二级市场进入中报季，多家房企在本周披露了2018年上半年财务报表，此前行业内销售金额和业绩预告多有喜报，各家营收和利润普遍同比上涨。但直到半年报问市，我们才得以一窥上市房企负债水平和偿债能力的真面目。
为什么房企负债水平须重点关注？一方面，宏观去杠杆要求市场主体降负债、少借钱，反映到上半年房企身上，即拿地、开发环节的融资渠道持续收窄，银行开发贷款、公司债、地产信托的规模不同程度地收缩，销售环节则受到住房按揭贷款政策收紧的影响，导致回款速度减慢。
这也引出了下一个问题：当下房企偿债能力如何？借钱是资产负债平衡，还钱则对应着现金流管理。根据年初中诚信预估，2018年若按100%回售比例测算，房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按50%回售比例，到期公司债也达到2500亿。相比之下，2017年房企到期的总债务规模仅500亿。偿债压力山大，房企现金流迎来大考。
净负债率（有息负债减去货币资金再除以净资产）是反映房企负债水平的常规指标，但融创中国孙宏斌曾提出，销售额和剔除预收账后的净负债之比，更能反映开发商现金流的安全程度，销债率越高，说明风险越小，反之则风险越大。本文将重点对万科A和碧桂园的负债水平和偿债能力进行分析。