本文来源：IPO早知道 (ID:ipozaozhidao)，华尔街见闻专栏作者
据IPO早知道消息，德信中国今日正式登陆港股。本次香港IPO共发行5.32亿股，占扩大股本后的20.2%，募资14.9亿港元（合1.9亿美元），同时设有15%的绿鞋机制。本次IPO每股定价2.8港元，对应2019年70%的资产净值，建银国际是本次发行的独家保荐人。
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在调控和融资收紧的背景下，内地中小房企赴港IPO形成一股热潮。
随着地产行业集中度的提升，规模竞争越来越激烈，为了赢得更多的市场话语权，类似德信中国这样的中小房企纷纷开启急速扩张模式，这也导致企业负债率居高不下，现金流持续恶化。
与此同时，融资渠道的全面收紧和融资成本的逐渐高企，使得这些财务状况并不乐观的房企更是雪上加霜。在当下，登陆资本市场显得尤为迫切，而赴港上市成为这些房企最后的救命稻草。
毛利持续增长，负债高压
德信中国是浙江省领先的综合性房地产开发商，主要专注于住宅物业开发和综合用途物业的开发、运营及管理。公司于1995年由胡一平先生创立于浙江省湖州市，并在湖州市德清县开始了第一个物业开发项目——中房花园。
经过24年的发展，德信已经成为浙江省和长三角地区领先的综合型房地产开发商，并进军主要城市，同时也树立了开发物业“杭派精工”的鲜明品牌。
2017年，德信中国首次跻身全国百强；2018年，德信中国被中国指数研究院授予中国房地产百强企业称号，排名第63位。
据招股书显示，德信近几年毛利率大幅攀升，2015-2017年及截止2018年9月30日的前九个月，德信中国的毛利分别为5.92亿元、9.08亿元、15.33亿元及18.57亿元，毛利率分別为10.4%、13.0%、23.4%及32.4%。
2015-2017年，德信中国实现营收分别为56.95亿元、69.80亿元和65.54亿元；期内利润分别为6470万元、5.13亿元、8.39亿元，年复合增长率高达260.3%。2018年前三季度，公司实现总收入为57.25亿元，同比增长约86.02%；期内利润为9.81亿元，同比增长约319.5%。
并且，近几年在业务急速扩张之下，德信中国的资产规模不断扩大，流动资产总值一路攀升，2015-2017年与2018年三季度末，德信中国的流动资产总额分别为148.73亿元、194.39亿元、324.09亿元、417.85亿元。
招股书同时显示，2015年、2016年、2017年以及2018年前三季度，德信中国净资本负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%以及192.6%。净资产负债率虽然连年降低，但同比多数内地房地产股而言，即便2018年已经大幅度下降，但德信中国仍然高于同业。对此，德信中国方面解释称，此前净资产负债率维持在较高水平，是由于业务于相关期间迅速增长，而业务主要由外部借款提供资金，其中2016年多数项目处于投资阶段，借款增加，而近两年该指标下降是由于利润积累所致。
值得注意的是，德信曾提出2021年实现千亿目标。业内人士认为，尽管德信拥有长三角较优质的土地储备，但在房企销售普遍放缓、加速回笼资金的当下，其未来业绩增长仍面临一定的压力。
区域性局限
作为浙江省内的综合型房地产开发商，德信与很多浙系房企一样，奉行区域深耕，在大本营省份的布局比例较高，在土地储备上，德信中国主要布局于浙江省，这也导致进入其他区域的城市数量相对少。
目前德信中国共有107个处于不同开发阶段的物业项目，其中浙江省内项目超过八成，分别在杭州、温州、湖州拥有28、26、18个项目。
在其他长三角城市的土储占比不高，布局不均衡的风险之一便是公司业绩或随个别城市影响而波动。
对德信而言，业绩销售显然有点过度依赖温州这个城市了。
从销售业绩来看，2016年温州地区确认收入为28.28亿元人民币(单位下同)，成为仅次于杭州销售额的城市。2017年温州收入达到30.33亿，超过杭州当年的26.24亿。截至2018年前9月，温州地区的收入进一步飙升，达到50.37亿，占总确认收入的88.6%。
曾经历“魔幻”般暴涨暴跌的温州，在楼市普遍降温的2018年也显得“成色不足”。
据国家统计局发布去年12月份全国70个大中城市商品住宅销售价格数据，去年12月，温州新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，同比上涨1.9%；二手住宅销售价格环比下跌0.1%，同比上涨0.8%。
当“温州炒房团”消失殆尽，德信中国路在何方？
估值再低也要上
2018年，正荣地产、弘阳地产、美的置业、大发地产、恒达集团等内房企相继在港交所主板挂牌。
目前，内地房地产公司即将进入年报期，由于地产公司业绩结算相对于合约销售的滞后性，行业内公司2018年业绩确定性很强，普遍有30%以上的增长。而内地房地产股拥有持续稳定的派息记录，近年来各大公司加大了派息力度，行业平均派息率提升至35%，当前股价对应2018年预计的平均股息收率超过6%，吸引力仍旧大。恒生地产指数YTD涨幅达到12.9%，主要内地房地产股表现出色，其中富力地产、旭辉控股和新城发展控股分别涨幅35%、33%和33%，领跑行业，主要内地房地产股平均涨幅也达到16.8%。随着房地产行业集中度的快速提升，倒逼中小房企增加土地储备、持续扩张规模。
随着今日港交所敲钟，德信中国成为了2019年首家在香港上市的房地产公司。在招股书中，德信中国表示，此次募集资金的60%将用于现有房地产项目的开发，30%将用作土地收购，10%将用作一般公司及营运资金。当然，每股定价2.8港元，目前估值可谓非常便宜。而在去年上市的内房企业中，美的置业仍然跌破发行价17港元，大发地产则停留在发行价4.2港元。当然，估值便不便宜已然不重要，抓紧时间上市，扩大公司影响，优化公司资本结构，拓宽融资渠道，缓解资金压力才是首要任务。
