本文选自中信出版社的《城里的房子》。
徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授
问：人口结构中年轻人占比比较大的时候，购房需求旺盛，房价会上升。但是当一个社会进入老龄化社会之后，大家都想把房子卖掉，换钱养老。大家都卖房的话，房价就不会涨，只会跌了。中国的劳动力增长会在2015—2025年到达顶峰，之后人口增长就会无限期放缓，中国很有可能加速进入老龄化社会。中国经济当然还会增长，但会不会成为第一个跌入人口悬崖的新兴国家？到那时，我们应该把房子卖给谁？城镇化还没有结束，农民等着进城，农民工成为房地产接力赛的最后一棒，但那时他们还买的起城里人手上的房子吗？
简答：老龄化是影响未来中国社会经济的一个重要变量，对房价也有重要影响。但是，房子最重要的因素是位置，要区分哪个城市的房子、什么位置的房子。有潜力的城市的房子还是有潜力的，没潜力的城市的房子在老龄化背景下价值更低。详情请参见第六章关于人口结构的讨论。
问：很多人讲了买房投资的优势（过去十几年的事实也证明了这一点），但似乎没有提到独生子女一代的存在对此间房价走势的影响。众所周知，随着经济条件的改善，大多家庭都有房甚至有多套房。但独生子女的长辈一代去世后，随着房子的继承，就会出现房子的大量多余，形成规模时，势必会影响房价走势。这该如何去综合判断呢？
简答：独生子女和人口减少会影响房价，但是依然要区分哪里的房子。有潜力的城市，人口会聚集，房子不会多余；没潜力的城市，房子总是会多余，而且多余的速度会因此加快。所以，未来在哪里买房子更加重要。详情可参见第六章中关于人口结构的讨论。
问：人口总量会影响国家的经济增长。根据统计数据，中国2017年的人口出生率比2016年下降了0.52‰，只有12.43‰，比日本的出生率还低，人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人水平。从某种层面讲，中国过去30多年所创造的经济奇迹，可以理解为在体制上松了绑，辅以巨大的人口红利。所以人口总量因素需要作为重要权重来考虑。这是我个人认为的风险所在，当然科技进步，机械化水平提高，可以代替大量生产力，但我觉得仍是风险，您怎么看？
简答：改革开放以来，中国的出生率一直呈现下降趋势，但经济却获得了巨大的腾飞。人口老龄化从理论上来讲是经济增长的不利因素，但是从数据上来看并不能发现两者有明显的关系。与城市化和经济结构转型的巨大潜力相比，人口老龄化的影响并不在一个数量级。
同时还要提醒的是，决定房价的，最重要的还是位置。当我们谈房价，一定要谈是哪个城市的房价，什么位置的房价。好城市、好区位的房子，依然有潜力。