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房贷利率下行的背后,不止地产股回暖那么简单,还有这一真相不能忽略
来源: 东方财富Choice数据
2018-08-10 18:21
引导语:房贷利率下调,不过是货币政策放松的落地带来的,而以往的宽松,资金倾向于流向的是地产、股市...

引导语:房贷利率下调,不过是货币政策放松的落地带来的,而以往的宽松,资金倾向于流向的是地产、股市,历史,这一次会重演吗? 房贷下调,地产股回暖

8月9日,楼市再传重磅消息,中国工商银行和中国农业银行下调上海首套房利率折扣,从95折降至9折,而二套房利率维持基准利率上浮10%不变。市场普遍认为,此次下调利好首次购房者,从而有助地产开发商的销售。

而从资本市场上看,房地产板块果然闻风而动,板块领涨全行业的同时,房地产个股也是活跃异常,截至下午1点28分,南都物业、深物业A两只个股涨停,整个板块共有84只个股翻红,涨幅超过3%的个股有10只,一度沉寂在调控趋严环境下的地产股,迎来了一次“反攻”。

数据来源:东方财富Choice数据

从买房成本的来看,按照中原地产首席分析师张大伟测算,上述两家银行在上海的首套房贷利率从4.66%降低到了4.41%。意味着,如果按照100万贷款30年计算,每个月将减少150元的月供。

而按照广发证券的策略报告,他们认为,国内宽信用已经由基建链条深化至房地产,接下来地产链条周期将是A股“绝处逢生”夯实底部的主力,将房地产股列为首推!

这么说,地产股又要涨一波啦?

房企销售同比仍在增长

在政策的大力调控之下,今年1-7月份房企销售额同比增长明显,7月份有不少房企实现销售额同比增长超100%。

而按照国家统计局对上半年经济数据的说明,上半年得益于企业抢手业绩和高周转战略,上半年全国商品房销售面积、销售金额较去年同期分别增长3.3%和13.2%,房地产投资开发额高位运行。

主要房企1-7月销售情况

数据来源:克尔瑞,东方财富Choice数据

可以发现,领衔的碧桂园、万科、恒大3家企业,1-7月份累计销售金额均超3000亿,占据榜首的碧桂园销售额甚至高达4615亿元,已经占到了其2017年全年5508亿销售额的84%,按照目前的趋势,今年出现3家销售额超5000亿的房企,不是没有可能。

而从此前的政策变动来看,不同城市显然出现了一定程度的分化。具体而言,三四线受限,利好一二线。

不同类型房企销售额增长情况

资料来源:天风证券研究所,东方财富Choice数据

从天风证券的报告可以发现,1-7月,重点布局三四线的房企销售额同比增速出现明显下滑趋势,而实现全国布局的万科、保利、招商、金地,同比增速较高。

从政策面来看,6月份关于棚改货币化安置的问题一度引爆市场,主要原因正是在于其针对的是三四线的棚改,一旦货币化安置收紧,三四线城市的房价,以及销售额的增长,下滑将在预期之内。

而此次随着从上海开始首套房贷利率下折,其他的一二线城市,会不会也有政策跟进,

房贷下调背后,货币宽松已悄然展开

房贷利率的下调,反映的是银行资金的充裕,因为只有资金充足才有房贷冲动,而银行资金充裕的背后,货币宽松的踪迹,已经越发明显。

政策释放宽松信号

进入6月份以来,央行明显增加MLF操作规模,对中长期流动性支持力度逐渐加大,尤其是7月23日开展的5020亿元的1年期MLF操作,是有史以来单次最大规模MLF操作

数据来源:东方财富Choice数据

与此同时,央行通过窗口指导,额外给予MLF资金,支持商业银行增配较低等级信用债,政策口号之外,真金白银的支持,让市场感受到了边际放松的信号。

而在7月26日的国务院常务会议上,货币政策的宽松正式得到确认,会议指出:稳健的货币政策要松紧适度保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕,疏通货币信贷政策传导机制,落实好已出台的各项措施。

宽松已传导至利率市场

众所周知,在我国,货币政策遵循“中央银行—商业银行—企业、个人”的传导路径,而商业银行作为上承央妈意志,下达企业和个人的“中间人”角色,其面临的资金状况,松和紧,可视作货币政策宽松与否的重要参照物。

货币政策传导路径

资料来源:东方财富Choice数据

上海银行间同业拆放利率(Shibor)走势

数据来源:东方财富Choice数据

通过Shibor走势,可以发现,无论是隔夜品种、1月期、3月期还是最高的一年期,均达到甚至接近15年最低点的水平,创下3年新低的背后,实质宽松已然发生

同时应该注意到,此轮宽松不同于以往的“大水漫灌”,而仅仅是边际宽松。7月31日的中央政治局会议上,仍然强调了“要把好货币供给总闸门,保持流动性合理充裕”。

结语:房贷利率下调,不过是货币政策放松的落地带来的,而以往的宽松,资金倾向于流向的是地产、股市,历史,这一次会重演吗?

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大太阳

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