宝龙地产年报点评:规模初成 内外兼修

来源: 弹房
祗向马上取功名,无需险中求富贵。

本文来源:弹房 (ID:tanfangdc),华尔街见闻专栏作者

善战者无赫赫之功,低调的“善谋者”宝龙地产正通过上乘的战略一步步实现自己的目标——有质量的增长。

宝龙在其公司介绍中如此写道,“作为商业地产公司,专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目”。

在“高质量、大规模、多业态”三个战略关键词推动下,宝龙厚积多年的内功在2018年喷薄而出。2018年,宝龙实现合约销售额410.4亿元,同比大涨96.5%。这是宝龙自2014年跨越百亿门槛以后,增速最快的一年。

另一方面,宝龙的武器库中还藏有两把利器——商业运营及酒店。2018年,两大版块收入均有不同程度的增长,与物业结转收入一起,组成了集团收入的“三驾马车”,带来了更强的抗风险能力。

规模外功初成,是宝龙修炼质量内功的结果。宝龙的内外功,究竟有何玄妙?

增长近一倍的销售规模

当下,房地产行业集中度日益提升。

中国指数研究院2018年发布的《中国房地产百强企业研究十五周年回顾》指出,“过去15年来百强企业淘汰率是80%,15年以来百强企业中还有20家企业留在这个名单当中”,行业竞争激烈程度可见一斑。

在这种情况下,只有规模才是企业通往未来的桥梁。

对于一直秉承稳健经营策略的宝龙来说,在2018年之前对于规模的追求并不那么急切。2014年至2017年,宝龙销售额复合增长率仅为22.2%,在销售增速最快的2015年,其增幅也不过34.3%。如此,宝龙花费了3年时间才从百亿规模成长到了两百亿。

而到了2018年,宝龙一下跨越了两级台阶。在同比增长近一倍的销售额背后,是宝龙“有量却不失有质的增长”。充足的可售储备,鲜明的产品特性,项目运营管理效率的提升及走高的开盘去化率,每一个因素,都是宝龙在创下销售业绩新高的过程中不可或缺的。

对于住宅项目,宝龙对外表示,将采取“369”开发模式提速开发效率,加快周转及去化,整体取得良好的效果。

从“合同负债”,即宝龙将预收的销售款作为负债计入的一项中可知,2018年宝龙的预收销售款约为164.4亿元,是上期预收销售款但计入“客户垫款”一项中38.2亿元的330.6%。宝龙的项目去化率,确实有较大提高。

而这一部分,虽然计入负债,却是能拿来灵活运用的资金。在作为主业的房地产开发规模化成型时,规模带来的资源集聚效应,将为宝龙带来强力的现金支持。

由扩大的销售规模带来的,是更高的结转收入。2018年,宝龙实现166.7亿元的物业销售收入,同比增加25.3%;因此推动总收入同比提升25.7%至195.9亿元。同时,宝龙的毛利率由2017年的33.5%上升至38.5%;核心盈利达人民币25.79亿元,同比增长35%。

2019年,宝龙将年度销售目标定为500亿元,在规模竞争加剧、房企频频喊出千亿口号的当下,能坚持走稳健的发展道路,实属不易。

重仓长三角下的高转化率

宝龙规模化成功的另一大原因,在于其布局。

“以上海为中心,深耕长三角”是宝龙多年来的布局战略,这一战略已经在2018年初现成效。截至2018年底,对宝龙销售贡献较大的主要项目位于杭州、宁波、上海、海口、绍兴、温州及南通。有7个项目单盘合约销售超过20亿元。

在物业收入(住宅+商业)方面,宝龙在长三角区域分别实现结转金额与面积102.4亿元、73.7万平方米,超过了其他区域的总和。

同时,长三角区域较高的平均售价也拉高了宝龙整体的毛利率,使得其期内38.5%的毛利率成为行业领先水平。

宝龙方面表示,未来将继续坚持以上海为中心的长三角城市布局,不仅紧随国家“长三角一体化”战略,长三角发达的区域经济,也为宝龙物业开发与商业运营,带来更多的增值空间及投资回报。

期内,宝龙以11.5%的低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地,总建筑面积约574万平方米,全年总权益土地款约为124亿元,平均土地成本4337元/平方米。其中77%的土地投资集中于长三角区域,宝龙将持续深化长三角布局。

值得一提的是,在宝龙新获取的29个项目中,可销售部分占比85%,总货值近650亿元。这意味着,宝龙拥有在短期内强劲的土地变现能力,未来转化率无忧。

截至2018年底,宝龙地产的土地储备总计达到2120万平米,平均成交价为2486元/平方米,土地成交均价仅占2018年销售均价的17.1%,成本优势突出。其中,长三角地区土地储备占比68%,一线、二线及三四线城市按面积划分,占比分别为10.4%、48.9%及40.7%。

2018年,宝龙亦加快了项目建设的节奏,其在建物业面积达到了1280万平方米,占总土储的60%,这一数字远远超过了2017年610万平方米,亦是首次超过千万。

宝龙方面表示,根据公司推盘节奏,2019年约有80个可售项目,合计902亿可售货量,其中长三角占比75%。由此看来,完成500亿元的年度销售目标,对宝龙来说并不困难。

如果说规模化的成功保持了宝龙今日的竞争力,那么土储的布局就是其未来现金流的重要保障。

深入传统商业 探索新商业模式

随着市场的变化调控的加深,传统的地产盈利模式会发生变化,自持型和稳定现金流一定是未来的方向。

2018年,宝龙在商业布局上更进一步,持有用于投资的物业约481.7万平方米,同比增长10.9%,录得收入11.2亿元,同比增长31.3%。同时,公司期内的物业管理收入约为11.3亿元,同比增长18.7%。

在宝龙期内新开设的3个商业项目中,厦门宝龙一城开业首日、次日客流量均达30万人次,国庆期间客流量超过130万人次;公司的第三个轻资产项目四川江油宝龙广场,开业首日客流量达22万人次,开业前三天总客流量达55万人次。

截至2018年底,宝龙自持运营的商业项目已达39家,按平均成本回报率为12.2%。2019年,宝龙还计划新开设7个商业项目,并有19.0%的土地储备用于建设自持物业。

宝龙地产总裁许华芳在2018年业绩会上表示,“今年新开7个商业项目的目标我感觉很舒服,我们的节奏就是每年新开5到7个商业项目”。同时,许华芳还表示,2019年计划新开7个商业项目,质量比规模重要,希望打造更多标杆项目。

未来两年,随着宝龙商场开设计划的实施,其自持的商业项目将达到54家及61家。随着未来三年大量购物中心的集中开业,及现有项目经营效率的提升,商业板块将保持稳定的增长,预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。长期稳定的租金收入,将有效提高宝龙对利息的覆盖。

随着宝龙商业布局的扩大,已拥有了较为稳定的现金收入。但在未来风口将至之时,更重要的是明确未来的发展方向,成为先觉者引领潮流。

宝龙于2018年提早布局转型迭变之路:2018年底,宝龙与腾讯达成战略协议,双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作,并联合发布“纽扣计划”。以探索新商业为主题,该计划将基于腾讯开放的七种工具,将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造。

关于保持对新商业未来趋势的持续探索,许华芳曾表示:“商业将走向技术驱动、业态革新,不再有线上线下之分,传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋,这是一个更加丰富多元的未来。未来宝龙与腾讯等优秀互联网企业展开更深度的合作,在商业地产领域的各个环节融合研究,共同打造最领先的应用成果,引导行业走向更广阔的未来。”

多元精进下的酒店运营

“激活一切,多元精进”是宝龙面对全新市场机遇采纳的政策,有了核心业务强有力的现金支持,公司才能从核心出发,向外创新与扩张。

作为宝龙收入日渐重要的组成部分,2018年酒店版块为其带来了6.8亿元的收入。截至期末,宝龙在营酒店17家,其中自创品牌连锁酒店8家,通过打造“艺珺”、“艺悦•精选”、“艺悦”自营艺术酒店品牌,强化“多元产业协同发展”战略格局。

在宝龙未来三年计划开业的10余家酒店中,绝大部分是自营艺术酒店,并将尝试对外输出自营艺术酒店品牌,试水轻资产酒店运营。

许华芳对此表示,在酒店方面,公司未来会正式对外输出管理,品牌的输出是一个新板块。

2019年,是宝龙地产上市十周年。已初具规模的宝龙,在全新的“激活·精进”策略下,能否如愿令规模与质量再进一步?拭目以待。

本文封面、头图来源:摄图网

原标题《年报点评|宝龙地产:规模初成 内外兼修》

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