如何看待北京新供宅地拟不限价出让

来源: 思聪看地产
2019-01-14 11:29
因城施策、精准施策持续深化,北京孙河宅地拟不限价出让一定程度体现了部分高端项目市场定价机制的回归。

本文来源:思聪看地产 (ID:CJZQDC)

如何看待北京新供宅地拟不限价出让

报告要点

本周观点:如何看待北京新供宅地拟不限价出让

因城施策、精准施策持续深化,北京孙河宅地拟不限价出让一定程度体现了部分高端项目市场定价机制的回归。北京市1月9日发布孙河2宗宅地预申请公告,出让条件中表示“商品住房不设定住宅销售限价”。孙河板块市场产品定位高端,本次出让地块市场定价机制的回归符合“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的供应体系思路。2019年地产周期演绎进入新阶段,因城施策、精准施策持续深化,一线城市在历次周期轮动中处于领先位置。

 

投资建议:各地因城施策持续深化,估值修复行情或仍将延续。近期震荡走势是对前期预期过高的修正,龙头房企业绩预期向好且估值仍处低位,各地因城施策持续深化,继续看好地产板块相对收益,建议积极关注两条主线,1)低估值高分红龙头:万科A、保利地产、新城控股、金科股份、招商蛇口;2)布局于前期调控较为严格区域的标的:华夏幸福。

 

楼市动态:销售、库存、去化周期高于去年同期水平

销售端:新房端,截至上周41城住宅今年累计成交995.6万平,同比增加9.8%。分城市等级来看,一二三线城市累计成交同比增速分别为27.8%、16.3%、-2.4%。二手房端,截至上周16城累计成交189.1万平,同比降低10.9%。

库存端:根据我们覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,上周总体城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为24.2%、31.0%、20.5%、21.0%。

去化周期:根据我们所覆盖的15个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为37.3周、42.7周、27.7周、42.0周,同比增速分别为9.6%、20.9%、14.2%、-5.4%。

 

土地市场:近期供应下降,需求、溢价率上升

根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比降低41.6%,同比降低8.8%;成交建筑面积四周滚动环比增加38.0%,同比降低14.9%;成交总价四周滚动环比增加26.8%,同比降低11.4%;从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值为118%。


风险提示: 
1.政策收紧或对销售产生影响;

2.流动性收紧带来不确定性。

 

报告目录

 

报告正文

本周观点:如何看待北京新供宅地拟不限价出让

因城施策、精准施策持续深化,北京孙河宅地拟不限价出让一定程度体现了部分高端项目市场定价机制的回归。北京市19日发布孙河2宗宅地预申请公告,出让条件中表示“商品住房不设定住宅销售限价”。孙河板块市场定位高端,本次出让地块市场定价的回归符合高端有市场、中端有支持、低端有保障的供应体系思路。2019年地产周期演绎进入新阶段,因城施策、精准施策持续深化,一线城市在历次周期轮动中处于领先位置。

 

北京发布土地出让预申请通知,孙河宅地不再限制售价

北京孙河宅地不再限制售价,与此前地块出让条件形成明显区别。自2016年9月《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》发布以来,北京市对于土地出让不断强化“控地价、限房价”的交易方式。2019年1月9日,北京市发布孙河2宗宅地预申请公告,出让条件中表示“商品住房不设定住宅销售限价”,这与此前北京其他地块出让所要求的限定销售价格的条件形成明显区别。北京此前仅有2018年9月挂出的丰台区南苑石榴庄地块未限定住宅销售价格,但该次公告挂出17宗地块仅有1块未限制销售价格,而本次挂出2宗地块均未限定销售价格。

高端有市场,定价机制的回归

北京孙河板块市场产品定位高端,市场定价的回归符合“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的供应体系思路。对于丰台区石榴庄宅地,该地块位于北京南三环与南四环之间,交通配套区位优势明显,对于土地供应多位于五环乃至六环的北京市场而言,该地块的稀缺性不言而喻。对于孙河宅地,该板块是北京市知名的“中央别墅区”,而这2宗地块属于该板块内仅剩的未出让宅地。在“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的差异化住房供应体系下,高端项目的市场化定价机制回归已经体现在本次孙河宅地出让之中。

周期演绎进入新阶段,因城施策、精准施策持续深化

我们在年度策略中强调,2019年地产周期进入新阶段,虽然基本面或仍将走弱,但政策与流动性预期或将好转。2018年地产板块主要处于“政策偏紧且基本面弱”的第三阶段,而2019年将逐步进入“基本面弱但政策预期好转”的第四阶段。在中央工作会议精神指导下,“房住不炒”的政策基调稳定,但地方政府主体责任进一步夯实,意味着因城施策、精准施策或将进一步深化。

春江水暖一线先知,周期轮动中多处于领先位置

由于政策敏感度高、市场弹性强,一线城市在周期轮动处于领先位置。2014年8月,一线城市销售面积增速筑底,领先二线、三线城市约7个月;2016年3月,一线城市销售面积增速见顶,领先二线、三线城市约1个月;2018年3月,一线城市销售面积增速见顶,而目前二线、三线城市销售面积增速仍在回落趋势之中。一线城市在历次周期轮动中处于领先位置,其原因在于一线城市市场对于行政调控的敏感度更高,市场弹性更强。

投资建议:因城施策持续深化,估值修复仍将持续

近期震荡走势是对前期预期过高的修正,龙头房企业绩预期向好且估值仍处低位,各地因城施策持续深化,继续看好地产板块相对收益,建议积极关注两条主线,1)低估值高分红龙头:万科A、保利地产、新城控股、金科股份、招商蛇口;2)布局于前期调控较为严格区域的标的:华夏幸福。

 

楼市动态

成交概览

全线成交环比降低。本周我们覆盖的41个城市成交473.0万平,环比降低9.5%。一线城市环比降低15.0%;二线城市环比降低3.7%;三线城市环比降低15.7%。一二三线城市累计成交量比去年同期高27.8%、高16.3%、低2.4%,全部城市累计成交量比去年同期高9.8%。

二手房:16城成交环比增加53.4%,同比降低5.9%。本周我们覆盖的16个城市二手房成交120.2万平,环比增加53.4%,同比降低5.9%;今年以来累计成交189.1万平,与去年同期相比降低10.9%。

库存动态

一线库存环比降低,二三线库存环比增加。本周我们覆盖的15个城市库存8,073.1万平,环比增加0.2%。一二三线库存环比分别降0.5%、增0.8%、增0.5%。同比数据显示,各线库存分别比去年同期高31.0%、高20.5%、高21.0%。

去化周期

一二线去化环比增加,三线去化环比降低本周我们覆盖的15个城市去化周期为37.3周,环比降0.5%。一线城市为42.7周,环比增0.4%;二线城市为27.7周,环比增0.9%;三线城市为42.0周,环比降2.4%。同比数据显示,一二三线城市去化周期分别比去年同期高20.9%、高14.2%、低5.4%。

房价走势

一线房价环比降低,二三线房价环比提升。本周我们覆盖的2个一线城市房价为38,764元/㎡,环比降6.1%;7个二三线城市为9,089元/㎡,环比增0.3%。同比数据显示,一线及二三线城市累计成交均价同比去年高19.6%、低18.5%。

 

土地市场(2018/12/31-2019/01/06

1、百城:近期供应下降,需求、溢价率上行

供应方面,百城土地供应同、环比下降:上周土地供应规划建筑面积为1,153.9万平,近四周滚动同、环比分别为-8.8%、-41.6%,上上周数据为5,145.5万平、-14.1%、-37.0%。

成交方面,百城土地成交同比量价双降,环比量价双升,溢价率提升:(1)上周土地成交规划建筑面积为706.7万平,近四周滚动同比、环比分别为-14.9%、38.0%,上上周数据为5,047.1万平、-7.0%、77.7%;(2)上周土地成交总价为230.7亿元,近四周滚动同比、环比分别为-11.4%、26.8%,上上周数据为1,469.7亿元、-13.3%、68.4%;(3)上周土地成交溢价率为10.4%,上上周为7.9%。

供需关系方面,近期百城土地需求供应比上升:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为118%,上上周为117%。

 

2、一线:近期供应增加,需求、溢价率降低

供应方面,一线土地供应同、环比上升:上周土地供应规划建筑面积为11.6万平,四周滚动同比、环比分别为41.3%、85.2%,上上周数据为603.3万平、34.4%、33.6%。

成交方面,一线土地成交同比量价双升,环比量价双降,溢价率降低:(1)上周土地成交规划建筑面积为5.7万平,近四周滚动同比、环比分别为21.8%、-22.4%,上上周数据为303.6万平、60.0%、82.2%;(2)上周土地成交总价为0.4亿元,近四周滚动同比、环比分别为7.9%、-48.2%,上上周数据为215.8亿元、24.4%、3.6%;(3)上周土地成交溢价率为0,上上周为3.9%。

供需关系方面,近期一线土地需求供应比回落:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为77.8%,上上周该比例为113.5%。

 

3、二线:近期供应下降,需求、溢价率提升

供应方面,二线土地供应同、环比降低:上周土地供应规划建筑面积为431.8万平,近四周滚动同比、环比分别为-6.7%、-24.8%,上上周数据为2,480.2万平、-5.5%、-9.9%。

成交方面,二线土地成交同比量价双降,环比量价双升,溢价率提升:(1)上周土地成交规划建筑面积为390.6万平,近四周滚动同比、环比分别为-11.9%、48.8%,上上周数据为1,949.3万平、-11.8%、85.5%;(2)上周土地成交总价为206.3亿元,近四周滚动同比、环比分别为-8.9%、76.4%,上上周数据为694.0亿元、-19.1%、105.1%;(3)上周土地成交溢价率为11.7%,上上周为9.7%。

供需关系方面,二线土地需求供应比上升:上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为100.7%,上上周该比例为95.1%。

4、三线:近期供应下降,需求提升,溢价率下降

供应方面,三线土地供应同、环比下降:上周土地供应规划建筑面积为710.4万平,近四周滚动同比、环比分别为-16.2%、-56.2%,上上周数据为2,062.0万平、-25.3%、-54.1%。

成交方面,三线土地成交同比量价双降,环比量价双升,溢价率下降:(1)上周土地成交规划建筑面积为310.4万平,近四周滚动同比、环比分别为-19.2%、42.9%,上上周数据为2,794.2万平、-9.7%、72.4%;(2)上周土地成交总价为24.0元,近四周滚动同比、环比分别为-20.5%、64.4%,上上周数据为559.9亿元、-21.6%、104.9%;(3)上周土地成交溢价率为0.3%,上上周为7.6%。

供需关系方面,近期三线土地需求供应比上升上周土地成交建面/供应建面的四周滚动比例为140.9%,上上周该比例为138.1%。

 

证券研究报告:如何看待北京新供宅地拟不限价出让

对外发布时间:2019年1月13日

研究报告评级:维持“看好”

报告发布机构:长江证券研究所

本报告分析师:申思聪  SAC编号: S0490518010003

邮箱:shensc1@cjsc.com.cn

分     析     师:刘清海  SAC编号: S0490518040001

邮箱:liuqh3@cjsc.com.cn

评级说明及声明

 

评级说明

行业评级:报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅度相对于同期沪深300指数的涨跌幅度为基准,投资建议的评级标准为:看好:相对表现优于市场;中性:相对表现与市场持平;看淡:相对表现弱于市场。

 

公司评级:报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅度相对于同期沪深300指数的涨跌幅度为基准,投资建议的评级标准为:买入:相对于大盘涨幅大于10%;增持:相对于大盘涨幅在5%~10%;中性:相对于大盘涨幅在-5%~5%之间;减持:相对于大盘涨幅小于-5%;无投资评级:由于我们无法获取必要的资料,或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件,或者其他原因,致使我们无法给出明确的投资评级。

 

重要声明

长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格,经营证券业务许可证编号:10060000。本报告的作者是基于独立、客观、公正和审慎的原则制作本研究报告。本报告的信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所包含信息和建议不发生任何变更。本公司已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论和建议仅供参考,不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断。报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价,投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌,过往表现不应作为日后的表现依据;在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告;本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时,本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本公司及作者在自身所知情范围内,与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制、静默措施的利益冲突。本报告版权仅为本公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为长江证券研究所,且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的,应当注明本报告的发布人和发布日期,提示使用证券研究报告的风险。未经授权刊载或者转发本报告的,本公司将保留向其追究法律责任的权利。

 

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原标题《【长江地产|思聪团队】如何看待北京新供宅地拟不限价出让》

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