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戏精万科
来源: 寻瑕记
2018-10-10 19:58
万科辟谣了:厦门降价楼盘退款不属实

2014年,万科抛出“白银论”,再次降价

2018年,万科不仅要带头降价,还要启用“价格保护”

万科“先降为敬”,退款传言不实

国庆前夕,频频遇冷的厦门楼市迎来了万科的率先降价。

9月26日,首开万科白鹭郡推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,原价精装500万,现毛坯交付一口价278万,效果立竿见影。

10月1日,白鹭郡正式开盘,800余名客户到现场,206套房源瞬间售罄。

在此前,白鹭郡被形容为“位置太偏”“总价太高”的滞销楼盘,共推200余套精装交付的别墅,总价450-500万,包含50万精装修,32万两个车位以及15万的家用电梯一部。卖了一年多,去化才不到100套。

这一次,精装改毛坯,五折大甩卖,引发抢房潮,售楼处直接交通瘫痪。

与白鹭郡的热火朝天大相径庭,黄金周厦门市场去化惨淡。全市商品住宅成交27套,2721㎡,环比下跌83%,均价32949元/㎡,环比下跌26%。开盘项目备案延迟,住宅周成交量大幅缩水,销量跌至历史最低。曾经的热点城市走下神坛。

万科白鹭郡降价售罄后,首期500万购入的业主坐不住了。

老业主:契约精神?不存在的,老子辛辛苦苦攒了大几百万买的房,说降价就降价,这不能忍!

万科:我们也很无奈啊,厦门楼市凉凉,限购政策五花大绑,不先降价等着别的开发商甩货?不是我大万科的一贯作风。

网传万科给出的方案是,与老业主签购房合同补充协议,取消捆绑的精装修,车位和电梯,万科到房管中心变更评估价,同时与按揭行协商,降价约100万金额直接冲抵按揭贷款,由万科代为还清。

而万科火速回应:降价退款传言不实。

该项目9月底前签约的交付标准包含温泉入户,但经反复论证难以实现,故该项目不引入温泉入户,提供两种解决方案:或者是接受变更补偿20万元,或者是结束原合同再进行赔偿。

问题是,降价维权的,不止厦门白鹭湾。

江西上饶,业主举着“碧桂园大忽悠”的横幅把碧桂园的售楼处砸了,1万元/平方米的精装修,降到了7000元/平方米的毛坯房,业主还没收房,就来“维权”了。

杭州滨江未来海岸二期降价40万,结果一期的业主跑到售楼处痛斥开发商“胡乱定价,欺骗业主”。

上海浦东南郡项目,均价从3.5万降到了2.6万,业主高喊“还我血汗钱”。

安徽合肥,豪门金地项目,去年2.4万,现价1.75万,国庆期间二期开盘,即刻维权。

泰禾的合肥院子项目因将某栋某个户型降价4000元/平米促销,随即引来老业主堵住小区门口,拉横幅维权。

降价还能退钱?活久见。

厦门万科降价,其他区域万科跟不跟?厦门其他在售楼盘跟不跟?其他开发商跟不跟?一线强二线可以降,面临货币化安置取消的三四五线降不降?万科降得起赔得起,其他开发商跟不跟得起?

万科真的活不下去了吗?

8月份,万科销售金额和销售面积双双创下今年除2月以来最低;7月去化率51%,8月去化率仅为47%,大幅低于上半年55%至65%的去化率。背后,是万科在一二线城市600多个项目都面临着较大的调控压力,而向长租公寓、物流地产、商业地产等方面的多元化转型,也面临着极大的考验。

行业景气度下行,万科“大船调头难”的焦虑的确在加剧。

但同时,手握大笔现金的万科并没有停下买买买的步伐,2018年万科中报的账面现金已经达到了1598亿。

“猎取”华夏幸福环京项目

10月9日晚间,华夏幸福公告,拟与北京万科企业有限公司,就华夏幸福环京区域33.93万平方米住宅用地,签署合作协议,暂定交易价款约为32.34亿元。

从收购价格来看,大多数北京万科收购的华夏幸福项目公司股权比例为80%,交易价款与华夏当年拿地价格的比例也在83%到89%之间。

这意味着,华夏幸福几乎以成本价将环京区域的10个住宅项目肥瘦搭配的拱手奉上,解了环京腰斩去化缓慢的围;而这笔买卖对万科而言更是一石二鸟:环京区域经过2年调控,政策有松动迹象;且贵为物流地产一哥的万科借此前的物流地产布局向环京区域导流,大有可为。

千亿拿地,并购不断

2018年1-8月,万科斥资1067亿元拿地,仅次于碧桂园。

2018年三季度,按照权益金额计算,前五大房企(碧桂园、恒大、万科、融创、保利)合计拿地金额近千亿(936.2亿元),而万科独揽半壁江山。万科三季度合计拿地金额接近500亿元,达到458.7亿元,相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。

近两年间,携房企并购潮的春风,万科也进行了多方布局。

2016年8月21日,万科近128.7亿元收购商业地产TOP3印力集团96.55%股份,也成为万科“城市配套服务商”转型的最重要一环。

2017年4月14日,勇拓.蓝澳岛在重庆股权转让中心挂牌,万科挤走恒大,接住勇拓地产再次抛出的绣球,拥有该项目100%权益。

2017年年中,万科参与收购普洛斯,得普洛斯者得物流地产天下。郁亮把物流地产和商业地产定位为优势业务,底气十足。

2017年6月29日,万科股东大会前夕,万科豪掷551亿并购广信资产包,核心资产为16宗位于广州市核心区域的可开发土地。万科并购的成本价大概在2万左右,而地块大多位于土地供应短缺的老城区,王石笑称,这是他离开万科前最大的一个礼包。

2018年1月5日,万科旗下商业地产平台印力宣布,联合万科、TRIWATER基金收购凯德在中国的20个购物中心,总代价为83.65亿元。万科自有购物中心再加上近年不断收购及轻资产输出的管理项目,万科印力的购物中心数量已仅次于万达。

7月11日,万科集团旗下物流地产品牌“万纬物流地产”公布,与太古实业有限公司签约并购协议,万科物流将并购太古实业旗下太古冷链物流资产包。

9月21日,北京厚朴蕴德投资管理合伙企业(由北京万科企业有限公司持股99%)以12.99亿元价格,接盘海航位于北京东三环的海南航空大厦。

9月28日,深高速还披露了万科增资29亿元,介入梅林关城市更新项目的投资、开发和经营。

10月9日,万科32亿拿下华夏幸福10个环京住宅项目。

高喊活不下去的万科,活自己的命,让其他房企没得可活。

拐点当前,这次真的不一样?

郁亮说,我们中大多数人没有经历过2008年的政策调控,很多人对最基本的市场信号没有反应。2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天转折实实在在到来了。

不是说现在有多冷,是过去有点热得过头了。

而聚焦和收敛,在万科的执行战略中,变成了左手降价,右手收购的假动作。

活下去|房企们的求生欲一文中寻瑕说,这一出由戏精万科领衔的房企求生欲大戏,才刚刚拉开序幕。

作为带头大哥的万科是“月临溪水寒”,还是“寒冬广积粮”,亦或是“乱世猎群雄”,只有时间知道。

谱一首年度神曲《活下去》,送给年度戏精万科。

寻瑕悄悄话:记得星标置顶防走丢~么么哒~

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