本文来源：傅士鹏 (ID:buylondon)，华尔街见闻专栏作者
英伦投资客（2019年2月27日）获悉，香港地产大亨、华人置业实际控制人刘銮雄已经指定英国开发商Core，重建位于伦敦金融城的高盛总部大楼River Court。
刘銮雄于2011年以2.8亿英镑的抄底价，收购了这栋租给高盛近20年的总部大楼，在持有大楼8年之后，决定在高盛退租后，清空大楼并斥巨资重建。
EGI（2019年2月26日）：刘銮雄已委托Core重建高盛总部
彭博：香港亿万富豪刘銮雄计划重建伦敦高盛总部
高盛此前一直租用刘銮雄持有的River Court大楼，考虑到高盛已宣布将于2019年，把欧洲总部从River Court搬迁至同样位于伦敦金融城的Plumtree Court大楼，刘銮雄于是决定招募开发商，重建River Court。
高盛现总部River Court
高盛新总部Plumtree Court，同时也是高盛欧洲总部所在地
上图看出，高盛新总部面积巨大，可以容纳9600名员工，未来高盛将把散落在伦敦金融城各个大楼的员工集中于此。
2015年7月10日，世茂集团主席许荣茂斥资2.7亿英镑，收购了位于伦敦金融城的Christ Church Court大楼，大楼全部出租给高盛，高盛在新总部建成后也将撤离该楼。
大刘持有的高盛当前最大总部大楼River Court位于伦敦金融城，占地约43万平方英尺（4万平方米），如果扩建成功，River Court可以新增15%的面积。
River Court具体位置，地址是120 Fleet Place
由于River Court所在大位置寸土寸金，大楼重建难度不小。
根据英国城市规划的法律规定，特定历史建筑物的景观和城市的天际线（Skyline）必须得到保护，因此伦敦市中心建筑物的高度受到极大限制。
以River Court为例，由于其正好位于以圣保罗大教堂为核心的受保护景观区内，因此向上扩建已经基本不可能，但因为伦敦金融城内优质写字楼供不应求，刘銮雄希望通过重建大楼扩大使用面积。
伦敦政府明确规定不能在圣保罗大教堂四周建高楼
大刘为何选择Core操盘？
刚刚被刘銮雄选中，操盘重建高盛总部大楼的Core是英国本土开发商，成立于1993年，创始人Christopher Strickland是英国上市开发商Taylor Wimpey前开发总监。
Core过往项目
Core擅长改建伦敦市中心的地标性建筑，较知名的过往项目包括位于伦敦金融城的Finsbury Circus House大楼。
该项目在保留原有建筑框架的基础上，向上扩建了一层楼，并且新建了往Broadgate方向的南门墙体以及大门，总共为该大楼扩建了20%的面积。
除了写字楼扩建，Core还帮助客户在不影响大楼用户的情况下，转换部分建筑面积的用途。
比如，101 New Cavendish Street曾经是一座位于伦敦西区的综合性写字楼，在1至4层的写字楼空置了一段时间之后，业主要求将一部分面积改造成商业用途。
Core在保留建筑内部空间的前提下，将一部分底层改造成了销售空间，并且在原有的写字楼空间中新建了11套公寓（蓝色部分），帮助客户灵活和高效地利用大楼内部的空间。
刘銮雄的伦敦地产帝国
刘銮雄，人称大刘，1951年生于香港，祖籍广东潮州，和李嘉诚同乡。
作为江湖上大名鼎鼎的“股坛狙击手”，擅长资本运作的刘銮雄多次操刀，专门狙击那些控股权不稳的公司，先后拿下了庄氏家族的能达科技、李兆基的中华煤气和嘉道理家族的半岛酒店，还将拥有60年历史的老牌地产华人置业揽入囊中。
刘銮雄家族关系图
刘銮雄和现任妻子甘比
刘銮雄控制的华人置业（Chinese Estates）是一家在香港交易所上市的香港地产公司，于1922年成立。
华人置业核心业务只有房地产，包括租赁和销售，目前以香港为中心，在内地、英国均有投资。
华人置业集团框架
从高层变动上看，虽然刘銮雄于2014年辞任公司主席一职，但交由儿子刘鸣炜担任董事，大刘仍是实际控制人。
值得一提是的，刘鸣炜从伦敦大学国王学院（KCL）和伦敦政经（LSE）毕业后，曾在伦敦高盛工作过一段时间，而后再回到香港接手家族事业。
刘鸣炜
早在八年前（2011年1月17日），刘銮雄就用旗下华人置业以2.8亿英镑的价格，买下了River Court大楼。
高盛每年为刘銮雄支付1560万英镑的租金，大楼年租金回报率高达5.25%。
除了River Court，华人置业在英国还拥有其它物业，大刘偏爱伦敦市中心黄金地段：
以上是英伦投资客（ID: BuyLondon）统计的由华人置业持有的英国写字楼清单，全部位于伦敦一区，且都是临近主要道路和地铁站的综合体或甲级写字楼。
华人置业2018年业绩报告显示，其在英国所有投资物业的整体出租率达到99.5%。
华人置业2018上半年业绩报告
华人置业披露海外物业出租情况
从香港到伦敦，华人置业悄悄转移主战场
华人置业2017上半年财报显示，来自英国的租金收入达到1709万港元，非租金收到达到1.25亿港元，华人置业从英国赚走1.42亿港元。对比之下，华人置业从香港赚得5.27亿港元。
到了2018年，华人置业英国收入进一步提升。
2018上半年，华人置业在英租金收入上升至1850万港元，非租金收入更是高达1.67亿港元，一共在英国收入1.86亿港元，相比2017年同期增加了约4000万港元的收入，尤其非租金收入增加了4200万港元。
反观来自香港得收入，2018年上半年华人置业只在香港赚得3.73亿港元，比去年同期降低了1.54亿港元，光是香港房产销售这块业务就缩水了1.52亿港元。
再用饼图对比一下，就非常直观了。
上图看出，从2017年到2018年，华人置业在英国的收入比重从21%提升到33%，香港收入比重则从79%下降至67%。
华人置业在英收入大幅上升的背后，正是香港不断走低的楼市。
春江水暖鸭先知，原来大佬们早就为香港楼市下跌做好了准备。
华人置地在财报中透露：来自香港的收入之所以下降，是因为在香港买卖物业之销售减少。
这句话摘自年报，简单翻译过来，就是香港的房子不好卖了。
香港土地注册处12月4日公布的数据也显示：香港11月住宅销售总额仅为260亿港元，环比上月下降32.5%，较去年同期的538亿港元，下降了51.6%。
11月份住宅销售量为2635套，去年同期为5694套，同比下降54%。
香港住宅销售量和成交金额双双腰斩，跌至16个月新低。
说回华人置业，香港楼市低迷是一方面，但为什么要去到英国？
虽然刘銮雄和许多香港大亨一样，对英国有难舍的情结，但情感背后总归要理性地计算回报。
华人置业在上半年业绩报告里写道：
“2017年新购入的两个英国商业地产项目 (11-12 St James’ Square and 14-17 Ormond Yard)所带来的租金收入及净租金收入在2018年达到了4100万港元，比2017年多出2900万港元。”
这样看来，伦敦的物业实实在在地为华人置业带来了房价上涨，为其创造了收益。
对此，华人置业也在年报里写道：
尽管脱欧等不稳定因素拖慢了英国经济增长，但是伦敦黄金地段仍然写字楼供不应求，预计还是会带来稳定持续的收入。
脱欧冲击下，高盛对英国是什么思路？
分析完华人置业在英国的投资，我们接下来再看一下脱欧大背景下，高盛集团最近在英国都有什么大动作？
1. 售后回租新总部大楼
上面提到高盛即将搬离刘銮雄持有的River Court大楼，迁入隔壁的新楼Plumtree Court。
Plumtree Court
2018年2月，高盛宣布将出售这栋其全程自己买地新建的大楼，并进行售后租回。
这一下就引发了多名实力投资的争相抢购，经过多轮竞标，三名投资者入围最后一轮：分别是韩国国家养老基金NPS、李嘉诚创立的长江实业集团和Zara老板Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea。
最终，韩国国家养老基金NPS以创今年成交纪录的高价11.7亿英镑（2万亿韩元，115.7亿人民币），买下了高盛新总部大楼Plumtree Court，高盛卖楼后马上租回，租约是25年。
高盛于2018年8月22日发布了出售Plumtree Court的新闻稿
对于这次售后租回，高盛表示：“我们之所以签下Plumtree Court的长期租赁合约，并将其定为欧洲总部，是为了继续在英国拓展业务。”
不过据彭博分析，高盛提前套现也是为了预防无协议脱欧或英国加息等不稳定因素。
2. 继续购买新楼，拓展伦敦版图
2018年7月17日，高盛联合Greycoat，以6875万英镑的价格买下了位于新总部大楼附近，同样地处伦敦金融城的Procession House大楼。
事实上，这栋楼一直就是高盛在租，已经租了19年，租约到2024年到期，每年租金是450万英镑。
通过这次交易，高盛直接买楼，拿下了大楼的长期使用权（131年Leasehold）。
Procession House大楼外观
值得注意的是，Procession House大楼刚刚于近期取得改建许可。
2018年7月4日，LGIM Real Assets宣布了该写字楼已于2017年第四季度取得规划许可，获批扩建原有建筑。
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这意味着，高盛买下自己原本长期租的大楼后，马上会对其进行翻新并扩建，不仅以相对划算的价格取得了大楼的长期使用权，还能扩建现有空间去招募更多员工。
本文简单分析了华人置业和高盛在伦敦的最新动作。
可以看出，由于香港楼市低迷，华人置业正逐渐把主战场迁往英国，其财报透露的英国收入占比持续攀升就是最有力的证明。
投资方面，华人置业偏向于收购租金高且收入稳定的地标写字楼，一开始主要是出于避险和资产保值的角度，但从重建高盛总部大楼的新计划来看，华人置业也在慢慢切入上游。
高盛最近的操作主要是为其业务服务，新总部建的差不多了就马上售后租回，能帮高盛回笼大量资金去扩大英国业务并购买更实惠的小楼。
另一方面，建新总部、买楼扩建等动作也显示出，即便有脱欧冲击，高盛仍把欧洲总部定在伦敦金融城，还在继续扩大英国业务和员工数量。
