三年从百亿到千亿,“实力黑马”中梁三月赴港上市

来源: IPO早知道
2019-01-14 08:09
中国地产开发商中梁控股集团计划3月份在香港IPO,募资8亿美元。去年11月份,中梁已经向港交所递交了上市申请,建银国际是本次IPO的独家保荐人。

本文来源:IPO早知道 (ID:ipozaozhidao),华尔街见闻专栏作者

据IPO早知道消息,中国地产开发商中梁控股集团计划3月份在香港IPO,募资8亿美元。去年11月份,中梁已经向港交所递交了上市申请,建银国际是本次IPO的独家保荐人。

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根据克而瑞一周前发布的最新数据显示,中梁控股2015-2017年的销售规模分别为168亿元、336.8亿元和757.9亿元。到了2018年,中梁正式突破千亿大关,全年实现销售额1288.7亿元,位列中国房地产企业销售金额TOP200榜单的第23位。

正在赴港IPO路上积极推进的中梁控股无疑对2018年交出了一张出色的成绩单。

跨入2019,中梁终于踏上上市之路。

规模快速增长

根据招股书数据,中梁控股2015-2017年全年收益分别为16.19亿元人民币、29.25亿元人民币、140.26亿元人民币,年复合增长率达194.3%。2018年上半年收益为97.31亿元人民币,同比增长230.4%。

因为加速建设过程中增加了开支,中梁2017年之前没有实现盈利。2017年之后,中梁的盈利水平快速上升,2017年和2018年上半年,中梁分别实现利润4.99亿元人民币(合7400万美元)和8.37亿元人民币。

需要注意的是,中梁控股的业务运营包括三条业务线:物业销售、管理咨询服务和物业管理服务。根据招股书,过往业绩记录期间确认的绝大部分收益均来自物业销售。2015年-2017年及2018年上半年,物业销售收入分别为16.19亿元人民币、29.04亿元人民币、139.13亿元人民币及96.2亿元人民币,分别占同期总收入的100%、99.3%、99.2%及98.8%。

增收减支,负债跳水式下降

中梁规模快速增长的同时带来的是众人广泛关注的负债率高的问题,而数据证明其负债如今已经明显向好。

2015年、2016年中梁净资产负债比率分别高达1335%、1790.2%。到2017年已经下降至339.5%;更让人侧目的是,到2018年上半年,这一数字已下降至44.6%。从最高点1790.2%跳至44.6%,中梁的净资产负债率一年半内降了超过40倍。

对于负债端为何降得如此“快”和“准”,招股书中给出的解释是,过去几年净负债率较高是因为主要应对业务增长其融资需求不断加强以收购额外地块,同时相关物业项目尚未开始预售及产生现金流入。短期内净负债率下降至44.6%,是总权益扩大和保留盈利。换句话说,中梁根据行业形势进行了主动降负债,而且成绩显著。

在增收方面,一方面是中梁的销售提速,另一方面源于融资。2017-2018年间,中梁的合营和联营公司持续增多,公司通过投资获取土储的同时,关联公司也能为公司带来融资。根据其现金流量表,融资所得的现金流量净额在2018年上半年出现流出。因此整体来看,公司融资渠道并未受阻,2018年公司负债开始实质下降。

在减支方面,中梁在加速回款的同时,放缓了通过招拍挂形式拿地的节奏。此外,根据公开资料显示,集团在申请上市之前,还剔除了涉及不同专业知识、技能及资源的非核心业务。保留优质资产并剥离了部分非核心业务资产和负债资产。比如剔除了已完成其所有物业交易销售或自2015年1月1日后已经或即将无法获得销售收入的所有项目。

利润和现金的增加推升了公司净资产,公司一系列的重组、下降的负债共同使得公司净负债率的几何式下降。以中梁目前千亿的规模及44.6%的净负债率,在未来竞争中还是占有较高优势的。

行业“黑马”的崛起

中梁2018年上半年营业收入同比增长230.4%,速度远超行业平均值,甚至超过同期的万科、碧桂园、恒大,在业内被冠以“黑马企业”的标签。

对中梁的成功,业内普遍归结为两方面:抓住三四线城市释放的红利及其特有的阿米巴经营模式。

l抓住三四线城市释放的红利

中梁控股发迹于温州,曾被称为浙江三四线的“小霸王”。在经历过炒房的顶峰与低谷之后,中梁将总部搬到上海,根据“总部一线,布局三四线”的战略开始全国化扩张。在去库存和棚改政策的东风下,抓住了三四线城市楼市回暖的行情,开始了极速拿地之路。

在拿地速度上:2016年,中梁的拿地速度为平均每周拿一块地,共拿下了68块地;2017年,中梁的拿地速度为平均每3天一块地,共拿下了100余块地;至2018年,中梁的拿地速度为平均2天拿一块地。到2018年下半年,众多大型房企都表示会收缩投资策略,但中梁依旧没有停止其快速拿地的步伐。截至2018年10月,中梁新增土地货值达到2010亿元,在行业排名第12位。

在拿地方式上:中梁除了传统的招拍挂方式,还积极开展与其他房产开发商的合作,并且80%以上项目实现了完全控盘。这种模式既能保证中梁能以较低价格拿地,又能防范利益分配不均,难以把控的风险。

l“阿米巴”经营模式

2015年,中梁在稻盛和夫的阿米巴管理体系的基础上,自行改良创造了自己的阿米巴生态系统。

阿米巴经营模式的中梁化体现在:精总部、强一线和小组织。即将整个公司分割成许多个小型组织“阿米巴”,每个小型组织都作为一个独立的利润中心,按照小企业、小商店的方式自行制定计划,独立核算,进行独立经营。

中梁的招股书表示,阿米巴生态系统的支撑体系之一是激励计划,包括为中梁的高级管理层和其他雇员提供具有利益共享和风险共担功能的共同投资计划。凭借着这一生态系统,中梁得以大幅增长。

中梁控股此前曾提出2021年计划实现3000亿的目标。此次赴港上市,中梁或许完全可以凭借资本市场的资金支持,进一步实现规模的快速扩张,达到3000亿的目标。而登陆资本市场,或许只是千亿中梁故事的开端。等待这匹“实力黑马”的,是更长更远的路。

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