高盛搬家,大刘重建!刘銮雄千亿伦敦地产帝国再扩张

来源: 傅士鹏
大刘悄悄转移主战场

本文来源:傅士鹏 (ID:buylondon),华尔街见闻专栏作者

英伦投资客(2019年2月27日)获悉,香港地产大亨、华人置业实际控制人刘銮雄已经指定英国开发商Core,重建位于伦敦金融城的高盛总部大楼River Court。

刘銮雄于2011年以2.8亿英镑的抄底价,收购了这栋租给高盛近20年的总部大楼,在持有大楼8年之后,决定在高盛退租后,清空大楼并斥巨资重建。

EGI(2019年2月26日):刘銮雄已委托Core重建高盛总部

彭博:香港亿万富豪刘銮雄计划重建伦敦高盛总部

高盛此前一直租用刘銮雄持有的River Court大楼,考虑到高盛已宣布将于2019年,把欧洲总部从River Court搬迁至同样位于伦敦金融城的Plumtree Court大楼,刘銮雄于是决定招募开发商,重建River Court。

高盛现总部River Court

高盛新总部Plumtree Court,同时也是高盛欧洲总部所在地

上图看出,高盛新总部面积巨大,可以容纳9600名员工,未来高盛将把散落在伦敦金融城各个大楼的员工集中于此。

2015年7月10日,世茂集团主席许荣茂斥资2.7亿英镑,收购了位于伦敦金融城的Christ Church Court大楼,大楼全部出租给高盛,高盛在新总部建成后也将撤离该楼。

大刘持有的高盛当前最大总部大楼River Court位于伦敦金融城,占地约43万平方英尺(4万平方米),如果扩建成功,River Court可以新增15%的面积

River Court具体位置,地址是120 Fleet Place

由于River Court所在大位置寸土寸金,大楼重建难度不小。

根据英国城市规划的法律规定,特定历史建筑物的景观和城市的天际线(Skyline)必须得到保护,因此伦敦市中心建筑物的高度受到极大限制。

以River Court为例,由于其正好位于以圣保罗大教堂为核心的受保护景观区内,因此向上扩建已经基本不可能,但因为伦敦金融城内优质写字楼供不应求,刘銮雄希望通过重建大楼扩大使用面积

伦敦政府明确规定不能在圣保罗大教堂四周建高楼

大刘为何选择Core操盘?

刚刚被刘銮雄选中,操盘重建高盛总部大楼的Core是英国本土开发商,成立于1993年,创始人Christopher Strickland是英国上市开发商Taylor Wimpey前开发总监。

Core过往项目

Core擅长改建伦敦市中心的地标性建筑,较知名的过往项目包括位于伦敦金融城的Finsbury Circus House大楼。

该项目在保留原有建筑框架的基础上,向上扩建了一层楼,并且新建了往Broadgate方向的南门墙体以及大门,总共为该大楼扩建了20%的面积

除了写字楼扩建,Core还帮助客户在不影响大楼用户的情况下,转换部分建筑面积的用途。

比如,101 New Cavendish Street曾经是一座位于伦敦西区的综合性写字楼,在1至4层的写字楼空置了一段时间之后,业主要求将一部分面积改造成商业用途。

Core在保留建筑内部空间的前提下,将一部分底层改造成了销售空间,并且在原有的写字楼空间中新建了11套公寓(蓝色部分),帮助客户灵活和高效地利用大楼内部的空间。

刘銮雄的伦敦地产帝国

刘銮雄,人称大刘,1951年生于香港,祖籍广东潮州,和李嘉诚同乡。

作为江湖上大名鼎鼎的“股坛狙击手”,擅长资本运作的刘銮雄多次操刀,专门狙击那些控股权不稳的公司,先后拿下了庄氏家族的能达科技、李兆基的中华煤气和嘉道理家族的半岛酒店,还将拥有60年历史的老牌地产华人置业揽入囊中

刘銮雄家族关系图

刘銮雄和现任妻子甘比

刘銮雄控制的华人置业(Chinese Estates)是一家在香港交易所上市的香港地产公司,于1922年成立。

华人置业核心业务只有房地产,包括租赁和销售,目前以香港为中心,在内地、英国均有投资。

华人置业集团框架

从高层变动上看,虽然刘銮雄于2014年辞任公司主席一职,但交由儿子刘鸣炜担任董事,大刘仍是实际控制人。

值得一提是的,刘鸣炜从伦敦大学国王学院(KCL)和伦敦政经(LSE)毕业后,曾在伦敦高盛工作过一段时间,而后再回到香港接手家族事业。

刘鸣炜

早在八年前(2011年1月17日),刘銮雄就用旗下华人置业以2.8亿英镑的价格,买下了River Court大楼。

高盛每年为刘銮雄支付1560万英镑的租金,大楼年租金回报率高达5.25%

除了River Court,华人置业在英国还拥有其它物业,大刘偏爱伦敦市中心黄金地段:

以上是英伦投资客(ID: BuyLondon)统计的由华人置业持有的英国写字楼清单,全部位于伦敦一区,且都是临近主要道路和地铁站的综合体或甲级写字楼

华人置业2018年业绩报告显示,其在英国所有投资物业的整体出租率达到99.5%

华人置业2018上半年业绩报告

华人置业披露海外物业出租情况

从香港到伦敦,华人置业悄悄转移主战场

华人置业2017上半年财报显示,来自英国的租金收入达到1709万港元,非租金收到达到1.25亿港元,华人置业从英国赚走1.42亿港元。对比之下,华人置业从香港赚得5.27亿港元

到了2018年,华人置业英国收入进一步提升。

2018上半年,华人置业在英租金收入上升至1850万港元,非租金收入更是高达1.67亿港元,一共在英国收入1.86亿港元,相比2017年同期增加了约4000万港元的收入,尤其非租金收入增加了4200万港元

反观来自香港得收入,2018年上半年华人置业只在香港赚得3.73亿港元,比去年同期降低了1.54亿港元光是香港房产销售这块业务就缩水了1.52亿港元

再用饼图对比一下,就非常直观了。

上图看出,从2017年到2018年,华人置业在英国的收入比重从21%提升到33%香港收入比重则从79%下降至67%

华人置业在英收入大幅上升的背后,正是香港不断走低的楼市。

春江水暖鸭先知,原来大佬们早就为香港楼市下跌做好了准备。

华人置地在财报中透露:来自香港的收入之所以下降,是因为在香港买卖物业之销售减少

这句话摘自年报,简单翻译过来,就是香港的房子不好卖了

香港土地注册处12月4日公布的数据也显示:香港11月住宅销售总额仅为260亿港元,环比上月下降32.5%,较去年同期的538亿港元下降了51.6%

11月份住宅销售量为2635套,去年同期为5694套同比下降54%

香港住宅销售量和成交金额双双腰斩,跌至16个月新低。

说回华人置业,香港楼市低迷是一方面,但为什么要去到英国?

虽然刘銮雄和许多香港大亨一样,对英国有难舍的情结,但情感背后总归要理性地计算回报

华人置业在上半年业绩报告里写道:

“2017年新购入的两个英国商业地产项目 (11-12 St James’ Square and 14-17 Ormond Yard)所带来的租金收入及净租金收入在2018年达到了4100万港元,比2017年多出2900万港元。”

这样看来,伦敦的物业实实在在地为华人置业带来了房价上涨,为其创造了收益。

对此,华人置业也在年报里写道:

尽管脱欧等不稳定因素拖慢了英国经济增长,但是伦敦黄金地段仍然写字楼供不应求,预计还是会带来稳定持续的收入。

脱欧冲击下,高盛对英国是什么思路?

分析完华人置业在英国的投资,我们接下来再看一下脱欧大背景下,高盛集团最近在英国都有什么大动作?

1. 售后回租新总部大楼

上面提到高盛即将搬离刘銮雄持有的River Court大楼,迁入隔壁的新楼Plumtree Court。

Plumtree Court

2018年2月,高盛宣布将出售这栋其全程自己买地新建的大楼,并进行售后租回。

这一下就引发了多名实力投资的争相抢购,经过多轮竞标,三名投资者入围最后一轮:分别是韩国国家养老基金NPS李嘉诚创立的长江实业集团Zara老板Amancio Ortega旗下的投资公司Pontegadea

最终,韩国国家养老基金NPS以创今年成交纪录的高价11.7亿英镑(2万亿韩元,115.7亿人民币),买下了高盛新总部大楼Plumtree Court,高盛卖楼后马上租回,租约是25年。

高盛于2018年8月22日发布了出售Plumtree Court的新闻稿

对于这次售后租回,高盛表示:“我们之所以签下Plumtree Court的长期租赁合约,并将其定为欧洲总部,是为了继续在英国拓展业务。”

不过据彭博分析,高盛提前套现也是为了预防无协议脱欧或英国加息等不稳定因素。

2. 继续购买新楼,拓展伦敦版图

2018年7月17日,高盛联合Greycoat,以6875万英镑的价格买下了位于新总部大楼附近,同样地处伦敦金融城的Procession House大楼。

事实上,这栋楼一直就是高盛在租,已经租了19年,租约到2024年到期,每年租金是450万英镑。

通过这次交易,高盛直接买楼,拿下了大楼的长期使用权(131年Leasehold)。

Procession House大楼外观

值得注意的是,Procession House大楼刚刚于近期取得改建许可。

2018年7月4日,LGIM Real Assets宣布了该写字楼已于2017年第四季度取得规划许可,获批扩建原有建筑。

t

这意味着,高盛买下自己原本长期租的大楼后,马上会对其进行翻新并扩建,不仅以相对划算的价格取得了大楼的长期使用权,还能扩建现有空间去招募更多员工。

本文简单分析了华人置业和高盛在伦敦的最新动作。

可以看出,由于香港楼市低迷,华人置业正逐渐把主战场迁往英国,其财报透露的英国收入占比持续攀升就是最有力的证明。

投资方面,华人置业偏向于收购租金高且收入稳定的地标写字楼,一开始主要是出于避险和资产保值的角度,但从重建高盛总部大楼的新计划来看,华人置业也在慢慢切入上游。

高盛最近的操作主要是为其业务服务,新总部建的差不多了就马上售后租回,能帮高盛回笼大量资金去扩大英国业务购买更实惠的小楼

另一方面,建新总部、买楼扩建等动作也显示出,即便有脱欧冲击,高盛仍把欧洲总部定在伦敦金融城,还在继续扩大英国业务和员工数量。

风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
参与评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片