房价与收入 | 买房的共同疑惑01

作者: 见闻书院山长
房价与收入。

本文选自中信出版社的《城里的房子》。

徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授

问:北京现在的月平均工资是1万元,而纽约的月平均工资现在接近3万元,是北京的3倍,但纽约的房价是北京的2倍,这么算起来,是不是北京房价偏高呢?

简答:房价收入比是一个被严重误用的指标,误导了很多人。在收入增长较快的阶段,合理的房价收入比就是比较高的(详细的分析可参见第六章)。简言之,房价收入比中的收入不应是平均收入,而是“头部”收入,而且要考虑未来的收入增长,不是今天的平均收入。算对了,现在的房价收入比一点也不高。纽约的房价收入比低于北京,是因为纽约的收入水平已经很高,而且收入增速比北京慢。

问:我个人理解的房地产泡沫应是指商品房价格和人民群众收入的悬殊差距。北京房价是纽约的1/2,而收入约是对方的1/7,这样算起来,对方的购买力就是我们的3.5倍。此外,我们的收入约是日本1970年的水平,以发达国家每年平均4.3%的通货膨胀率进行估算,日本1990年的购买力约是我们的1/2。以上这些是不是可以说明我们的房价虽然是经济快速发展的产物,但在一定程度上的确有些偏离人民收入水平。同时,贫富分化也使得财富较为集中,投资也就相对为非平民化投资和居住投资。所以我感觉,对于老百姓来讲,房价的确是有些高得不正常了。

简答:泡沫这个词是有严格的定义的,指的不是价格和收入的差距,而是价格和资产内在价值的差距。因为内在价值难以准确判断,所以泡沫也很难判断。有一句话是这么讲的:泡沫破灭之前,我们是不知道的。

把泡沫定义为房价相对于收入太高,也不利于你做决策。因为房价高而认为有泡沫,让很多人错失了买房的良机。说了那么多年的泡沫,可是泡沫就是不破灭,还涨了很多倍,充分说明这不是泡沫。即便是泡沫,这个泡沫破灭之后的“沫”,可能比当初的泡泡还要大。本书第六章对此有详细的介绍。

问:目前我国的收入水平只有美国的1/7,只相当于日本上世纪70年代的水平,或者韩国上世纪80年代的水平,那么我们现在的房价与当时日本和韩国的房价相比,哪个高呢?

简答:我们能回到20世纪七八十年代吗?历史是一面镜子,帮助我们照亮未来,不帮助我们回到过去。当今的财富水平比20世纪七八十年代高很多,利率水平比当时低很多,因此当今的资产价格水平要比那时候高很多。这一点,通过资产价格的历史趋势,以及世界资产价格的横向比较都很容易看清楚。

问:《平均者的终结》一书认为,讨论问题应该具体化,房地产不是一个大的概念,而且分成不同地方的房子。房子代表城市的未来,城市不同,房地产差距也会有很大的不同。就像无论国家怎么调整,人们的收入差距会越来越大一样,房价也不例外。

简答:《平均者的终结》提供了很好的看问题的角度,我们一定要考虑人们的差异。均等是一种我们追求的理想状态,而不是现实能够达到的状态。基于同样的理由,我在计算房价收入比的时候,使用的不是平均收入,而是对中高收入阶层的预期收入。

问:目前国内一线城市房价太贵,如果不是自己住,同样的钱拿到韩国、日本、越南等周边国家和地区的一线城市,能买到更大更好的房子,而且还不限购。从这个角度,我国与周边国家的人口流动及房价,是否存在一个动态平衡关系?

简答:跨境的人口流动有很多约束,因此相邻国家之间的房子,替代性不大。中国房价和韩国、日本、越南等国的房价,存在一定的关联,但关联并不紧密。目前越南房价的上涨,更多是越南经济起飞的结果,而不是中国房价上涨的结果。至于越南的房子有没有投资价值,取决于越南的经济前景。

至于韩国、日本的房产,投资过程中的交易摩擦很大,实际的投资收益率并不高,具体请参见本书中对首尔、东京房价的分析。

问:那些买房就可以移民的国家的房子,会比国内的房子更值得投资吗?虽然一些发达国家房产增值潜力不如国内,但是在可以购房移民的国家,可以享受该国的社会福利,这样的选择会不会比国内买房更好呢?

简答:通过买房享受国外社会福利的想法,可能并不容易实现。发达国家的福利,不会白白送给新来的移民。如果有这样的打算,建议先做全面的、准确的分析和计算。

问:欧美发达国家的房产投资收益比不上国内,这点我没有疑问。但对于正在快速上升的发展中国家呢?比如越南、柬埔寨,有不少观点认为这些国家正处于20世纪90年代中国房地产刚刚起飞的时期,收益会比国内高,您怎么看?

简答:主要的思路还是看这些国家的发展潜力,发展得好,城市房价就会涨。我自己的判断是,越南可能有机会。不过也要提醒你,高收益的同时也有高风险,作为养老投资,需要慎重考虑。

问:1000万或几百万人民币,在伦敦能买到地段不错的精装公寓,但在上海、北京的市中心地段,可能只能买到老旧的房子。可以说,除了高端住宅,北京、上海的中端住宅的价格,已经开始碾压伦敦。作为世界级城市,伦敦拥有很好质量的住房,为何涨速比北上广慢许多?是因为经济增长慢吗?

简答:最后一句很到位,此外还有很多因素。第一,两国处于不同发展阶段,在类似发展阶段,伦敦和纽约的房价,也曾高速上涨。第二,英国在人口总量、经济总量、国土面积方面和中国不在同一个数量级,很难直接比较。这也是为什么本书将纽约单列一章分析的原因。第三,伦敦等国际都市有房产税,这一点不能忽略。

问:现在全球房价均在上涨,非中国独有现象。美国房价已超过2008年危机前的房价,根本原因是否为发展中国家的经济大幅崛起,中产阶层数量急剧增加,全球财富巨量增加,导致钱不值钱,资产价值凸显?

简答:2012年以来,全球很多国家的房价都涨了很多,连长期稳定的德国的房价也涨了很多。背后的驱动力,的确是来自全球财富的积累。

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