均价的大幅上涨。

新房市场分流二手房需求。随着限竞房及共有产权房的陆续入市,7月北京商品住宅成交面积达30.9万方,处2018年以来月度成交高位,仅次于5月成交水平,环比明显上涨55%。新房市场对二手房需求的分流亦是成交下滑的原因。

买卖双方信心不足致市场继续下行。前期市场下行,叠加当前我国面临的国际贸易环境较为严峻,且7月房地产税相关的传言导致市场信心不足,7月调价房源中涨价占比继续下降至22.3%,新增挂牌均价连续3月保持稳定,业主市场预期回调。购房者观望情绪加重,核心500盘快速成交率下降至25.7%,为近一年较低水平,7月带看成交比为56,近两月持续上升,市场成交难度在5月基础上上升。市场预期的回调使得均价失去上涨动力。

三、预计8月市场依旧低温,量价趋稳

当前北京市房地产调控持续高压态势,且无宽松迹象;供需增长依旧低迷;新房的分流因素亦将持续存在,预计8月份市场表现与7月份相当,难有大的起色。在信贷趋紧、“认房认贷”不放松换房难度大、新房持续分流的因素综合作用下,预计下半年二手房市场热度将低于上半年,成交量减少、价格趋稳。

每月 · 市场数据

■ 各城区二手房量价排行

■ 商圈成交量TOP20

■ 商圈成交均价涨幅TOP20

■ 小区成交量TOP20

■ 小区成交均价涨幅TOP20

【指标解释】

1.议价空间=(最后挂牌单价 - 成交单价)/最后挂牌单价* 100%

2.调价房源中涨价占比=一段时间内挂牌价格上调的房源数量/一段时间内所有进行调价的房源数量

3.新增挂牌量(新增房源量) = 一段时间内通过各渠道新增挂牌房源的数量之和

4.新增房客比=一段时间内某地区新增客源数量之和/一段时间内某地区新增房源数量之和

5.新增带看量=一段时间内客户的次数(即同一客户一次看多套房算一次带看)

6.新增带看房源量= 一段时间内看房的套数(即可能同一房源多次带看均计入次数)

7.月度去化周期=本月可售房源套数/截至本月12个月的平均成交量

8.带看成交比=一段时间内带看房源量/一点时间内成交量

9.核心500盘快速成交率=在每个自然月所成交的二手住宅物业中业主成交周期小于14天的成交物业数量/ 当月样本楼盘的总成交量 *100%

10.核心500盘零成交楼盘占比=某一时间段内,核心500盘中未成交楼盘所占的比重

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