人口结构与房价 | 买房的共同疑惑03

作者: 见闻书院山长
人口结构与房价。

本文选自中信出版社的《城里的房子》。

徐远 北京大学国家发展研究院金融学教授

问:人口结构中年轻人占比比较大的时候,购房需求旺盛,房价会上升。但是当一个社会进入老龄化社会之后,大家都想把房子卖掉,换钱养老。大家都卖房的话,房价就不会涨,只会跌了。中国的劳动力增长会在2015—2025年到达顶峰,之后人口增长就会无限期放缓,中国很有可能加速进入老龄化社会。中国经济当然还会增长,但会不会成为第一个跌入人口悬崖的新兴国家?到那时,我们应该把房子卖给谁?城镇化还没有结束,农民等着进城,农民工成为房地产接力赛的最后一棒,但那时他们还买的起城里人手上的房子吗?

简答:老龄化是影响未来中国社会经济的一个重要变量,对房价也有重要影响。但是,房子最重要的因素是位置,要区分哪个城市的房子、什么位置的房子。有潜力的城市的房子还是有潜力的,没潜力的城市的房子在老龄化背景下价值更低。详情请参见第六章关于人口结构的讨论。

问:很多人讲了买房投资的优势(过去十几年的事实也证明了这一点),但似乎没有提到独生子女一代的存在对此间房价走势的影响。众所周知,随着经济条件的改善,大多家庭都有房甚至有多套房。但独生子女的长辈一代去世后,随着房子的继承,就会出现房子的大量多余,形成规模时,势必会影响房价走势。这该如何去综合判断呢?

简答:独生子女和人口减少会影响房价,但是依然要区分哪里的房子。有潜力的城市,人口会聚集,房子不会多余;没潜力的城市,房子总是会多余,而且多余的速度会因此加快。所以,未来在哪里买房子更加重要。详情可参见第六章中关于人口结构的讨论。

问:人口总量会影响国家的经济增长。根据统计数据,中国2017年的人口出生率比2016年下降了0.52‰,只有12.43‰,比日本的出生率还低,人口自然增长率下降到了5.32‰的惊人水平。从某种层面讲,中国过去30多年所创造的经济奇迹,可以理解为在体制上松了绑,辅以巨大的人口红利。所以人口总量因素需要作为重要权重来考虑。这是我个人认为的风险所在,当然科技进步,机械化水平提高,可以代替大量生产力,但我觉得仍是风险,您怎么看?

简答:改革开放以来,中国的出生率一直呈现下降趋势,但经济却获得了巨大的腾飞。人口老龄化从理论上来讲是经济增长的不利因素,但是从数据上来看并不能发现两者有明显的关系。与城市化和经济结构转型的巨大潜力相比,人口老龄化的影响并不在一个数量级。
同时还要提醒的是,决定房价的,最重要的还是位置。当我们谈房价,一定要谈是哪个城市的房价,什么位置的房价。好城市、好区位的房子,依然有潜力。

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