土地成交明显转冷,地产投资将受拖累

来源: 国金宏观边泉水团队
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核心结论

2018年9月份以来土地成交明显转冷。2018年9月-12月,100大中城市商品房用地成交总价当月同比均值为-26.1%,其中12月当月同比为-35.7%,跌幅进一步扩大。2018年12月100大中城市成交住宅溢价率下降至08年以来的较低水平,且住宅楼面价较2017年大幅下行。此外,根据中指研究院数据显示,1-11月300城住宅用地土地流拍率(流拍宗数与总推出宗数)达到7.8%,为2010年以来的最高水平。一系列指标表明,土地成交正在明显转冷。商品房销售下行是土地成交转冷的直接原因。2018年9月-11月商品房销售面积当月同比均值为-3.9%,商品房销售明显下滑。在商品房销售转弱的情况下,房企对未来的盈利预期减弱,拿地积极性下降,土地成交明显下滑。受棚改力度减弱、以及房地产调控政策上半年难以全面放松影响,今年商品房销售将会继续下滑。今年计划棚改套数可能下降至460万套左右,且棚改货币化安置比例可能下降,棚改力度将减弱。此外,房地产调控政策上半年全面放松的可能性偏小。从历史经验来看,房地产调控放松存在着“三分之一”法则,即是说70个大中城市中,超过三分之的城市住宅二手房房价当月同比为负时,调控政策往往会放松。目前只有三个城市的二手房房价当月同比为负,政策放松的时机并未到来。受此影响,今年商品房销售将会继续下滑。与此相印证的是,2018年下半年以来住宅开盘去化率持续下行,目前尚没有好转的迹象。今年商品房销售继续下滑,土地成交下行,土地购置费用随之下行,房地产投资将会受到明显拖累。

中观层面,1月以来需求偏弱,但供给有所改善。从需求来看,1月以来30大中城市商品房日均销售面积同比由涨转跌,100大中城市土地成交面积和土地成交总价同比跌幅扩大;乘联会数据显示,1月第一周汽车销售表现弱,零售跌幅依然较大。从供给来看,1月以来高炉开工率上升,六大发电集团日均煤耗当月同比由跌转涨。从价格的角度来看,1月以来原油价格均值上涨,煤炭、水泥、钢铁、有色价格均值下跌,预计1月PPI环比为负,由于基数抬升,PPI同比继续下滑;1月以来猪肉、鲜果价格均值下降,蔬菜价格均值上升;在季节性因素拉动下,CPI环比为正,但CPI当月同比下滑。

金融市场方面,资金价格有所上升,债券收益率持续下行,人民币兑美元大幅升值,全球股市上涨,国内工业品价格整体上涨。货币市场方面,上周央行净回笼资金3400亿元,均为逆回购到期。资金价格上升,资金面有所收紧。债券市场方面,到期收益率整体下降,期限利差走扩,信用利差持续收窄。外汇市场方面,人民币兑美元大幅升值,美元指数下跌,即期市场交易量下降。股票市场和商品市场方面,全球股市上涨,黄金价格微涨,原油价格大涨,国内工业品价格整体上涨。

风险提示:1.名义利率上升,同时物价下滑,实际利率上行将对经济增长产生较大的下行压力;2. 金融去杠杆叠加货币政策趋紧,令政策层面对经济增长的压力上升,导致阶段性经济增长失速;3. 内外部需求同时下降对经济产生叠加影响。

正文如下

1月以来需求偏弱,但供给有所改善

■ 1月以来30大中城市商品房日均销售面积同比下降。内部结构上,一线城市同比由涨转跌,二线城市同比跌幅扩大,三线城市同比涨幅收窄。具体来看,30大中城市商品房日均销售面积同比为-12.6%(前值8.5%)。一线城市同比-4.9%(前值19.6%)、二线城市同比-29.5%(前值-2.6%),三线城市同比20.4%(前值24.0%)。北京、上海地产销售表现较好,同比涨幅扩大,广州、深圳地产销售表现较差,同比由涨转跌,且跌幅较大。

1月以来土地成交面积和土地成交总价继续下跌。从100大中城市土地成交情况上看,土地成交面积跌幅扩大,土地成交总价同比跌幅扩大。其中成交面积同比-74.8%(前值-10.8%),成交总价-64.2%(前值-16.0%)。

1月第一周汽车零售同比跌幅保持不变。1月1-7日,乘联会车市零售同比较12月跌幅保持不变(-17.0%,前值-17.0%)。1月汽车零售明显下行可能继续对消费形成拖累。前一周,电影票房收入、电影观影人次明显上升,放映场次上升。

上周高炉开工率上升,钢铁社会库存上升。具体来看,上周高炉开工率上升0.2%,至64.4%。上周钢铁库存上升至884.6万吨。

1月以来六大发电集团日均耗煤量当月同比跌幅收窄。具体来看,上周六大发电集团日均煤下降1.9%,至77.7万吨。1月以来六大发电集团日均煤耗同比由跌转涨(3.0%,前值-2.0%)。

上周BDI下降, BDTI下降;上周CICFI下降,CCFI上升。

■ 上周铁矿石日均疏港量上升5.8%,至279.5万吨,港口库存下降。上周焦炭港口库存下降3.1%,焦炭企业库存上升16.2%。

1月以来农产品价格涨跌互现,工业品价格涨跌互现。农产品方面,1月以来猪肉价格均值下降(-1.3%,前值1.7%),蔬菜价格均值上升(7.9%,前值6.0%),鲜果价格均值上升(-0.8%,前值0.4%);工业品方面,煤炭价格均值下降(-1.6%,前值-1.7%),原油价格均值由跌转涨(1.3%,前值-12.6%),水泥价格均值由涨转跌(-2.6%,前值2.5%),钢铁价格均值下降(-1.5%,前值-6.6%),有色价格均值下降(-2.1%,前值-1.4%)。

二、金融市场方面,资金价格上升,债券收益率整体下行,人民币兑美元大幅升值,全球股市上涨,国内工业品价格整体上涨

货币市场方面,上周央行净回笼资金3400亿元,资金价格有所上升,资金面有所收紧。从资金投放量来看,上周央行净回笼资金3400亿元,均为逆回购到期。资金价格有所上升,资金面有所缩紧。具体来看,上周R001上升11bp,R007上升11bp;DR001上升11bp,DR007上升4bp。R001-DR001下降1bp,R007-DR007上升7bp,说明银行融出资金意愿减弱,非银行金融机构融资成本上升。

债券市场方面,到期收益率整体下行,期限利差整体走扩,信用利差持续收窄。具体来看,1Y国债到期收益率下行5bp,1Y国开债到期收益率上行14bp;10Y国债到期收益率下行5bp,10Y国开债到期收益率上升5bp;1YAAA企业债到期收益率下行18bp,1YAA企业债到期收益率下行24bp;10YAAA企业债到期收益率下行8bp,10YAA企业债到期收益率下行7bp。

外汇市场方面,人民币兑美元大幅升值,破6.8关口,美元指数下跌,即期市场交易量下降。上周,在岸人民币兑美元汇率大幅升值至6.75。美元指数下跌,美元兑日元持平前置,兑欧元、英镑贬值。

股票市场和商品市场方面,全球股市上涨,黄金价格微涨,原油价格大涨,国内工业品价格整体上涨。国内股市方面,上证综指上涨1.5%;创业板指上涨1.3%。国外股市方面,道琼斯工业指数上涨2.4%,纳斯达克指数大涨3.5%,德国DAX上涨1.1%。国内商品方面,螺纹钢价格上涨1.5%,铁矿石价格下跌0.4%,焦炭价格上涨2.1%。国际大宗商品方面,COMEX黄金价格上涨0.1%;ICE布油价格持续大涨5.5%,LME铜上涨0.4%。

风险提示:1.名义利率上升,同时物价下滑,实际利率上行将对经济增长产生较大的下行压力;2. 金融去杠杆叠加货币政策趋紧,令政策层面对经济增长的压力上升,导致阶段性经济增长失速;3. 内外部需求同时下降对经济产生叠加影响。

国金宏观边泉水团队

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