【郭磊3.3】库兹涅茨周期与朱格拉周期

作者: 见识学院
怎样看未来的房地产行业,怎么样看未来的房价……我们从库兹涅茨周期开始说……

 

升级见闻【黑卡会员】
解锁见闻&见智团队投研服务

本期提要

  1. 过去10年,可以说整个资本市场基本上是在赚库兹涅茨周期的钱
  2. 可能面临的库兹涅茨周期见底之下,未来怎么看待房地产这个行业,类比白酒行业去看
  3. 房价——四个层级的分析框架
  4. 朱格拉周期的本质是什么?

 

说完了人口周期,接下来再给大家介绍另外一个周期——库兹涅茨周期,它指的是房地产和建筑业驱动的周期,根据经验来看一般是20年左右。比如美国的上一轮库兹涅茨周期就是从1991年持续到2010年,20年左右的时间,其中上升期大概是16年,下降期是4年。

中国的这一轮库兹涅茨周期,从1998年房改算起,到2013年房地产新开工触顶,差不多是14—15年的时间,而下降期的话,从2013年算起,到现在也差不多是五六年的时间,这就是中国的这一轮库兹涅茨周期。这对于我们认识中国经济以及资本市场都是非常重要的。过去10年,可以说整个资本市场基本上是在赚库兹涅茨周期的钱,比较活跃的行业都处在这个周期的上游或者下游。

一轮库兹涅茨周期的见底

刚才我们讲到2013年之后,随着房地产新开工和投资的触顶,整个库兹涅茨周期基本上进入了下降期,未来可能会有一个见底的过程。我们估计到2019年或者2020年,可能会面临着这一轮库兹涅茨周期的见底。它会伴随着什么样的特征呢?

  1. 我们觉得首先整个房地产投资会进入一个低速但是稳定增长的阶段,未来的房地产投资,我个人判断可能会是一个低个位数的增长。
  2. 而从房地产销售的角度而言,随着周期的见底,会完成新旧动力的切换。过去我们更多是靠刚需,是靠1980—1987年出生的这一代人的需求带动的,那么未来,在低增长期,整个房地产的销售,可能更多的要通过二胎、学区房,以及一些高端房产的需求驱动,所以整个增速可能会降下来,量能可能没有那么大。
  3. 另外一个标志,就是房地产长效机制的落地。

……

订阅本特辑,即可观看全年大师课视频和图文,并免费赠送1次线下课门票【点击】 >>

 

添加助教微信(ID:jwzhujiao2)
发送专辑购买截图
领取本期课件,入群交流学习

 

写评论

icon-emoji表情
图片