北上深一线楼市实地调研:挂牌房源明显增多 有业主降了120万才脱手

来源: 每日经济新闻
春节之后,全国各地楼市众生百态,北京的二手房市场明显活跃起来,挂牌量也大幅增加,而上海和深圳的二手房市场则依旧低迷,不时有业主降价抛售房源,甚至有一套房子降了120万才脱手。

春节后的北京二手房市场:挂牌房源明显增多 基本盘保持稳定

经历了春节小长假后,北京的二手房市场明显活跃起来,不少中介门店的人气明显上升,而二手源的挂牌量也大幅增加。

春节黄金周过后,市场开始步入正轨。

在众多业内人士看来,二手房的价格往往才是楼市真实需求的体现。

近日,《每日经济新闻》记者在北京部分区域实地走访时了解到,经历了春节小长假后,北京的二手房市场明显活跃起来,不少中介门店的人气明显上升,而二手源的挂牌量也大幅增加。

(北京市东城区夕照寺夕西里的二手房  图片来源:记者 王佳飞 摄)

东西城略降

下午5点,正是放学的时间,北京市东城区的夕照寺街上挤满了穿校服的学生和等待的家长。北京市第五十中学和市第五幼儿园就坐落在这条街上,分布在该街道周围便都是“学区房”。

“这附近的房价有些贵,都是冲着孩子上学嘛。”附近的中介人员告诉《每日经济新闻》记者。

夕照寺西里是一个位于闹市区却宁静的小区,楼高普遍只有4层,户型也以50平方米为主,作为学区房很合适。

记者了解到,该小区最近的一笔成交发生在1月1日,50.9平方米的户型成交总价452万元,单价88801元/平方米,比10月份的成交户型单价高出约8000元/平方米。

“春节前附近二手房的成交量还不错,甚至春节前一天我们还在忙。现在房源不多了,在我们房源库里,夕照寺西里只剩一套了。”中介人员如是说,“价格上没有下跌,因为是学区房,还挺抢手的。”

但记者调查得知,该小区的房源报价一直呈下降趋势。如中原地产上架的一套房源报价由480万元下调至460万元,我爱我家上架的一套房源由518万元下调至447万元。

诸葛找房首席分析师陈雷向《每日经济新闻》记者表示:“目前北京学区房不断被弱化,政府搬迁通州,东西城优势减弱,所以短期内二手房价格会下降。”

据贝壳研究院RealData数据,2019年1月,北京市西城区二手房均价106500元/平方米,成交量环比下跌11.2%;东城区均价为88224元/平方米,成交量环比下跌3.7%。2月份东城区成交均价85201元/平方米,环比下跌3.5%;西城区均价105867元/平方米,环比下跌1%。

值得注意的是,2月北京市13区中有7区二手房价格下跌,其中门头沟、东城及顺义三区由于1月成交基数相对较小,均价受结构性影响波动较大,跌幅均在3%以上。

但同时,贝壳研究院表示,统计期间因受春节影响,该趋势不能代表市场整体走向。

(业主张贴的售房广告 图片来源:记者 王佳飞 摄)

基本盘稳定

实际上,北京的二手房市场基本盘仍保持稳定。

《每日经济新闻》记者在走访中了解到,来中介门店咨询和购买二手房的人在春节后明显增多,挂牌房源也不断增加。

据国家统计局近日公布的70城房价变动情况显示,1月份一线城市二手住宅销售价格同比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点,其中北京市二手住宅销售价格环比下降仅为0.1%。

贝壳研究院数据表明,1月北京二手房市场“成交量增长明显,均价止跌上扬”。

1月北京二手房成交均价59918元/平方米,环比上涨2.3%,同比上涨2.4%。均价上涨主要受市场成交回暖、预期改善的影响。

从成交区域看,高单价的中心城六区成交占比环比增加1个百分点;从户型看,一居室成交占比环比提升1.4个百分点;从楼龄看,10年以下的房源成交占比提升1.2个百分点。

2月,丰台区、通州区、海淀区、石景山区、房山区等区域二手房成交均价上涨,其中房山区成交均价环比上涨4.3%,领涨北京各区域。

来自诸葛找房数据也显示,截至2019年2月24日,朝阳区的挂牌房源最多,达32617套;其次是海淀区(13759套)和丰台区(12104套)。二手房挂牌均价为62812元/平方米,环比上涨0.61%,但成交价格并未出现明显波动。

陈雷表表示:“自1月份以来,北京二手房市场成交量开始有小幅上涨,2月下旬成交量上涨明显,但价格依旧保持稳定,预计为年后积压购房需求短期内释放造成。短期内需求会继续释放,但该变化并不会引发市场较大范围波动。”

我爱我家研究院分析认为,政策是当前北京房地产市场的主导因素。一是限购、限离、认房又认贷等政策缩小了有资格购房的人群;二是限贷、提高利率、公积金缴存额度与缴存年限挂钩等政策缩小了有能力购房的人群,这些政策既大幅影响了投资投机需求,也一定程度上影响了首置、改善的刚性需求。

上海二手房市场:降价成交成“标配” 一套房子降了120万才脱手

从挂牌到成交,前后历时超过1年;从620万元到500万元,成交价比预期低了近20%。这一套二手房价格的走势,也恰恰是上海楼市的一个缩影。

“房子终于卖出去了,真不容易。”见到记者,胡磊(化名)长舒了一口气。不过,胡磊的这套房子是降了120万元后才脱手的。

家住上海市松江区九亭镇的胡磊,自2017年底就有“换房”的想法:卖掉手里这套建筑面积约110平方米的大两居,在市区内买一套位置、学区好一点的房子。然而,胡磊这套位于贝尚湾小区的大两居,挂牌价从最初的620万元下调到590万元,再到如今以500万元成交,实际成交价相比挂牌价下降近20%。

《每日经济新闻》记者注意到,二手房挂牌价的下调,也正是上海近两年楼市走势的一个缩影。国家统计局数据显示,自2017年4月上海实行摇号购房政策以来的22个月中,上海二手住宅销售价格指数仅有3个月份出现同比增长,最高涨幅也仅有0.8%;同比下跌的月份高达17个。

降价,成为近两年来上海二手房市场的主基调。

(上海某二房手中介门店  图片来源:每经记者 程成 摄)

“不降价真卖不出去”

“知道现在的二手房市场行情不好,但真没想到会差到这个地步。”胡磊告诉《每日经济新闻》记者,从最初620万元的挂牌价,到最后500万元的成交价,20%的降幅还是超出了他的想象。

在浦东陆家嘴区域从事金融工作的胡磊,每天早上都要从松江区的家中出发,挤上地铁9号线,从西到东,横跨上海市区,全程耗时近1个半小时,让他“耗时耗力,身心俱疲”。

这种状态持续近1年时间后,有些吃不消的胡磊2017年底以每月4000元左右在公司附近租了个单间,同时将房子挂在中介,着手“换房”。“一是想离公司更近一点,再一个也想找一个好一点的学区房,为以后做打算。”胡磊说。

“去年3月份的时候,看中了闵行区中环附近的一个新盘,紧贴着中环、大牌开发商,关键是均价不到7万元,当时比周边二手房便宜1万元左右,性价比确实不错。”胡磊告诉《每日经济新闻》记者,“但当时手里面的房子一直没卖出去,也只能先看看行情了。”

按照限购政策,单身的胡磊目前在上海只能购买一套住宅。这意味着他如果不卖掉手中的这套房,就无法在市区买房。虽然买不了房,但胡磊看的盘却不少。

“大半年时间看了有6、7个盘吧,明显感觉到一手房的行情越来越冷。”胡磊说,“上半年那会儿日光盘还挺多,买房基本靠抢,但最近几个月看房,很少有楼盘能日光。”

在摇号购房、限价等严格的调控政策下,上海新房市场明显降温,并传导至二手房市场,而这也直接影响到了胡磊“换房”的进程。

“当时来看房的人实在太少,去年五一,在中介的一再‘逼迫’下,我把挂牌价从620万元降到了590万元,但来看房的人仍然不多。”胡磊告诉记者,“当时确实有点着急,十一的时候我又降到550万元后,来看房的人才多了一些。”

“不降价真卖不出去。”胡磊虽心有不甘,但却“知足”,“房子买了快10年了,回报也还比较客观。”

《每日经济新闻》记者注意到,目前在第三方平台上,贝尚湾的均价为50175元/平方米,而胡磊当初购进的这套房,单价不到10000元/平方米。10年间,房价涨幅超过4倍。

虽然上述房源直到去年底以到手价500万元成交,但胡磊的“换房”之路也仅仅是走完了第一步。

以价换量成交扩大

从挂牌到成交,前后历时超过1年;从620万元到500万元,成交价比预期低了近20%。而这一价格走势,也恰恰是上海楼市的一个缩影。

在严格的楼市调控政策下,特别是自2017年4月出台摇号购房政策以来,上海楼市明显降温,并从一手房传导至二手房市场。

国家统计局的数据显示,自2017年4月以来的22个月份,上海二手住宅销售价格指数出现同比增长的仅有3个月份,最高同比涨幅仅0.8%;出现同比下跌的有17个月份,此外还有2个月份同比持平。

上海二手房指数办公室的数据也显示,1月份上海二手房指数为3885点,比2018年12月下降9点,环比下降0.28%,降幅扩大0.13个百分点,同比下降2.42%。环比下降连续达14个月。

而在价格下行的同时,上海二手房成交量也持续保持低位。易居研究院的数据显示,2018年上海二手住宅累计成交16.4万套,虽然同比小幅增长7.8%,但依然为近10年来年成交量的第3低,仅高于2011年、2017年,而与2015年、2016年的年均超过36万套的成交量相比,缩水超过50%。

贝壳研究院的数据也显示,去年12月份上海链家客源成交周期为51.2天,比近两年低点拉长25.1天,上涨幅度达到96%;房源成交周期为115.8天,比低点拉长54天,上涨幅度达86%,成交周期明显拉长。

价格下滑、交易量低迷、成交周期拉长,不仅意味着房产持有者的财富“缩水”,也让中介经纪行业过上了“苦日子”。

“价格往下走,观望的人很多,成交量也上不去,这个行情下大家的日子都不好过。业主不降价,不仅上门看房的人少,更别提成交了。”宝山区一家房产中介的置业顾问告《每日经济新闻》诉记者,“好在这附近有6、7个小区,只有我们一家中介,房租也不算高,我们还能撑得下去。”

而去年11月,链家宣布在上海将服务中介费由成交价的2%上调至3%,通过提高佣金率进而提升服务品质,来应对上海二手房市场的“寒冬”。

“上海二手房市场成交量的萎缩,主要还是受严格的调控政策的影响,而成交量的下滑,二手房价格自然而然出现下跌,以价换量在所难免。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,以价换量对市场有明显的刺激效应,而未来随着信贷政策的适度松动,二手房交易量大概率会出现上升走势。

《每日经济新闻》记者注意到,作为一线城市的上海,虽然新建住宅总价动辄高达数百万元、上千万元,但在二手房市场,总价300万元以下的房源才是市场的绝对“主角”。上海二手房指数办公室的数据显示,2019年1月份上海二手住宅成交套数约1.65万套,其中总价300万元以内房源成交占比64.97%;300万~500万元房源成交占比23.13%;500万元以上房源成交占比11.91%。

实探深圳二手房市场:部分业主降价抛售 中介大范围推新盘

二手房市场低靡,不时有业主降价抛售房源,中介也将重点放在推新房上……这就是目前深圳二手房市场的现状。

“低于同户型100万元”“亏本急售”“史上最低价”……近期深圳二手房降价抛售的消息时不时出现在朋友圈。

深圳二手房市场真的“凉凉”了吗?

多名业内人士表示,去年“三价合一”“7·31新政”对二手房市场影响较大,二手房成交情况并不乐观,降价的确是真实存在的,但也就降价5%~10%,大幅度降价抛售仅是个例。

近日,《每日经济新闻》记者实地走访了福田、龙华、罗湖等多个片区,试图从中介、购房者、业主等多角度还原深圳二手房市场的真实现状。

(深圳一中介门店  图片来源:每经记者 唐洁 摄 )

二手房市低靡 中介建议购买新房

在龙华某中介门店,工作人员告诉《每日经济新闻》记者:“来看二手房的客户很少,价格相比2018年整体下降10万~20万元。不过具体也得看业主,着急卖的业主就会降价,不着急卖的业主挂牌价就高。”

以万科金域华府一套房源为例,最新挂牌价是510万元,而年前的挂牌价是520万元。不过根据带看情况,业主500万元也是可以出手的。

谈及议价空间,上述中介表示:“目前挂出来的都是业主诚心卖的,挂牌价已经是很低了,议价空间不大,也就10万元左右。”

其实,房产中介态度的变化也体现出深圳二手房市场的低迷。在对待业主报价虚高的房源,房产中介门店根本就不对外展示。面对上门咨询二手房的客户,多名中介直言:“现在买二手房不划算,‘三价合一’后二手房税费太高;而新房选择挺多的,价格低,且没有啥税费和佣金。”

另外,一名从业多年的二手房中介人士也告诉记者:“现在二手房都没啥客户,我也不怎么代理二手房,主要推荐客户买新房和商铺。”

事实上,二手房价格向来被认为是深圳真实的房价水平。但因新房限价等因素,近期大量新房入市,很多楼盘直接启动三级联动,如今深圳大部分的房产中介都在推新盘。

业内人士称,限价的新盘对二手客户的分流十分明显,中介拿着开发商的预售备案价去跟业主议价,急卖的业主只能跟着下调价格,但是大部分的业主还是看好深圳楼市预期,不会降价。

至于降价的,一位资深房产中介向《每日经济新闻》记者分析称,着急出手的业主大多有着自己的原因,或是换房、或是腾资金,也有投资客月供压力大想撤场。而对于看好深圳楼市预期的业主,他形容称:“给不到(业主)心里价位,谈都不用谈,面都不用见。”

不过对于购房者而言,如今市场上的确出现了一些笋盘。购房者孙女士正在考虑买个小户型的二手房,她告诉记者,“现在的新房都太偏远了,而有些二手房位置好,而且买了很快就能入住,但是税费的确有些高。笋盘可以淘一淘的,如果合适还是会买的。”

业内人士分析,目前二手房市场上买卖双方多持观望态度,买家想等更低价,卖家并不着急(个别用钱急售的除外),如果淘到笋盘还是可以果断出手的。

(中介门站的促销广告  图片来源:董青枝 摄)

部分业主看好“金三银四”

2018年,深圳多次出台政策遏制房地产市场投资。深圳中原研究报告显示,上半年二手市场有量价齐升趋势,但“三价合一”出台对二手市场打击较大;下半年“7·31新政”的出台,让市场真正走冷,步入量价齐跌的调整阶段。

中原数据显示,深圳1月二手住宅成交3881套,较前一月回升1.86%,二手成交依然低位徘徊;二手均价在“731新政”后连续六个月下滑,继续保持调整态势。1月全市二手住宅均价51092元/平方米,环比下滑0.9%。

分区域来看,深圳各区二手住宅成交均价也皆出现下滑。其中,盐田和龙华下滑幅度最大。盐田均价38667元/平方米,环比下滑1.7%;龙华均价48721元/平方米,环比下滑1.7%。而宝安和福田下滑幅度最小,宝安下滑0.2%,福田下滑0.4%。

从样本房源的涨跌区间上来看,上涨房源占比为40%,下跌房源占比60%,下跌房源占比增加。整体来看,价格变化幅度在-10%~-5%的房源占比达到37%,价格变化幅度在-5%~0%的房源占比达到23%,而价格上调0%~5%的比例也占到22%。

贝壳找房数据显示,2018年9月开始,降价房源比例持续增加,降价成为促成交的主要手段。但是1月末,降价房源的比例开始缩小,根据往年“金三银四”楼市旺季规律来看,3、4月市场成交会明显回升,业主对节后市场持乐观态度,因此部分业主会根据预期调整价格。

贝壳找房分析,近两个月,业主成交周期逐渐拉长,年末房源降价出售是主流,部分业主卖不到合适的价格不愿意降低预期。春节后市场逐渐回暖,部分业主看好“金三银四”,选择暂不入市。其实去年12月底至今年1月底议价空间大幅加大,买方市场下购房者牢牢掌握主动权,可以说是捡笋盘的绝佳时机;但随着传统旺季3、4月份临近,业主对市场的预期出现转变,涨价趋势明显,二手房议价空间缩小,购房者砍价难度增大,买方市场或将失去议价优势。

深圳中原分析师认为,预计在限售政策不放松的情况下,今年上半年二手成交量将继续低位徘徊,下半年将有机会呈现温和上涨趋势。

本文来源:每日经济新闻,作者:王佳飞、程成、董青枝,原文标题《春节后的北京二手房市场:挂牌房源明显增多 基本盘保持稳定》、《上海二手房市场“寒冬”依旧:降价成交成“标配” 一套房子降了120万才脱手》、《实探深圳二手房市场:部分业主降价抛售 中介大范围推新盘

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人在旅途

死心吧,楼市价格不会降多少的,一旦降价,破产的就是银行,政府,个人,这是个连环爆炸的地雷,最后成交量会猥琐到冰点,冻住,这样皆大欢喜,都看着纸面财富做些发财梦,

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MobileUser9822

好像看房的人很多了

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A玉面周先生

请问各位:除去全家老小所有开销能有剩余吗??嘴一张500万房,你房的贷款和利息确定在你余身无病无灾的情况下能还清?现在看也许,这个世界永远不变的是永远变每天每秒都在变

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A玉面周先生

租房市场可能活跃一段时间吧!去年的工作丢了,开年新找的工作要换住处!

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Ljxy888

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