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许小乐:信心正在消散
作者: 杨现领
2018-08-08 17:16
迎接更深更长的回落。

上半年的报告中,我们率先揭示真实的市场降温,“繁荣”只是市场管制下的表象,过度管制和政策边际放松带来的“热闹”不是真的热,6月的经纪人预期调研验证了我们的判断,近两月重点城市二手房成交全面回落,300城市中上涨的城市越来越少、下跌的城市越来越多。从微观市场来看,购房者、业主以及开发商对市场升温的信心正在消散,悲观情绪正在生长。

从局部回落到全面回落

进入下半年以来,一手二手倒挂、不同城市分化的态势出现转向,不同市场、不同区域同步降温的态势逐渐显现。

根据贝壳研究院监测的数据,7月重点城市二手房成交量在6月的基础上继续回落,其中杭州、青岛、武汉、长沙等前期“补涨型”城市的表现尤其明显,前期回落的天津、上海继续回落。从态势上看,从“局部回落”、“轮动变化”到“全面回落”。尽管7月成都、南京成交量增长,但是前者是6月调控导致“超跌”后的修复,后者则是新房供应的不足带来新房需求向二手的溢出,整体看依旧处于低位水平。

从价格来看,重点城市的二手房均价以下跌为主,大部分城市连续下跌。以成都为代表,“515调控”后近两月成交均价分别环比下跌8%、2.5%,大连、杭州、西安、长沙等一季度热度略高的城市“由涨转跌”,这也是重点城市市场全面下跌的标志之一。

从范围更大的样本来看,全国347个城市中,二季度价格上涨的城市越来越少、价格下跌的城市越来越多。347个城市中大部分城市并无明显调控,但是市场也在自然下行,且下行的范围在明显扩大。

在之前的上行周期,不同市场、不同城市轮动上涨来自于换房市场的联动效应。现在,这一联动效应开始发挥反向的作用。

第一,新房与二手房的换房链条受阻,两个市场同步下行。上一轮上升周期主要是由改善性换房需求释放形成,二手房换新房是大城市的通常路径。在二手房市场成交量下降时,新房市场需求也会不足。今年以来北京新房供应量为1.7万套,成交不足1.1万套,可见在换房难度加大的下行市场中,高性价比“限竞房”的去化并不及预期,库存也在持续走高。

第二,全国跨区域换房的链条断裂,不同城市同步降温。一线城市市场的持续低迷会减少需求外溢,加上严厉的限购,周边城市的市场会回到自身人口需求的基本面轨道,难以上升。随着棚改货币化有序退出,三四线城市向上级城市换房的动力也因“失血”而减缓。近两个月新房成交量均下滑的城市中,除了大连、西安外,其他均为三四线城市,三四线城市市场的降温使得城市间的换房难以持续。

从过去多年市场变化的规律上看,上行周期容易出现分化,而下行周期又会趋于一致。让市场由分化变成一致的原因是金融环境的收紧。从调控以来,房地产贷款利率一路小幅攀高。市场预期的货币“放水”并没有如期而至。今年1月和4月,央行实施了两次定向降准,但从房贷利率和市场表现上看,这两次定向货币宽松并没有让资金大量进入房地产市场。原因是,强金融监管与严格的信贷政策有效截断了货币的传导路径,资金进入市场推高房价的难度增加。

按照中央政治局会议传达的信号以及部分城市最新的政策动向,短期内限制房贷的政策不会转变,即便货币保持适度充裕,对市场的影响也不宜高估。

供需两端信心均在消散

无论在上行还是下行期间,市场的表现与市场预期总是相互交织影响。进入下半年来,我们看到,购房者、业主、开发商等市场主体对降温的预期趋于一致。

需求端预期全面降温。从先行指标来看,7月重点城市的新增客源全面下滑,潜在需求的不足将使得后期市场进一步回落,市场的回落又会带来市场预期和信心的进一步下滑。

购房面积下降透露真实购买力的不足。北上深为代表的大城市二手房的套均成交面积在持续下滑,表明市场成交以中小面积为主,中大面积的改善型换房持续下滑,改善乏力。

市场成交周期明显延长。成交周期代表市场交易节奏,交易周期越长,表明购房者购买意愿更弱,观望态势明显,也表示业主房子更难卖。7月大部分济南、南京、青岛、天津、长沙、重庆等重点城市的客户成交周期拉长。一方面是购房者陷入观望,另一方面也是由于首付能力不够。

业主预期不断走低。作为修正初始预期的行为,调价中涨价占比可以作为业主预期的重要指标。近三个月重点城市调价中涨价占比持续回落,业主信心开始消散,积极下调报价,上海、青岛、成都、天津等城市涨价占比低于20%。

开发商拿地趋于谨慎。购地作为开发商最重要的经营环节,土地市场的走势不仅代表一级市场热度,也代表了开发商对于市场的预期,除了融资端收紧外,对于市场预期的悲观也是导致土地市场热度下降的重要原因,表现为流拍土地数量越来越多、成交土地的楼面价和溢价率持续下行。据统计,7月百城土地成交溢价率下降到11%以下,这是2015年下半年以来(市场上一次恢复后)的低点。

购房者、业主、开发商三者预期发生一致转变,并且在不同的市场之间相互传染,将会让未来市场走势不容乐观。

许小乐

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