本文选自中信出版社的《城里的房子》。
徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授
问：房地产发展与城市化紧密相关，根据你的观察，借鉴发达国家城市化进程，您认为，我们国家的持续城市化进程至少还有多少年？
简答：不发生大的意外，比如国际形势的大动荡，城市化继续推进10年没问题。世界变化越来越快，10年之后的情况真不好判断，只能根据新信息不停地迭代、更新判断。不过从买房的角度来讲，10年已经够了。买与不买，10年后的财富差距已经拉开很大了。
问：既然投资房地产这么赚钱，那谁还会关心实体经济发展？我想国家抑制房价增长过快，也有这方面的考虑。
简答：实体经济的概念怎么界定？房子满足人们最重要的一个需求，也就是居住需求，怎么就不是实体经济了？制造业固然重要，可是重要的不仅是制造业。
问：您在分析房地产未来趋势时，提到房价上涨主要源于经济发展、城市化进程、人口红利。但《小岛经济学》认为房价的过快上涨，根源在于银行需要一个低风险的投资项目，人们的投机行为把本该投入到商业中的贷款，大量投入房地产市场，造成了房价的飙涨。两种观点看上去都有道理却截然相反，哪种更接近真相呢？
简答：《小岛经济学》中的这种观点只是看到了现象，没有看到现象背后的本质逻辑。银行之所以说房产是低风险投资项目，以及有那么多人愿意去投机房地产，本质的原因还是看多房地产，认为房地产较为安全，而且未来还有较大涨幅。所以，《小岛经济学》中的这种观点如果对，前提恰恰是房地产是优质资产。既然如此，买房就是理性的。
问：我们国家为什么不推出城市发展基金，让老百姓可以购买此类基金，从而分享城市化发展所带来的好处，而不是让老百姓紧盯在买房子上呢？
简答：城市发展的红利，是以居民收入增长、房价上涨、公司利润上涨、城市基础设施改善等多种形式返还给城市居民的。
城市的GDP由居民收入、公司营业盈余、税收等部分组成。你说的“城市发展基金”，大概指的是城市政府拿出一部分财政收入，分配给购买“城市发展基金”的投资者。目前新闻里讨论的“城市发展基金”，指的是城市发展投资基金，由地方政府发起，资金主要来自财政资金、银行信贷，投资特定城市建设项目。这种模式仅仅是“羊毛出在羊身上”，相当于政府提高税收，又把钱返还给纳税人。考虑到管理“城市发展基金”的过程中可能存在的成本、低效、腐败等，很可能是总体上得不偿失的。
问：有一种看法认为，人分为两种，一种是城里人，一种是乡下人。这种说法是不是忘了城中村里的人？
简答：推荐一本叫《落脚城市》的书。书里面提到，城中村是村里人进城的中转站。现实中，很多在城里打拼出来的人，当初都住过城中村。
问：您的观点里面没有技术的进步这个条件，例如有的公司借助互联网和移动互联网，已经实现了异地协同办公，大大节约了在大城市的时间成本和居住成本，也降低了公司的运营成本。未来远程工作、远程教育、远程医疗的发展，可能使人们不必都聚集到大城市，这种技术进步是否会大规模影响房价？
简答：技术进步可能使远程工作、远程教育、远程医疗更加方便，但在可以预见的未来，远程交流与面对面交流的效果还是有很大差距的，远程交流不能完全替代面对面交流。
而且，远程交流的活跃，很可能创造出更多的面对面交流的需求。例如，你跟一个人线上交流得多，线下交流频率也可能增加。再例如，互联网的发展使人们扩大了社交圈，你线下的社交圈也随之扩大。因此，这种技术进步也有可能加速人们向大城市聚集的趋势。
问：我老公是一个“科技控”，他说现在科技发展这么快，如果未来的社会形态会发生我们想都不敢想的改变，那房地产这些传统型的资产还能抵抗风险吗？
简答：科技改变生活，人类依然需要房子。现在还没有看到科技摧毁房产价值的逻辑。你不妨这样想，房子是人类自由的一种终极表现，只要人类需要自由，就需要房子。
问：从资本配置的角度来讲，是应该在一线城市买房的。不过有一种观点是，未来的使用权重于拥有权。以汽车行业为例，现在租车、打车很方便，没有必要人人都拥有自己的汽车。那么未来的房子是否也会符合使用权重于拥有权的规律呢？
简答：我们目前看到的情况是，大多数人还是愿意买车，少数时候会租车、打车。所以，“使用权重于拥有权”这个说法，还有待商榷。至于房子，除了使用，还有资产的属性，就更需要商榷了。至少目前，我们在全球范围内还没有看到由于“使用权重于拥有权”而不买房子的。有的人租房而不买房，可能是由于各种原因，比如资金不够，或者短期居住需求等。
问：如果人人都认识到买房比租房值，那么买房比租房的优势会不会就缩小到可以忽略不计？就好比指数基金在美国的市场收益就不如中国市场，民众普遍都能认识到应该投资低估的指数基金，所以指数的估值波动就会很小，收益也就不是那么高了。
简答：这个角度很有意思，但是稍微想一下，至少有四个原因使得这个推断不成立。第一，目前并不是人人都认为买房比租房好。第二，即便人人认为买房比租房好，还有很多人没法买，比如说资金不够。第三，即便不考虑资金问题，还有限购问题。第四，即便不考虑资金和限购问题，还有市场摩擦问题。你看大街上到处都是房产中介，说明买卖房子不容易，要付出很高的成本。所以房价和股价不一样，股价瞬时变动，房价摩擦很大。
