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问答 | 长租公寓的“罪”与“罚”
作者: 黄黛玉
2018-08-25 18:44
长租公寓是否真的暴利?又是否真的是房租暴涨的幕后推手?而在这次的风波后,它又将走向何方?

在这个夏天,各地房租飞涨,大部分一二线城市的房屋租金同比涨幅都超过了10%,而舆论的矛头也纷纷指向了长租公寓。

有人认为是长租公寓的出现导致了房租上涨,也有人表示长租公寓根本就是敛财利器,能空手套白狼,贩毒赚钱的速度都没它快。

那么长租公寓是否真的暴利?又是否真的是房租暴涨的幕后推手?而在这次的风波后,它又将走向何方?

长租公寓风波

此次关于长租公寓舆论的导火索是一篇发布于8月1日名为《资本盯上租房,要吸干年轻人的血吧》的帖子。

发帖人称,自家房屋要出租,心里预期价位是7500元/月,而自如报价8500元/月,蛋壳公寓则加价到9000元/月,自如又提高报价至9500元/月,几轮之后,蛋壳最终以10800元/月拿下了房子。

8月17日,时任我爱我家副总裁的胡景晖又在接受媒体采访时表示,以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,完全破坏了正常房屋租赁市场。随后,我爱我家回应称,胡景晖的言论仅代表个人态度,不代表我爱我家的观点。

次日,胡景晖在朋友圈称被我爱我家官方勒令辞退。8月19日,他又在个人媒体沟通会上重申,“长租公寓爆仓,一定比P2P爆雷更厉害”。

8月20日,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,并承诺不涨租金且拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

然而一波未平一波又起,昨日,有媒体爆出杭州一家名为鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司因经营不善宣布破产,约有4000户租客受损,并涉及6家网贷平台。

何为长租公寓?

“长租公寓”,又名“白领公寓”,“单身合租公寓”,是近几年房地产三级市场一个新兴的行业。

主要是指是运营商将业主房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家具家电,以单间的形式再出租给房屋周边的白领上班人士。

长租公寓的流派有哪些?

截止目前,一线城市长租公寓合计约300多家,根据华菁证券统计,可以分为四大类:

酒店系,以华住城家、铂涛窝趣、如家逗号为代表。

此类公司运营效率高,住客和存量物业管理丰富,酒店集团拥有较多的存量物业可以进行改造,获房成本低,但如果离开了母公司的支持,物业获取、市场扩张都将面临问题。

开发商系,以万科泊寓、招商蛇口壹栈、金地草莓社区为代表。

此类公司同样获房成本低,它们充分利用母公司手上闲置自持资产进行升级改造,并且能借助集团整体的信用进行低成本融资。不过和酒店系公寓运营商一样,一旦离开母公司资源支持,市场对外扩张时盈利的持续能力将遭遇挑战。

中介系,以我爱我家相寓、链家-自如寓、芒果公寓、世联红璞为代表。

此类公司的长租公寓业务由租赁中介业务延展而来,有天然的客源和分散式房源获取渠道,而且有实力的中介未来可以以集中公寓为据点发展周边分散式租赁托管服务,以轻重结合的方式进行扩张。只是其运营能力和控制成本能力有待注意。

创业系,以魔方公寓、优客逸家、寓见、爱上租、青客为代表。

此类公司的领导者对细分市场的敏锐选择、商业模式的适应性、团队的执行能力都是十分重要的市场竞争武器,但其资源端和资金端都没有先发优势。

根据寻找中国创客统计,目前具备一定规模的40家长租公寓中,创业系占47%,开发商系占37%,酒店系和中介系则各占8%。

其实,这四类可以更简单的分为两类:一是集中式长租公寓,特点是自有物业、整体装修、专业配套服务,包括酒店系、开发商系,以及部分创业系;二是分散式长租公寓,特点是从不同的小区的房东手里获取房源、合约不稳定、简单装修、缺乏配套服务,主要以中介系为主。

长租公寓市场如何融资?

在过去几年里,长租公寓最传统和最主要的融资模式,就是PE/VC推动的股权融资,但随着资产证券化在国内的深入发展,ABS成为了新宠,也就是房企、房产中介或运营商以公寓产权、预期租金或租房贷款作为底层资产,在市场上公开募资的一种融资方式。

从类型来看,长租公寓ABS产品类型包括类REITs、CMBS和信托受益权ABS三种。

据统计,ABS已吸引了包括自如、新派、魔方、招商蛇口、碧桂园等多家企业的青睐。2017年以来,市场上相继推出了近20个ABS产品,涉及资金超900亿元。

不过,长租公寓ABS虽然发展迅速,但东方金诚结构融资部总经理郭永刚认为其目前面临多个问题:由于盈利水平不高,这影响了长租公寓ABS原始权益人/资产服务机构的持续经营能力和履约能力。另外,长租公寓类REITs也有高税负的问题。并且长租公寓租客群体多为青年,毕业季、过年等因素都可能会影响空置率,从而影响现金流稳定性。

长租公寓是的暴利行业吗?

答案:并不是。

SOHO中国董事长潘石屹在8月19日深证首个SOHO3Q开业时表示,不建议做长租公寓,因为这个生意是亏的:

“原因很简单,就是一定会有银行贷款,如果是从银行贷款来的利息,按照银行的基准利率是4.9%,你可能4.9%拿不到,得5%、6%,把款贷过来建成公寓再租出去,回报率最高超不过1%,这个回报率,租房的价格再翻一番还是亏本的。”

并且比起居民直租而言,长租公寓的成本,不仅包括拿房成本,还有装修摊销、人工成本、获客成本、增值税等等。

红璞公寓总经理甘伟曾公开表示,公寓的底租成本占总成本的55%-60%,租金差为1.6-1.7倍,还需每年摊销15%-20%的装修成本,以及人工等成本。

碧桂园的长租公寓业务部门也曾做过一次测算:

以深圳目前月租4000元的一间集中式长租公寓为例,承包租赁费摊销的成本要占到60%,约2400块钱,每一间房的装修成本大概是七万,按照五年60个月来做摊销,每个月将近1200元,每一间房还包括了人工,水电费等开销,大概是600块钱日常维护运营成本,仅这样粗略计算,一间长租公寓成本最少在4200元以上,超过了租客支付的租金4000元。

因此,如果长租公寓运营商不加价,基本上不赚钱。

而且目前为止,尚未有长租公寓运营商宣布整体盈利,根据贝壳研究院和21世纪产业研究院共同发布的《2018中国住房租赁白皮书》(以下简称《白皮书》)统计,全国长租公寓门店关店率甚至已达到3.6%。

长租公寓是房租暴涨的幕后推手?

根据中国房价行情网公布的数据,2018年7月,有26个城市的房屋租金同比都在上涨。其中,成都房租同比涨幅高达31%,深圳涨幅也接近30%。

总体来看,全国大中城市中,只有兰州一个城市的同比涨幅低于10%,为7.7%,其余城市的涨幅均超过10%,更是有近一半的大中城市涨幅超过20%。

数据来源:中国房价行情网,数据整理:腾讯新闻

但长租公寓和中介大举进入房屋租赁市场,租赁房机构化的比例提升,的确也是房租上涨的推手之一。

中原地产首席分析师张大伟表示,一线城市房租上涨较快,长租公寓争抢房源确实是重要原因:

“就像共享单车市场,竞争激烈的时候,几大巨头在资本支持下采用高成本扩张方式,改变了行业生态。很多长租公寓,把一些中低端的房源租来之后升级改造,变成中高端房源,租金明显上涨。”

但从租赁住房的机构化比例来看,长租中介的占比并不高,其对租房市场和租金难以“只手遮天”。贝壳研究院数据显示,租赁机构化比例最高的大中城市是北京,为10.3%。其次是杭州和上海,分别为9.2%和7.6%,在租赁市场的房源中,绝大部分还是来自房东个人出租。

此外,房租走高,还应考虑到租赁人口占比提高,供需短期内失衡等问题。

据《白皮书》统计,我国目前租赁人口共计1.68亿,租赁房源供给端与租客需求端的匹配性面临考验。以北京为例,北京共有租赁人口800万人,租赁房源量却仅为350万间,缺口达400万间以上,供不应求仍是主要矛盾。

对于长租公寓的“惩罚”

因长租公寓企业被指高价收房哄抬房租,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门对长租公寓头部玩家进行集中约谈,明确要求住房租赁企业不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,也表示将严查哄抬租金扰乱市场的行为。

8月19日下午,北京市房地产中介协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家企业负责人参加,共同承诺“不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源”,并且不涨租金拿出手中共计超过12万套的全部存量房源投向市场。

此后,自如、蛋壳公寓和我爱我家旗下相寓也纷纷作出回应。

8月20日,蛋壳公寓发布声明承诺,2018年8月至12月,北京地区蛋壳公寓租金环比7月不增,且不囤房惜租;蛋壳公寓不与友商恶性竞争,未来两个月在北京地区承诺将提供20000间以上可出租房源,满足市场需求。在北京地区,2018年12月31日前,凡满足签约条件、签约租赁时长两年的,两年内房租不涨价;2018年12月31日前所有签约1年期租约的客户,到期续签租金涨幅不超过6%。

相寓副总经理张多也对《证券时报》表示,预计能在2个月内提供2万套房源,并承诺这些房源环比8月不涨价。

同日晚间,自如发布《关于维护住房租赁市场健康稳定发展的说明》,承诺将在未来三个月为北京市场提供新增房源约8万间,新增投放市场的房源会维持租金不涨;全国九城续约房源涨幅不超过5%。

8月22日,羊城晚报发布评论文章称,强化监管,进行适当的行政干预是必要的,但更重要的还是要根据各地实际情况,多管齐下,对症施治:

“一方面要尽快弥补政府公租房廉租房的短板,加大房源的供给,加强各种保底措施,如廉租房的政府供给。城中村的改造,要为打工族租房留下空间。另一方面,加强房屋租赁市场的监管,严惩恶意炒作、哄抬价格行为。亦可对信誉良好的运营商予以财政扶持,奖优罚劣。”

长租公寓的未来

根据链家测算,去年全国有17万亿元的住宅成交额,有1万亿元的租金总额,预计到了2030年,中国的租赁人口将达到3亿人,租金规模预计5万亿元。

有分析人士表示,在房屋租赁行业,品牌和房源会对租客的选择有较大的影响,长租公寓头部玩家的优势会逐渐显现。

自如网CEO熊林曾在今年的一次采访中提到:“10年后,排名前10的长租公寓企业可能会占据60%的租赁市场。自如则希望占领整个市场的20%。”

此外,华尔街见闻在主编精选文章《不吹不黑 长租公寓是一门怎样的生意?》中提到,未来,开发商自持的集中式长租公寓料将成为住房租赁市场新增供给的主要形式,这种产品不存在高价收房、哄抬房租的环节,随着越来越多政策性住房租赁土地的出让,开发商的成本可能会降低,集中式长租公寓的租金甚至有望回落,平抑整体的房租水平。 

同样值得注意的是,近一年来上海政府推出了超过20块热门区域的租赁住宅用地,并规定开发商全部自持、用于商业化租赁。这种做法不仅给予了开发商未来自持运营的利润空间,保障其积极性,热门区域也能吸引住企业和人才,这或许也是未来长租公寓的一个新方向。

*本文来自华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn)。更多精彩资讯请登陆wallstreetcn.com,或下载华尔街见闻APP。线索和反馈请发邮箱 am@wallstreetcn.com 。* 

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