参与评论
收藏
地产调控升级加码,中小房企如何在夹缝中求生存
作者: 汪杰
2018-09-21 20:35
在“坚决遏制房价上涨”的政策目标下,中国楼市调控鼓点密集。中央层面,注重深化基础性关键制度改革,强化金融监管和风险防控,加快住房租赁体系建设,保障居民合理自住需求;地方层面,深入推进住房制度改革,优化住房和土地供应结构。2018年调控政策依然不会放松,特别是针对一线城市和热点二线城市,但也会坚持精准调控,不搞一刀切。中央和地方的关系进一步厘清,赋予地方更多权利,但同时地产也承担更多责任;总的来说,国家房地产调控政策继续保持严厉,事实证明已经初见成效,我国大部分一二线城市房价趋于平稳,三四线去库存也收效明显,当然在这个过程中也加大了房地产行业投资拿地和对外融资的难度,对于房企来说在传统方式的基础之上寻找适合自己的创新方式也就显得极其重要,本文将对新形势下房地产企业拿地策略和创新融资方式进行探讨。

  一、2018年中国房地产行业调控政策

  • 中央加快住房基础性制度建设

两会坚持房住不炒定位,建立健全长效机制。2018年3月,两会政府工作报告提出更好解决群众住房问题,进一步强调“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

  • 各部委积极部署房地产市场调控

各部委积极部署房地产市场调控、长效机制构建任务,深化基础性关键制度改革,加快促进房地产市场平稳运行的长效机制构建。住建部强调,2018年要深化住房制度改革,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,抓好房地产市场分类调控,促进房地产市场平稳健康发展。银保监会提出要努力抑制居民杠杆率,重点控制居民杠杆率的过快增长,严控个人贷款违规流入股市和房市。继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。央行要求切实防范化解金融风险,加强金融风险研判及重点领域风险防控,加强影子银行、房地产金融等宏观审慎管理。国家发改委也强调引导规范房地产企业境外发债资金投向,限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等,并要求企业提交资金用途承诺。

深化基础性关键制度改革。两会提出健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。全国人大发言人也表示房地产税制改革已逐渐步入正轨。国务院出台《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》,提出人均城镇建设用地水平较低、规划建设用地规模确有不足的,可以使用跨省域调剂节余指标少量增加规划建设用地规模。完善土地供应制度,健全城乡一体化土地供应体系。原国土部提出改变政府作为居住用地唯一供应者的情况,研究制定非房地产企业依法取得使用权的土地用作住宅用地的办法,深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点。改革土地供应模式,增加住房土地供应量。农业农村部提出允许在符合规划的前提下,利用闲置的各类房产设施、集体建设用地等,以自主开发、合资合作等方式来发展租赁物业。住建部提出热点城市安排住房用地占城市建设用地比例建议不低于25%,确保公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上。此外,全国统一的不动产登记信息管理基础平台已进入全面运行阶段,为房地产税的征收提供了关键数据支撑。

中央和各部委都积极出台相关政策调控房地产市场,推进相关制度的建成,目的在于把房价控制在一个合理区间,极力打压多年来房价一直上涨的势头。

(三)地区积极出台具体的调控政策

在中央加快住房基础性制度建设以及各部委积极部署房地产市场调控的基调下,地区政府也尽快响应上级政策,形成和落实适合地区特点的具体调控政策。

1、一线城市调控政策

从表4中我们可以看出在一线城市当中均实施限购限贷政策,广州对公共租赁住房进行摇号分配并把南沙作为共有产权房试点,同时深圳出台限售政策以及暂停向企事业单位和社会组织等法人出售新建商品住房和二手房来进一步调控房地产市场,总体趋势体现为持续强监管,调控常态化;大力鼓励租赁市场的发展,租赁房及保障房占比提升。

2、强二线城市调控政策 

从表5中我们可以看出在强二线城市中除了成都对本市居民没有限购之外,其他城市均实施限购限贷政策,其中杭州和成都对于购房实施公开摇号措施,而武汉通过大学生8折购房等措施进一步吸引人才流入,总体在政策上体现为多项限购限售政策陆续出台,坚持房住不炒,人才落户政策引发新一轮抢人浪潮。

3、中等二线城市调控政策

从表6中我们可以看出选取的中等二线城市中均实施限贷政策,地区差异会体现在首付比例以及商贷和公积金贷款比例上,而佛山、石家庄对于本地居民不限购,非本地居民限购并且对于社保或个税有年限要求,重庆未实施限购政策,其中重庆、西安和太原进行限售,西安、佛山进行摇号购房。总体上,在热点城市租购并举,加速房产市场多元化发展,提高公租房,租赁住房及共有产权房比例。

4、三线城市调控政策

从表7中我们可以看出只有襄阳没有限购限贷,只是实施限售政策,包括襄州区在内新购买的商品住房和二手房须满两年后才能上市交易,其他地区均进行限贷。而沧州和嘉兴均是对于本地居民不限购,非本市居民进行限购,保定和中山放松落户政策,加大吸引人才落户的力度。总体政策上,三线城市体现为部分房价较高城市进入限购限售名单,整体调控宽松,棚户区改造维持高的开工规模,显著受益棚改货币化。

5、市场监管政策

除了传统的限购、限售、限贷等政策,2018年上半年政策非常注重市场监管的强化,通过监管的强化,规范市场秩序,保障合理购房需求。2018年上半年,全国超过40个城市(县、区)以及湖北、海南、湖南、新疆和辽宁5省出台房地产市场监管政策。其中,湖北、福建、海南、辽宁、福州、江门、长春和绍兴柯桥出台措施强化住房价格监管。湖南、重庆、西安、长沙、石家庄、丹东、嘉兴、淄博、北京、贵阳等省市出台措施,加强对房地产市场监督检查,查处违法违规行为。武汉、佛山和赣州加强对住房销售监管。海南、南京强化对新房网签备案管理。济南重点查处房地产开发领域非法集资行为。长沙、成都、武汉、西安、佛山、杭州、高安、嘉兴、西安、青岛等出台公证摇号销售政策。住建部等七部委对北京、上海等30城市开展治理房地产市场乱象专项行动。

6、人才政策

与此同时,各地出台政策争抢各类人才。2018年全国范围有吉林、辽宁、山东、海南、四川、浙江6省,25个城市和4个区(县)出台约40条人才引进政策。其中,3省18城市降低落户门槛,1省21城市提供住房保障,3省13城市给予高额人才奖励,3省7城市解决引进人才的子女入学问题;此外,海南、新余和漳平等城市保障引进人才配偶的就业安置。

关于需求端的调控,整体基调仍然是不放松,在整体调控不放松的前提下,差别化调控保障合理购房需求将是主要的趋势,同时针对调控过程中出现的新问题进行微调,体现为升级、扩围、修补。一是限售成为主要的调控手段;二是对企业购房的限制成为调控的主要聚焦点;三是交易环节差别化税负在长沙实行后,其他城市也有可能效仿出台相关政策;四是信贷继续从紧,楼市去杠杆将持续。同时,市场监管会大大加强。  

关于供应端的调节,整体还是围绕保证有效供给。住房供应方面,住房发展规划或土地供应计划集中出台,推进住房供给结构改革,住宅用地供给量将得到保障,中小型住房、租赁住房、保障房比重将大大提高,专业化住房供应主体争相出现,多层次住房供应体系进一步完善。中长期来看,以政府为主提供基本政策性支持住房、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系建设将同步加快;棚改方面,虽然今年棚改计划仍有序开展,但在地方隐性债务高的背景下,棚改政策适度调整优化。  

其他基础性长效机制的建设方面,集体经营性建设用地入市、资产证券化、不动产登记全国联网、个税、房地产税等方面的新一轮制度改革及创新都快速推进、互相衔接,推动房地产长效机制的建立。同时,乡村振兴、粤港澳大湾区、雄安新区、海南自贸区等区域协同发展规划都快速推进或落实建设,将有效推动城乡资源互补共享,形成大中小城市和小城镇协调发展的城镇化新格局。

(五)国家宏观调控政策抑制房价过度上涨

作为在当前时期内一种比较特殊的政策手段,以“限购、限价、限贷、限售、限商”为代表的中国房地产“五限”调控政策有其存在的合理性和必要性。宏观调控的目标是抑制房地产投资过快增长而不是降低房价。在短时间内,房地产的宏观调控政策会使房价处于稳定的状态或房价缓慢下跌的趋势。但是,国际惯例是通过调节公开市场的土地供给来改变供求关系,因此,当前的调控措施,在长期看来,对房价的影响不会很大。

对于这个问题,我们从房价入手,作简要的分析。房价=土地成本(包括土地出让金、拆迁、安置成本)+公关成本+建筑成本+监理成本+策划费用+销售成本+开发商利润+税收+银行巨额贷款利息+财务费用+其他因素(包括周边环境的搭配、供求关系、投机者的炒作哄抬以及购房者得不理性等等因素在内)。房地产成本中较大的一块就是土地成本。因此拥有土地就拥有开发的主动权和房产市场的调控权。而在我们国家,一直以来一级土地市场都掌握在政府部门手中。政府既可以利用自己手中的土地资源,为社会服务,也可以为政府自身甚至政府中的个别人服务。因此,当政府财政紧张时,政府就会倾向于为自己服务。政府如果只是为了获取更多的财政收入,土地的竞标价当然就是越高越好。在一些地方,政府一味地想把土地卖得出奇的高,而完全不顾其对老百姓的影响。一方面,是土地不断上涨造成房价不断攀升;另一方面,政府土地拍卖的钱本应拿出来搞城市基础设施建设,但很多时候政府实际上并未投入到这一块,开发商通过高价竞拍拿到地后,周围的道路建设和一些市政绿化还是要开发商来完成,从而致使开发商增加另一块成本,而开发商为了保证自己的利润,也就不得不把各种高成本转嫁给购房者,就这样,房价不断攀升。国家通过宏观调控的手段,优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地,努力提高建设用地利用效率。可以减缓价格的上涨,甚至降低房价。但可利用的土地是有限的,建筑材料也是有一定的使用限制的。从长远的角度来说,是不会有太大影响的。   

政府人为操控土地通过价格传导机制及其市场表现,对很多人的购房心理产生了影响,“早买”成为不少购房者的共识,一些手中有余钱而无投资渠道的人就把购置第二套、第三套乃至更多套房子作为一种投资,从而表面上看起来,购房需求十分旺盛。这样,也造成在短时间内房价的上涨。国家通过宏观调控的手段,严格执行闲置土地处置政策,即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价,国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。优化住宅用地结构。合理安排住宅用地,继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设,防止大套型商品房多占土地。

再从供求关系来看,我们知道,当供给小于需求时,价格就会增长。支撑需求持续增长的动力,一是居民收入的增加超过住宅价格增长速度。二是城镇化加速,每年以超过1000万人的速度增长,成为带动商品房需求,支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。政府对经济适用房投资减少和市场的内在决定力量,以及居民收入增加对住房品质提高了要求,都促使高档商品房增加。在较高收入者的需求未满足之前,市场供给的重点不太可能转移到档次较低、盈利较差的低价商品房。尽管关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳,但居民的购房热情不减。对于这一点,宏观调控没有起到一定的作用。从这种情形看来,价格应该是不会降低。

总体来看,政府的宏观调控政策只是在一定程度上抑制房价过快上涨,而人口净流入与房价上涨基本呈正相关关系。

(六)宏观经济周期与房地产发展周期相适应

一般来说,房地产发展与宏观经济周期相对应,呈现出较强周期相关性。当该地区经济发展处于上升周期时,往往其房地产市场比较景气,房价处于上升区间,地产行业发展迅猛;当该地区经济发展处于衰退周期时,其房地产市场发展形势比较严峻,房价呈现下滑状态,地产行业不景气。从2018年开始,我国的宏观经济处于一个较为稳定回落的状态,因此房地产也将随之“保守”发展。

1、金融形势与货币政策展望:货币政策保持稳健中性,汇率保持双向波动

2018年,我国经济增长可能温和放缓,通胀中枢将有所抬升,因此货币政策稳健中性的基调仍将保持不变。中央经济工作会议指出:“稳健的货币政策要保持中性,管住货币供给总闸门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长。”预计在货币政策方面,监管层将灵活运用各期限货币政策工具,更加强调各期限工具的紧密衔接和削峰填谷式对冲操作,以维护好降杠杆与流动性基本稳定之间的平衡。融资从表外向表内的回归将使信贷保持较快增长,预计2018年新增贷款15.4万亿元;2017年基数的下降将使M2增速有所回升,但考虑到近年来存款增长乏力,预计2018年M2同比增速在9.5%左右;社融将保持相对平稳增长,预计2018年新增约22.6万亿元。同时,央行可能以美联储加息为契机,不断小幅上调国内公开市场政策利率,推动利率中枢缓步上移。

2、财政政策展望:财政运行总体良好,2018年继续保持积极

整体来看,当前经济稳中向好因素增多,但基础尚不牢固,经济下行压力依然存在。为推动经济稳中求进发展,中央经济工作会议指出:“积极的财政政策取向不变,调整优化财政支出结构,确保对重点领域和项目的支持力度,压缩一般性支出,切实加强地方政府债务管理。”预计2018年积极的财政政策将具体体现:一是继续减税降费,保持宽松;二是预计2018年赤字率目标为3%,与2016、2017年持平;三是专项债规模将进一步提升;四是有效保障重点支出;五是切实提高财政资金使用效率;六是开展PPP规范管理。

二、中国各地区人口净流入

房地产行业背后涉及多个行业,由众多企业贯穿了房地产行业的上下游,上游涉及了钢筋、水泥、玻璃等建材行业,下游包括了家电、家具、木材等装修行业。再者,房地产行业中涉及到的政府税收金额较大,政府财政收入的其中一个来源就是土地出让金。总而言之,房地产行业的成本较重,占比较高。一方面,在政府的宏观调控政策下房价被压抑;另一方面,房地产成本剧增,两者相互作用使得当中的利润空间缩小。因此,房企要改变拿地策略,集中在人口净流入的地域。

人口净流入一直被房地产投资者及业内人士作为一个影响城市房价的重要指标,但其实真正影响房地产因素的要素并不是表面上的人口流入,而是影响人口流入背后的根本原因。一个城市的人口净流入是房价比较直观的判断标准,影响热点城市房价的因素以及房价的天花板,取决于这个城市的造富能力强不强,人口净流入这一指标与一个城市的造富能力相关度极高,这也就能够合理解释用于判断一个城市房价是否具有上涨动力用人口净流入并不会有太大误差。一般而言,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对流动人口形成了强大的吸引力,大量的流动人员到大城市后,融入大城市的愿望十分强烈,这也使得大城市形成了盆地聚集效应,“人口流入与房价涨跌基本成正比。流入越多的,往往涨得越快。没怎么流入或者净流出的,房价几乎没有上涨动力。”中原地产首席市场分析师张大伟说到,在近年来信贷收紧之后,各个城市房价与人口流动的关联度进一步提高。人口流入往往代表了这个城市市场的很多特质,比如公共资源更集中、就业机会更多、经济发展更活跃。人都是趋利的,从人的变化就能看出房地产市场的变化。因此接下来我们将对中国各地区人口净流入状况进行分析,进一步研究人口净流入对地区房价的影响。

(一)一线城市

由表10中我们可以看出人口净流入最大的区域为北京、上海和深圳,其中上海本身人口基数就比较大,伴随着人口净流入高达970万,深圳人口基数虽然比较小但是人口净流入达到806.32万,充分说明三个城市对于外来人口的吸引力比较强,这也使得政府的调控政策虽然比较严苛,但是这三个城市的房价仍然居高不下。接下来人口净流入比较多的为广州,相比上面的三个城市来说其人口净流入次之也使得房价次于其他三个城市。

(二)强二线城市

从表11中我们可以看出在强二线城市中武汉和成都地区人口净流入最大,主要因为良好的地理位置、优越的资源以及政府一系列吸引人才的优惠政策从而吸引人口大量流入,同时我们也注意到与其他城市相比成都本身人口基数较大,最重要的是武汉和成都的人口净流入均超过杭州和南京,但是在房价方面次之,间接反映出其房价还有很大的增长空间,对于我们投资区域的选择提供很好的参考。

(三)中等二线城市

从表12中我们可以看出天津、苏州和佛山的人口净流入在中等二线城市中最多,其中天津本身人口基数较大净流入又排名第一,主要是因为其环北京受益于人口外溢现象,其中西安人口基数也较大,但是总的来说人口净流入较低,主要是人才不足经济发展欠缺,这也是近来西安政府不断出台一系列人才落户优惠政策来吸引人才落户的原因所在。最显眼的应该要属重庆,其人口基数较大,但是人口处于净流出的状态,从上部分的房价状况中我们也可以看出重庆的房价在中等二线城市中是处于低位的。

(四)三线城市

从表13中我们可以看出在所选取的三线城市中东莞、中山和嘉兴人口净流入最大,这与我们前面部分房价较高形成呼应,同时我们可以看到的是廊坊房价在2017年较高,而2018年呈下降的态势,这与其人口的净流出有较大关联,整体来讲,在三线城市中人口的净流出为常见现象,主要为一二线城市较多的就业机会,较发达的经济现状对人口吸引力稍微大一些。

(五)人口净流入与房价基本成正比

中国楼市已经全面进入“市场大分化”、“政策大分化”时期,城市之间的差距变得巨大,城市圈间的分化也日渐明显。人口净流入与房价涨跌基本成正比。流入得越多的,往往涨得越快。无流入或净流出,房价上涨乏力。房价涨跌的密码,是人口净流入或净流出;而人口流入流出的密码,则在产业结构、产业发展前景以及由此决定的收入水平。产业作为社会经济发展的主要驱动力,推动社会经济不断向前发展。产业对房价的影响,主要通过三个方面:人口规模、人口结构和收入。产业越高端、多元,房价上涨空间越大。相反,产业结构单一、产业链条短、转型难的瓶颈,人口导入水平低,房地产市场增长空间越有限,房价上涨的后劲不足,房地产需求量多由本市居民支撑。像深圳、北京、上海、杭州等服务业驱动型城市,这类城市往往依托于金融、文化创意、物流、软件互联网信息服务等高端产业链而稳步发展,吸纳大量人口流入,房地产市场需求强劲。还有一类城市,就是一些新兴工业驱动城市,比如苏州、无锡、佛山、东莞等,这些城市多受中心城市产业链辐射、依托先进制造业和高科技产业吸纳大量劳动力人口流入,人们多从事电子信息、装备制造、新能源、生物医药等先进制造业,且呈现年轻化特征。催生的房地产市场需求空间大,人们支付水平高,房价上涨空间较大。

从整体的区域划分来讲,珠三角中的深圳、广州以及周边中山、东莞和佛山保持强劲的人口净流入,深圳和广州主要依靠优越地理位置以及发达的产业集群吸引大量人口流入,中山、东莞和佛山尤其是东莞地区依靠承接广州地区制造业以及高科技产业等成为大量外来务工人员的青睐之地,从而推动房价居高不下。

长三角经济带中上海净流入最多,高达970万人,主要是其优势的金融、教育、医疗条件以及高的工资水平吸引大量外来人口,而杭州和宁波净流入接近200万,苏州接近400万,无锡接近200万使得虽然政府加大了房价调控力度,但房价仍然处于上涨态势。

京津冀地区人口净流入最多的要数北京和天津,当然与之伴随的是居高不下的房价,但是河北地区的保定、廊坊以及沧州人口处于净流出状态,不可置疑的是在2018年政府调控政策之下房价下降。

在中等二线城市中重庆地区值得我们重点关注,其人口处于净流出状态,主要是其人口基数大,面积达8.24万平方公里,人口规模相当于一个中等省份。其中主城区只有1000万左右,大量的人口分布在下辖区县,在城镇化的过程中,区县人口除了一部分流向主城区外,有相当一部分流向了外省,尤其是东南沿海地区。同样值得我们关注的是武汉和郑州,凭借极具吸引力的落户条件以及相关的优惠政策吸引大量外来人口流入,同样推动房价高升。

三、中国各地区之房价

近年来房地产价格持续上涨已明显超过一般家庭、特别是低收入家庭的承受能力,成为妨害社会和谐的隐患。房地产业与国民经济之间复杂的相互作用,使得政府对房地产业的管理与调控成为一项复杂的系统工程。房改以来,许多居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而近年来,房地产价格的持续走高,严重影响了房地产市场的稳定与人民生活的安定。不但带来严重的社会问题,而且阻碍国家扩大内需、拉动消费政策的落实,为宏观经济的大幅波动买下了隐患,上章节我们已经明确国家和地区对于房地产企业的各项调控政策,接下来我们将会研究在2018年各项调控政策的作用下对于房价的影响,这也成为我们接下来各项政策的提出提供参考。

(一)一线城市房价

从图1和表14中我们可以看出北京和上海房价仍高居不下,2018年基本上与2017年持平稍有上升,深圳和广州2018年房价处于上涨态势,但是相比其他城市广州房价居于低位,虽然在中央和地方层面上均出台了相关政策来控制房价的进一步上涨,但是对于一线城市来说在各种因素的综合作用之下房价仍处于上涨态势,居于高位,政策的作用体现为在一定程度上抑制房价过快上涨。

(二)强二线城市房价

从图2和表15中我们可以看出在强二线城市中杭州和南京的房价居于高位,主要是与其优越的地理位置有关,相应的教育资源丰富,具有人才优势,也因此吸引人口的净流入,使得房价具有较大增值的空间。相比较而言成都和武汉的房价稍次于杭州和南京,但是未来的发展潜力较大,是众多房企投资较好的选择。总体在房价上体现为市场规模稳步上升,房价增速平缓。

(三)中等二线城市房价

图3 中等二线城市房价 

从图3和表16中我们可以看出在中等二线城市中与2017年相比2018年的房价除了石家庄和厦门之外均处于不同程度上涨的态势,厦门房价下降的幅度最大,当然这也厦门2017年的房价过高有关,于是在2018年加大调控力度抑制房价的过快上涨,维持当地房地产行业和人民生活的稳定。接下来属于苏州和天津房价最高,在增速方面重庆最快,虽然重庆人口基数较大,但是相比其他地区来讲人口处于净流出的状态,导致其房价上涨动力有限。

(四)三线城市房价

在我们选取的代表性三线城市中廊坊、沧州和保定房价是下降的,其余房价处于上涨态势,房价下降与其2017年房价过高政府加大调控力度是密不可分的,总的趋势是在2018年东莞的房价最高,主要受益于人口外溢现象。总体来看三线城市中市场热度提升,整体量价齐升。

(五)调控政策制约房价,人口净流入推动房价

在国家和地区限购、限贷、限售、限价、限商等多项调控政策之下,各个地区房价对此反应各有不同,总体的趋势是处于增长的态势,差异体现为增长的速度,只有个别的城市房价是下降的,主要是因为其2017年房价过高政府调控力度较强引起的,在地区差异的基础之上,我们选择投资区域也就有了很好的参考。

在调控政策上我们可以看出热点城市租购并举,加速房产市场多元化发展,提高公租房,租赁住房及共有产权房比例是一个发展方向,也是近来国家进行调控的强有力的手段,目的是使市场抢房风暴平稳下来,维护房地产市场的稳定,最大限度保护百姓的利益,我们作为房企来说要紧跟国家形势,立足自身条件的基础之上加强对于已涉足公租房、租赁住房等知名房企的研究,努力学习其发展建设的经验,勇于尝试提升自身竞争力。

虽然调控政策下,房价的增长受到很大程度的制约,但是在人口净流入的城市中由于供给关系的影响,商品房作为一种商品仍然符合价值规律,在供不应求的时候房价便会上涨。因此,在国家实行房地产市场调控政策的大环境下,房企要转变自身的拿地策略以及创新自身的融资方式,以便尽可能在新的市场环境中实现利润最大化。

四、房企拿地策略的转变和融资方式的创新

(一)2018年1-7月房企拿地情况

随着房地产市场调控的加码,拿地之难,已是全行业的痛点。“大房企拿地是生产问题,小房企拿地是生死问题!不拿地就会退出地产江湖,拿地又都算不过来账!”,如今,投资拿地逐渐成为房企进退与生死存亡的关键。房地产行业进入下半场,一个严峻的形势摆在面前:拿地已经成为房企面向未来的战略性能力,避开风险拿对地至关重要。2018年土地市场火热开局,竞争激烈,如今的地不是想拿就能拿的,房企们如何才能拿对地,关键是要识别风险,防范未然!下面我们将对2018年1-7月各城市群房地产企业拿地情况进行分析,希望为我们接下来的发展提供参考。

从各城市群拿地金额来看,长三角仍是房企重点关注区域,中西部关注度逐渐提升。长三角作为一个多核心发展的区域,其领先的经济水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。值得注意的是,随着我国经济的结构性改革,国家发力中西部地区经济崛起,中西部地区土地市场热度逐渐提升。2018年1-7月,长三角地区TOP10企业拿地总额达2486亿元,位列首位;中西部和珠三角以1753亿元和1353亿元分列第二、三位;环渤海地区拿地总额位居第四位,为1002亿元。

从城市群拿地企业来看,龙头房企继续其广布局的策略,中小房企则集中于其深耕区域发展。如碧桂园、万科在4个榜单中均有上榜,其中碧桂园在长三角和中西部榜单中分别以386亿元和323亿元的拿地金额位居榜首,万科在环渤海区域以143亿元位居首位;保利除环渤海外在其他3个榜单中均有上榜,并以387亿元拿地总金额继续位居珠三角榜首;中海在环渤海、珠三角和中西部3个榜单中均有上榜,龙湖、绿地、阳光城则在各城市群榜单中出现两次;此外,祥生、福晟、建发等房企则均在城市群榜单中出现1次,拿地较为集中。

从城市排行榜来看,一、二线城市仍为房企投资拿地的重心。2018年1-7月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交8037亿元,同比增长9%,增速较1-6月回落3个百分点;规划建筑面积TOP10城市成交18544万平方米,同比增长21%,增速较1-6月回落7个百分点。其中,杭州以2015亿元的成交总价位于榜单首位,同比增长142%,北京和上海分别以827亿元和826亿元的成交总额占据榜单第二、三位;规划建筑面积方面,郑州以2594万平方米跃居榜首,西安和武汉分别以2046万平方米和1954万平方米紧随其后。值得关注的是,青岛、菏泽土地成交大放量,规划建筑面积分别同比增长103%和86%。

总体而言,一线城市的土地供应有限,拿地价较高,且大多数采取招拍挂的形式拿地,需缴纳一定金额的保证金,但结果不一定成功拿到地,当中可能会产生巨额的沉没成本,即成本高且风险大。相比之下,二线城市具有更大的发展潜力,拿地成本低于一线城市,且拿地方式多样化。因此,在缺乏强劲资金后台支撑的前提下,大部分房企拿地的重心已逃离一线城市,重点放在二线城市,逐渐进军三线城市,选择性进入四线城市。

(二)创新融资方式

2017年以来房地产企业的融资渠道受限,外部融资规模下降,销售回款占资金来源比重呈上升趋势,伴随着融资渠道收紧,房地产企业的融资成本也持续上升。2018年以来AA和AA+级房地产企业发行的债券信用利差快速上行,两类房地产企业融资成本提高;而AAA级房地产企业发行的债券信用利差保持相对平稳,融资成本相对较低,融资成本优势突出。截至2018年6月底,房地产企业的融资成本没有回落迹象,加剧了房地产企业的融资压力。

2018年以来,银行委托贷款管理办法和金融机构资产管理业务指导意见的相继出台,银行对外放款尤其是表外、通道类的产品面临大限,部分中小地产公司可能因收贷或已有贷款余额难以通过各种方式腾挪或存续面临倒下风险;本轮监管后,地产资管类融资产品将正式进入负增长,地产项目后续融资也将面临较大障碍;通道类业务大量减少,信托贷款融资受阻,除此之外,地产私募基金融资亦面临巨大的挑战,银行、券商、信托等渠道资金来源收缩后,地产基金的后市存在不确定性。

在传统融资方案面临挑战的时期,学习龙头企业创新融资方案也就显得极其重要。

总体来说,在资金方面我们需要做的一方面是现有项目快速去化,提高项目周转效率,减轻资金占用压力;另一方面是进行多元化融资(发债、ABS、基金等)手段,降低融资成本,优化负债结构同时进行轻资产业务转型,多元化模式发展。

(三)知名房企拿地策略和融资方式总结

2018年以来,受房地产市场调控和金融紧缩政策的影响,房地产行业已进入微利时代,除了普遍的拿地问题和融资难,不少中小型房地产开发商已经挣扎在生死边缘,大型房企在本轮的调控下战略转型也更加明显,体现在教育、健康、医疗、养老和社区方面。总体来讲中国房地产已经开始往运营端转型,正式进入“大鱼吃小鱼”的时代。接下来我们将会对知名房企万科、碧桂园、恒大、保利、融创的拿地策略和融资方式进行总结,希望在这个过程中对我们自己会产生较大启发。

在进行研究分析的基础上,我们提炼8个指标来选择区域。一是单位面积GDP。衡量的是每平方公里每年产出的GDP,反映一个城市的土地利用效率,从珠三角看,深圳远远高于广州,长三角中上海、无锡、苏州均位于前列,显示出较好的经济发展基本面。二是单位面积财政收入。反映了空间的财富聚集量,空间的财富聚集程度越高,区域的发展水平越高。三是人口净流入。人口净流入越多表明城市吸引力越强。四是三产占比。产业是城市竞争力的根本,有产业才有就业,才会有人口流入,随着经济的发展第三产业在GDP中的比重能够很好衡量地区成熟度。五是房地产投资额占GDP总额的比重。反映一个城市对房地产投资的依赖度,依赖度越高就要警惕性越强。六是高净值人群数量。反映区域住房的最高购买力,目前,全国高净值人群主要分布在广东、北京、上海和浙江四地,推动房价居高不下。七是城市友好度。反映企业执行成本和办事效率。八是轨道交通便利性。贵阳、长沙、西安、中山、重庆、常州、武汉、成都等房价暂时不高未来极具增长空间,可提前布局。

总体趋势而言,2018年是结构分化的一年,首先城市上分化,二三线城市正在崛起。其次企业竞争上分化,龙头企业的销售及土储集中度在增加。对于我们来说在城市的选择上就显得更为重要,我们的整体方向是“聚焦核心城市群,深耕一二线大城市,分享城市群三四线成长红利”。我们的总部在广州,首先要做的是深耕广东,在国家政策对于粤港澳大湾区倾斜的基础之上坚守本部。广州、深圳、佛山、东莞、中山以及良好区位优势的惠州都将成为重点投资区域的选择。然后是长三角和京津冀地区,雄安新区的设立对于京津冀协同发展具有极强的战略意义,一年之内雄安新区已进入建设阶段,使得京津冀成为中国最具投资潜力的区域之一,北京和天津依旧保持优势,周边中的廊坊和保定受益于人口外溢,而石家庄处于城市扩展期,对人口依附力增强,投资潜力突出。长三角城市群是我国最具发展前景的区域之一,内生需求旺盛,区域内多个城市房地产开发投资吸引力居于全国前列,上海、杭州、宁波、合肥、南京、苏州等核心城市仍保持对人口较强的吸引力,人口的聚集也会带来持续的购房需求。接下来为华中地区武汉、郑州等地区,最后是保定、昆明、成都和重庆等地区。当然在一二线城市房价高升的时期很多人会选择在房价压力相对小、潜力突出的三四线城市购房,例如嘉兴、三亚、襄阳、泰州等地区,进军这些区域的难度主要体现在融资方面,因此需要加大融资力度保证这些地区项目的开展来进一步提升竞争力。

总体来看,作为排名中等的民营性质的房地产企业,当今的形势下一线城市土地供给有限,通过招拍挂形式获得的土地一般来讲地价贵,保证金额度较高,竞拍周期持续时间较长,总体的利润率低下,因此相对来讲一线城市的压力较大,进行投资时需谨慎。对于强二线城市如武汉、成都、南京、杭州来说一般属于省会城市,本身的人口基数较大,人口处于净流入状态,而且相应的各种资源丰富,能够吸引更多的高素质人才进入,带动地区经济更好的发展,是我们投资的好的选择。同时中等二线城市中的天津、郑州、苏州、佛山、厦门、无锡以及西安也是我们考虑的对象,相对来说这些城市的人才欠缺经济发展程度受到一定的限制,但是其后续发展潜力较大,提前布局对于我们后续的发展来讲会有诸多益处。

进一步来看,对于一些优势的三线城市例如东莞、惠州、嘉兴、泰州、中山等,当超大城市的容量不能再满足自身经济发展的需求时,其周边的城市必定是最大的受益者。因为超大城市更高端的产业、更优质的教育资源、医疗资源的城市配套将会外溢,起到承接作用的首先就是这些周边的发展相对落后的城市,使得其房价具有一定的增长空间,我们可以抓住机会力争分享更多红利。

六、房地产行业未来展望

总体来看,2018年上半年房地产行业投资高位趋稳、销售稳中有升,基本符合调控政策的目标。但房价涨幅扩大、市场秩序较乱、企业资金压力上升等问题仍较为突出。

2018年下半年,在整体调控不放松的前提下,房地产政策预计会在这几方面继续查漏补缺,因城施策措施更加精准。从政策取向上看,差别化调控和保障合理购房需求仍是未来房地产调控的基本,地方政府的政策手段更加多样化。同时针对当前房屋库存持续下降,房价上涨抬头的新趋势,去库存政策将会逐渐淡出,特别是那些供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市,稳定房价将成为政府调控的首要目标。在稳定房价的同时,住房租赁市场开始发力,预计未来租赁型住房供应将会出现“井喷式”增长,住房市场体系更加健全。华中、西南、华东、华南地区整体形势相对略好,东北、西北、华北地区整体仍然承压。    

从市场的层面看,当前房地产销售形势整体较好,房价居高不下主要有三方面原因:一是棚改货币化提升了三四线城市居民的购买力,二是房价上涨带来的恐慌性购房以及投资性购房需求上升,三是城市群规划的推进实施提升了中心城市及周边城市的区位价值,人口集聚效应增强。下半年,随着各地稳定房价政策的继续出台,房价上涨预期会有所下降,同时棚改在上半年已完成全年目标62.5%的基础上,棚改货币化进程会有所放缓。受多方面因素的影响,预计下半年房地产市场整体会降温,市场销售将向理性回归,城市分化将会加剧。

在融资方式上会向多元化模式发展,并购融资、私募产业基金、境外融资、资产证券化以及互联网平台融资会成为行业新宠。布局区域上随着一线城市政策的趋紧,二、三线城市甚至一些发展前景较好的四线城市都将成为企业布局重点区域。

-------------------------------------

如果您有优质的、符合见闻调性的原创文章,欢迎以个人的名义投稿入驻华尔街见闻名家专栏。

投稿方式 :请将个人简介以及代表作品发送至 zhuanlan@wallstreetcn.com ,并附上电话和微信以便做进一步沟通,在主题中标明: 申请入驻见闻专栏 + 投稿人名字

参与评论
收藏
来自主题:
汪杰
相关资讯
参与评论