低线城市的魅力在哪里?

来源: 深度纺服
方正纺服团队:丰毅13571855319/王佳敏18516639071

本文来源:深度纺服 (ID:fenganalysis),华尔街见闻专栏作者

方正纺服团队:丰毅13571855319/王佳敏18516639071

【低线城市的魅力在哪里】

陕西西安

by:丰毅(方正纺服首席)

题记:2008年附近第一次来上海及周边旅游,猛然发现,原来我心中西北地区“大城市”西安和上海的差距竟然如此之大;等上了大学,才知道上海与西安的差距,不仅是GDP,还有人均GDP,人均收入以及人均消费;正式上海上班后,发现“学府”西安人引以为豪的3所985、7所211的生源似乎留在上海的越来越多,西安越来少,西安、上海的差距似乎不可逆转;然而,本次春节回乡却发现,不仅90亿打造的大唐不夜城空前绝后,“大”和“豪”如曲江大悦城的购物中心我在上海、北京从未见过,上千平的维密也是第一次见,高新区、曲江等地的干净、发展程度可以说国外无异,而关键是,房价还很便宜,这导致,西安在2018成为中国最具幸福感的十大城市。

结果:西安是中国最具幸福感的城市。从最终结果看,按照百度百科的“中国幸福城市排行榜”看,2010年,四个一线城市稳居前15,广州、北京、上海、深圳,分列3、5、6、14,一线城市三个都位居前十,前十均为省会、直辖市;而在2012年时这种趋势已经急转直下,除了广州仍在前50(42位),深圳、北京、上海均在前100垫底(分别94、95、99位),同时出现青岛、苏州、惠州、烟台4个非省会、直辖市城市进入前十,2014年这个数字上升为5个;而在2018年,西安已排第四,其他上榜城市中仍然有4个非省会、直辖市城市,一线城市前十长期未见踪影。

现状:上海发展长期放缓,常住人口下降,西安常住人口增加。(1)发展放缓:07年起,上海GDP增速长期低于西安,并在2015年3月起(消费周期下降阶段,同时是本轮房地产周期上升阶段,相关分析参见《消费周期:地产为轴短周期的骚动》)差距进一步放大,此外,同样差距进一步放大的还有社零增速。(2)上海、西安人口差距逐步缩小:2015年开始上海常住人口出现负增长,而西安自2014年起常住人口增长触底反弹逐步加速,西安、上海常住人口增速差从2013年底部的-2.2pct反转为2017的9.0pct,上海人口外流,西安人口剧增已形成趋势。

驱动:供需失衡,2014成为上海生存质量的临界点。(1)西安人口密度远低于上海:上海、西安的面积、人口都差距悬殊,而人口密度方面,2015年上海约为西安人口密度近五倍,人口密度成为资源分配失衡重要原因。(2)西安人均消费能力已高于上海:城镇人口可支配收入方面,2008年上海该数字约为西安2倍,到2013年下降至1.32倍,而从人均消费支出看,上海2008年上海该数字约为西安的1.27倍,2013年则进一步提升至1.39倍。上海、西安的收入差距和消费差距变化方向相反,也就是说,西安相比于上海,西安人挣的钱挣得比花的增长更快。(3)基本供给西安好于上海:西安的人均道路面积是上海的3倍,人均绿地面积约为上海的3倍,人均住房面积约为上海的两倍,人均医疗机构数量约为上海的3.5倍,而房价方面,2017上海二手房交易均价约6万/平米,远超过西安的房屋的平均销售价格约8000元左右/平米。供需的失衡导致2014起上海人口进入负增长阶段,而西安持续加速增长,从2014致2017西安常住人口增速从0.5%激增至8.9%。

结论:准二线城市成为中国近10年经济的未来,而非三四线城市。本次回乡除了去西安,还去了山西榆次、陕西杨凌,值得注意的是,和发展非常快的西安相比,山西榆次发达程度仍有限,两地分别均有一家万达,杨凌近十年从新的酒店、新的购物中心、均未发生明显变化。我们认为内在的原因在于,一线城市因生活压力大向外流出,三四线城市因城镇化有限,供给有限,向高线城市聚拢,准二线城市(含优秀的三线城市)往往呈现常住人口高速增长,消费、房价快速增长。海外方面:因中国人均GDP和成熟化率均与韩国80、90年代相似,80-90年代首尔周边人口密度快速增长,支撑该地区消费发展,而90年代以后,则在离首尔更近的全国一半的地区消费增长,进入了“三四线城市”发展的时代。据此,我们认为,我国与80-90年代韩国发展较为相似,准二线城市成为中国近10年经济的未来,而非三四线城市。

【边疆小城的近年变化—新疆昌吉】

新疆昌吉

by:王佳敏(方正纺服分析师)

我的家乡在新疆昌吉,按城市等级划分属于五线城市。昌吉地处亚欧大陆中心,位于天山北麓、准噶尔盆地南缘,全市总面积8215平方公里。下辖8镇2乡6街道,辖区内有1个国家级高新技术产业开发区和1个国家级农业科技园区。2017年户籍人口140.6万人,有汉、回、哈萨克、维吾尔等32个民族,汉族人口比例超过70%。此次春节回家感觉家乡整体变化不大,结合数据简单介绍近几年变化情况。

人口:人口总量保持稳定,老龄化趋势显现。2017年户籍人口140.6万人,2006年达人口峰值159.94万人后人口数出现下降,2009-2017年保持在140万人左右,人口数量较为稳定。从新出生人口看,受二胎政策开放影响,新生人口数量有提升趋势,2017年新出生人口达1.7万人,达近十年峰值。2017年昌吉州60岁以上老年人口占总人口的15.7%,较2010年提高近3pct。远远高于国际老龄化10%的标准,低于全国(17.3%)1.6个百分点,高于全疆(12.7%)3.0个百分点,预计到2020年末达到19.7%,2050年将超过35%。

地产:受棚改影响商品房价格小幅上涨。截止2018年3季度,全州商品房库存消化周期为23.3个月,较2017年底下降7.2%。受近2年棚户区改造工程影响,新建商品房需求回升,带动商品房价格小幅上涨。2019年2月昌吉平均房价5521元/平米,较半年前上涨超过200元/平米。据了解,2018全年重点学区二手房、医院附近新房平均上涨500-1000元/平米,其他社区二手房交易平淡,成交价格无明显上升。

消费:整体物价高,2018全年消费波动较小。因部分水产、果蔬需要靠内地运输,加入物流成本后,和内地相比新疆物价水平较高。从全年情况看,2018年昌吉市居民消费价格累计上涨1.6%,分月环比指数在99.2%—101%之间波动,全年波动幅度较小。

年夜饭包厢预订火热。据走访,昌吉部分大型酒店年夜饭已全部定满。昌吉市和盛祥饭店一共有22个包厢,大年三十当天所有包厢都已定完;华东容锦酒店大年三十中午和晚上的包厢全部订满,为迎合过年的喜庆氛围,酒店特意给菜品起了有寓意的菜名,如花好月圆、阖家欢乐、幸福美满等,另外,针对春节,酒店还推出了充值2000元送500元、5000元送1200元等优惠活动;中型餐馆如福客来私房菜年夜饭预订2/3,预定的老顾客居多。

方正证券纺织服装行业组

首席分析师:丰毅

所在团队2016、2017轻工新财富第3、4名

执业证书编号:S1220518070001

电话/微信:13571855319

邮箱:fengyi@foundersc.com

研究助理:王佳敏

电话:18516639071

邮箱:wangjiamin@foundersc.com

 

原标题《【回乡见闻】低线城市的魅力在哪里?》

-------------------------------------

如果您有优质的、符合见闻调性的原创文章,欢迎以个人的名义投稿入驻华尔街见闻名家专栏。

投稿方式 :请将个人简介以及代表作品发送至 zhuanlan@wallstreetcn.com ,并附上电话和微信以便做进一步沟通,在主题中标明: 申请入驻见闻专栏 + 投稿人名字

参与评论
收藏
qrcode
相关资讯
参与评论