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地产股“崩盘”远不止一条传闻那么简单,明天A股如何接招?
作者: 廖志鸿
2018-09-24 19:47
取消商品房预售制度这则传闻,究竟能否解读为房地产行业转折点的到来?上周五还在A股领涨,转眼今天就在港股领跌,整个地产板块如今已成惊弓之鸟,明天A股会如何消化这三天休市中的风云突变。

取消商品房预售制度的消息尽管已经被官方辟谣,但市场已经是惊弓之鸟。

港股内房股板块今日大跌3.78%。其中,仅SOHO中国一家上涨;碧桂园收跌5.57%,此前跌幅一度达到7.7%;华润置地下跌4.83%,中国奥园下跌4.08%,融创中国跌4.02%。

值得注意的是,上周五A股房地产股票全线上涨,成为拉动大盘上涨的主力之一。其中,万科涨幅7.46%,保利地产涨幅4.7%,招商蛇口涨3.60%。但是,今天港股内房股一片哀嚎,明天沪深两市令人担忧。

内房股普跌的主要原因,是广东省酝酿取消商品房预售制度,全面实施现房销售。

上周多家媒体称,广东省房地产协会向会员企业发紧急通函,征求对取消商品房预售许可的意见。一石激起千层浪,随后住建部和广东房协辟谣,称情况并不属实,但市场已如惊弓之鸟。

取消预售制度=房地产行业转折点到来?

商品房预售制1990年代自香港引入,是指房地产开发企业将正在建设中、尚未完成建设的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。以碧桂园、恒大为代表的房地产开发“高周转”模式,正是预售制度下的产物。

那么,取消预售制,对于房地产行业会造成哪些影响?

其一,开发商销售和净利增速将被重挫,短期内有较大偿债压力。华尔街见闻会员专享文章《快评 | 全面取消房产预售制?忧心的不只是开发商》指出:

现房销售不会对房价形成直接的冲击性影响,但可以肯定的是,对于高周转模式来说,预售制的取消意味着开发商回笼现金的周期被延长,此前以月甚至以周为单位,此后不得不以年为单位

上市房企的毛利率可能不会改变,但销售和净利润的增速将被重挫同时短期内还会造成较大的偿债压力

其次,开放商少了一大笔近乎无息的贷款,短期内将快速释放库存。今天的“智通港股早知道”评论称:

这件事情的影响非常大,实际上是对于整个房地产行业商业模式进行了巨大的变革。

地产公司少了一大笔近乎无息的贷款,我们现在看到的主要地产公司都有大规模的促销甚至折扣,恐怕很多都是因为这个政策变动,短期内地产公司手里的库存还会继续快速释放

剩下还没开工的地,在目前的环境下,除了大地产公司,很难说有动力再去开发还不如直接卖给其他有实力的公司

这是地产行业真正的供给侧改革,也是某地产大佬所说,“房地产行业的转折点终于来了”。

第三,小开发商可能逐渐被淘汰,未来可能影响住房供应。“港股挖掘机”分析称:

当下国内的房地产市场,还是中小企业比较多,取消预售制对于资金宽裕的国企、大型民企来说,影响不会很大,但对小开发商而言则可以说是灭顶之灾

如果短期内土地供应不足,而开发商融资成本又提高了,会对房地产市场造成波动,最后还可能会导致房价上升,又有违调控初心。

房地产是国民经济支柱产业,预售制度改革对经济会造成哪些影响?市场陷入分歧。

悲观的观点认为,取消预售将导致大部分开发商一蹶不振,进而导致住房供应滑坡式减少,二手房价暴涨,土地销售断崖式暴跌,甚至可能引起地方债务危机,伤害房地产上下游行业如家电和水泥钢铁等,最终导致经济萧条。

乐观偏中性的观点认为,取消预售有助于市场优胜劣汰,只有更强、更严格财务约束且资金雄厚的开发商,才能进行投资。易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受媒体采访时表示:

取消预售制,有助于对相关企业形成较大约束。

广东此次建议获得审批的可能性很大。未来购房者见到的房子,更多的是精装修现房项目,这也是房住不炒的政策思路体现,有助于发挥房屋的消费属性。

地产巨头的“改名游戏”和“转型大计”

面对房地产行业即将到来的巨变,各大地产商最显而易见的改变就是改名,纷纷从公司名字上去掉“房地产”

例如,保利地产公告将正式更名为“保利发展控股集团股份有限公司”;“龙湖地产有限公司”已更名为“龙湖集团控股有限公司”;“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”;大连万达商业地产更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”......

部分资金雄厚的房企,选择拥抱制造业和高科技。

中国最大市值房地产公司——中国恒大则轰轰烈烈地一掷千金打算造车。9月23日,恒大145亿元入股广汇集团成第二大股东,解决“卖车”问题。广汇控股旗下的广汇汽车,是中国排名第一的乘用车销售商、中国最大的融资租赁提供商及中国经销商中最大的二手车交易代理商。

今年6月,恒大健康以67.46亿港币对价收购香港时颖公司100%股权,成为Faraday Future(法拉第未来)的最大股东,解决了“造车”问题,预计年底将实现量产。

近期深陷质量丑闻的碧桂园,已经宣布将进军机器人行业,“希望未来机器人成为核心业务”。9月8日,碧桂园机器人谷项目落户佛山顺德,

碧桂园集团董事会主席杨国强在相关项目签约仪式上表示,碧桂园计划5年内在机器人领域投入至少800亿元,投资设立全产业链所需的研发、设备制造工厂和供应链渠道,打造机器人产业生态圈,将机器人更广泛地运用到建筑业、社区服务、生活起居等各类场景当中。

同时,碧桂园将用5年时间在顺德建成面积达10平方公里的机器人谷,未来将引进10000名全球顶级机器人专家及研究人员。

另一家房地产巨头万科选择了更为谨慎的战略,喊出了“最高目标是活下去”的口号。万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月月度例会上讲话中,将回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标

这次三年事业计划书的制定把“活下去”作为基本要求,我们的战略围绕“活下去”而展开,这是最底线的战略,是“收敛”和“聚焦”的战略。这次战略检讨,希望大家充分意识到全方位转折的到来,我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

因此回款目标的达成变得非常重要,6300亿的回款目标是所有业务的起点、基础和保障,如果6300亿回款目标没有达成,我们所有的业务都可以停,因为这说明我们没有任何资格和能力做下去

*本文来自华尔街见闻(微信ID:wallstreetcn),线索和反馈请发邮箱 am@wallstreetcn.com原付费产品“主编精选”已升级为华尔街见闻金卡会员,开通后即刻获取金融市场体系化服务。

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