经济发展与房价 | 买房的共同疑惑02

作者: 见闻书院山长
经济发展与房价。

本文选自中信出版社的《城里的房子》。

徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授

问:房地产发展与城市化紧密相关,根据你的观察,借鉴发达国家城市化进程,您认为,我们国家的持续城市化进程至少还有多少年?

简答:不发生大的意外,比如国际形势的大动荡,城市化继续推进10年没问题。世界变化越来越快,10年之后的情况真不好判断,只能根据新信息不停地迭代、更新判断。不过从买房的角度来讲,10年已经够了。买与不买,10年后的财富差距已经拉开很大了。

问:既然投资房地产这么赚钱,那谁还会关心实体经济发展?我想国家抑制房价增长过快,也有这方面的考虑。

简答:实体经济的概念怎么界定?房子满足人们最重要的一个需求,也就是居住需求,怎么就不是实体经济了?制造业固然重要,可是重要的不仅是制造业。

问:您在分析房地产未来趋势时,提到房价上涨主要源于经济发展、城市化进程、人口红利。但《小岛经济学》认为房价的过快上涨,根源在于银行需要一个低风险的投资项目,人们的投机行为把本该投入到商业中的贷款,大量投入房地产市场,造成了房价的飙涨。两种观点看上去都有道理却截然相反,哪种更接近真相呢?

简答:《小岛经济学》中的这种观点只是看到了现象,没有看到现象背后的本质逻辑。银行之所以说房产是低风险投资项目,以及有那么多人愿意去投机房地产,本质的原因还是看多房地产,认为房地产较为安全,而且未来还有较大涨幅。所以,《小岛经济学》中的这种观点如果对,前提恰恰是房地产是优质资产。既然如此,买房就是理性的。

问:我们国家为什么不推出城市发展基金,让老百姓可以购买此类基金,从而分享城市化发展所带来的好处,而不是让老百姓紧盯在买房子上呢?

简答:城市发展的红利,是以居民收入增长、房价上涨、公司利润上涨、城市基础设施改善等多种形式返还给城市居民的。

城市的GDP由居民收入、公司营业盈余、税收等部分组成。你说的“城市发展基金”,大概指的是城市政府拿出一部分财政收入,分配给购买“城市发展基金”的投资者。目前新闻里讨论的“城市发展基金”,指的是城市发展投资基金,由地方政府发起,资金主要来自财政资金、银行信贷,投资特定城市建设项目。这种模式仅仅是“羊毛出在羊身上”,相当于政府提高税收,又把钱返还给纳税人。考虑到管理“城市发展基金”的过程中可能存在的成本、低效、腐败等,很可能是总体上得不偿失的。

问:有一种看法认为,人分为两种,一种是城里人,一种是乡下人。这种说法是不是忘了城中村里的人?

简答:推荐一本叫《落脚城市》的书。书里面提到,城中村是村里人进城的中转站。现实中,很多在城里打拼出来的人,当初都住过城中村。

问:您的观点里面没有技术的进步这个条件,例如有的公司借助互联网和移动互联网,已经实现了异地协同办公,大大节约了在大城市的时间成本和居住成本,也降低了公司的运营成本。未来远程工作、远程教育、远程医疗的发展,可能使人们不必都聚集到大城市,这种技术进步是否会大规模影响房价?

简答:技术进步可能使远程工作、远程教育、远程医疗更加方便,但在可以预见的未来,远程交流与面对面交流的效果还是有很大差距的,远程交流不能完全替代面对面交流。

而且,远程交流的活跃,很可能创造出更多的面对面交流的需求。例如,你跟一个人线上交流得多,线下交流频率也可能增加。再例如,互联网的发展使人们扩大了社交圈,你线下的社交圈也随之扩大。因此,这种技术进步也有可能加速人们向大城市聚集的趋势。

问:我老公是一个“科技控”,他说现在科技发展这么快,如果未来的社会形态会发生我们想都不敢想的改变,那房地产这些传统型的资产还能抵抗风险吗?

简答:科技改变生活,人类依然需要房子。现在还没有看到科技摧毁房产价值的逻辑。你不妨这样想,房子是人类自由的一种终极表现,只要人类需要自由,就需要房子。

问:从资本配置的角度来讲,是应该在一线城市买房的。不过有一种观点是,未来的使用权重于拥有权。以汽车行业为例,现在租车、打车很方便,没有必要人人都拥有自己的汽车。那么未来的房子是否也会符合使用权重于拥有权的规律呢?

简答:我们目前看到的情况是,大多数人还是愿意买车,少数时候会租车、打车。所以,“使用权重于拥有权”这个说法,还有待商榷。至于房子,除了使用,还有资产的属性,就更需要商榷了。至少目前,我们在全球范围内还没有看到由于“使用权重于拥有权”而不买房子的。有的人租房而不买房,可能是由于各种原因,比如资金不够,或者短期居住需求等。

问:如果人人都认识到买房比租房值,那么买房比租房的优势会不会就缩小到可以忽略不计?就好比指数基金在美国的市场收益就不如中国市场,民众普遍都能认识到应该投资低估的指数基金,所以指数的估值波动就会很小,收益也就不是那么高了。

简答:这个角度很有意思,但是稍微想一下,至少有四个原因使得这个推断不成立。第一,目前并不是人人都认为买房比租房好。第二,即便人人认为买房比租房好,还有很多人没法买,比如说资金不够。第三,即便不考虑资金问题,还有限购问题。第四,即便不考虑资金和限购问题,还有市场摩擦问题。你看大街上到处都是房产中介,说明买卖房子不容易,要付出很高的成本。所以房价和股价不一样,股价瞬时变动,房价摩擦很大。

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