碧桂园PK万科 偿债能力谁更强

作者: 岳嘉
高周转中稳定偿债是安身立命之本。

二级市场进入中报季,多家房企在本周披露了2018年上半年财务报表,此前行业内销售金额和业绩预告多有喜报,各家营收和利润普遍同比上涨。但直到半年报问市,我们才得以一窥上市房企负债水平和偿债能力的真面目。

为什么房企负债水平须重点关注?一方面,宏观去杠杆要求市场主体降负债、少借钱,反映到上半年房企身上,即拿地、开发环节的融资渠道持续收窄,银行开发贷款、公司债、地产信托的规模不同程度地收缩,销售环节则受到住房按揭贷款政策收紧的影响,导致回款速度减慢。

这也引出了下一个问题:当下房企偿债能力如何?借钱是资产负债平衡,还钱则对应着现金流管理。根据年初中诚信预估,2018年若按100%回售比例测算,房企将有4000亿以上的公司债要到期。即便按50%回售比例,到期公司债也达到2500亿。相比之下,2017年房企到期的总债务规模仅500亿。偿债压力山大,房企现金流迎来大考。

净负债率(有息负债减去货币资金再除以净资产)是反映房企负债水平的常规指标,但融创中国孙宏斌曾提出,销售额和剔除预收账后的净负债之比,更能反映开发商现金流的安全程度,销债率越高,说明风险越小,反之则风险越大。本文将重点对万科A和碧桂园的负债水平和偿债能力进行分析。

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