本文来源：弹房 (ID:tanfangdc)，华尔街见闻专栏作者
善战者无赫赫之功，低调的“善谋者”宝龙地产正通过上乘的战略一步步实现自己的目标——有质量的增长。
宝龙在其公司介绍中如此写道，“作为商业地产公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目”。
在“高质量、大规模、多业态”三个战略关键词推动下，宝龙厚积多年的内功在2018年喷薄而出。2018年，宝龙实现合约销售额410.4亿元，同比大涨96.5%。这是宝龙自2014年跨越百亿门槛以后，增速最快的一年。
另一方面，宝龙的武器库中还藏有两把利器——商业运营及酒店。2018年，两大版块收入均有不同程度的增长，与物业结转收入一起，组成了集团收入的“三驾马车”，带来了更强的抗风险能力。
规模外功初成，是宝龙修炼质量内功的结果。宝龙的内外功，究竟有何玄妙？
增长近一倍的销售规模
当下，房地产行业集中度日益提升。
中国指数研究院2018年发布的《中国房地产百强企业研究十五周年回顾》指出，“过去15年来百强企业淘汰率是80%，15年以来百强企业中还有20家企业留在这个名单当中”，行业竞争激烈程度可见一斑。
在这种情况下，只有规模才是企业通往未来的桥梁。
对于一直秉承稳健经营策略的宝龙来说，在2018年之前对于规模的追求并不那么急切。2014年至2017年，宝龙销售额复合增长率仅为22.2%，在销售增速最快的2015年，其增幅也不过34.3%。如此，宝龙花费了3年时间才从百亿规模成长到了两百亿。
而到了2018年，宝龙一下跨越了两级台阶。在同比增长近一倍的销售额背后，是宝龙“有量却不失有质的增长”。充足的可售储备，鲜明的产品特性，项目运营管理效率的提升及走高的开盘去化率，每一个因素，都是宝龙在创下销售业绩新高的过程中不可或缺的。
对于住宅项目，宝龙对外表示，将采取“369”开发模式提速开发效率，加快周转及去化，整体取得良好的效果。
从“合同负债”，即宝龙将预收的销售款作为负债计入的一项中可知，2018年宝龙的预收销售款约为164.4亿元，是上期预收销售款但计入“客户垫款”一项中38.2亿元的330.6%。宝龙的项目去化率，确实有较大提高。
而这一部分，虽然计入负债，却是能拿来灵活运用的资金。在作为主业的房地产开发规模化成型时，规模带来的资源集聚效应，将为宝龙带来强力的现金支持。
由扩大的销售规模带来的，是更高的结转收入。2018年，宝龙实现166.7亿元的物业销售收入，同比增加25.3%；因此推动总收入同比提升25.7%至195.9亿元。同时，宝龙的毛利率由2017年的33.5%上升至38.5%；核心盈利达人民币25.79亿元，同比增长35%。
2019年，宝龙将年度销售目标定为500亿元，在规模竞争加剧、房企频频喊出千亿口号的当下，能坚持走稳健的发展道路，实属不易。
重仓长三角下的高转化率
宝龙规模化成功的另一大原因，在于其布局。
“以上海为中心，深耕长三角”是宝龙多年来的布局战略，这一战略已经在2018年初现成效。截至2018年底，对宝龙销售贡献较大的主要项目位于杭州、宁波、上海、海口、绍兴、温州及南通。有7个项目单盘合约销售超过20亿元。
在物业收入（住宅+商业）方面，宝龙在长三角区域分别实现结转金额与面积102.4亿元、73.7万平方米，超过了其他区域的总和。
同时，长三角区域较高的平均售价也拉高了宝龙整体的毛利率，使得其期内38.5%的毛利率成为行业领先水平。
宝龙方面表示，未来将继续坚持以上海为中心的长三角城市布局，不仅紧随国家“长三角一体化”战略，长三角发达的区域经济，也为宝龙物业开发与商业运营，带来更多的增值空间及投资回报。
期内，宝龙以11.5%的低溢价率在浙江、江苏、福建等地新增29幅土地，总建筑面积约574万平方米，全年总权益土地款约为124亿元，平均土地成本4337元/平方米。其中77%的土地投资集中于长三角区域，宝龙将持续深化长三角布局。
值得一提的是，在宝龙新获取的29个项目中，可销售部分占比85%，总货值近650亿元。这意味着，宝龙拥有在短期内强劲的土地变现能力，未来转化率无忧。
截至2018年底，宝龙地产的土地储备总计达到2120万平米，平均成交价为2486元/平方米，土地成交均价仅占2018年销售均价的17.1%，成本优势突出。其中，长三角地区土地储备占比68%，一线、二线及三四线城市按面积划分，占比分别为10.4%、48.9%及40.7%。
2018年，宝龙亦加快了项目建设的节奏，其在建物业面积达到了1280万平方米，占总土储的60%，这一数字远远超过了2017年610万平方米，亦是首次超过千万。
宝龙方面表示，根据公司推盘节奏，2019年约有80个可售项目，合计902亿可售货量，其中长三角占比75%。由此看来，完成500亿元的年度销售目标，对宝龙来说并不困难。
如果说规模化的成功保持了宝龙今日的竞争力，那么土储的布局就是其未来现金流的重要保障。
深入传统商业 探索新商业模式
随着市场的变化调控的加深，传统的地产盈利模式会发生变化，自持型和稳定现金流一定是未来的方向。
2018年，宝龙在商业布局上更进一步，持有用于投资的物业约481.7万平方米，同比增长10.9%，录得收入11.2亿元，同比增长31.3%。同时，公司期内的物业管理收入约为11.3亿元，同比增长18.7%。
在宝龙期内新开设的3个商业项目中，厦门宝龙一城开业首日、次日客流量均达30万人次，国庆期间客流量超过130万人次；公司的第三个轻资产项目四川江油宝龙广场，开业首日客流量达22万人次，开业前三天总客流量达55万人次。
截至2018年底，宝龙自持运营的商业项目已达39家，按平均成本回报率为12.2%。2019年，宝龙还计划新开设7个商业项目，并有19.0%的土地储备用于建设自持物业。
宝龙地产总裁许华芳在2018年业绩会上表示，“今年新开7个商业项目的目标我感觉很舒服，我们的节奏就是每年新开5到7个商业项目”。同时，许华芳还表示，2019年计划新开7个商业项目，质量比规模重要，希望打造更多标杆项目。
未来两年，随着宝龙商场开设计划的实施，其自持的商业项目将达到54家及61家。随着未来三年大量购物中心的集中开业，及现有项目经营效率的提升，商业板块将保持稳定的增长，预期五年租费收入复合增长率稳定保持在25%。长期稳定的租金收入，将有效提高宝龙对利息的覆盖。
随着宝龙商业布局的扩大，已拥有了较为稳定的现金收入。但在未来风口将至之时，更重要的是明确未来的发展方向，成为先觉者引领潮流。
宝龙于2018年提早布局转型迭变之路：2018年底，宝龙与腾讯达成战略协议，双方宣布在资源技术、商业经营、人工智能和大数据等领域达成深度合作，并联合发布“纽扣计划”。以探索新商业为主题，该计划将基于腾讯开放的七种工具，将商业运营从消费者、商家和业主三个层面进行全方位数字化升级改造。
关于保持对新商业未来趋势的持续探索，许华芳曾表示：“商业将走向技术驱动、业态革新，不再有线上线下之分，传统企业和互联网公司的连接与融合是大势所趋，这是一个更加丰富多元的未来。未来宝龙与腾讯等优秀互联网企业展开更深度的合作，在商业地产领域的各个环节融合研究，共同打造最领先的应用成果，引导行业走向更广阔的未来。”
多元精进下的酒店运营
“激活一切，多元精进”是宝龙面对全新市场机遇采纳的政策，有了核心业务强有力的现金支持，公司才能从核心出发，向外创新与扩张。
作为宝龙收入日渐重要的组成部分，2018年酒店版块为其带来了6.8亿元的收入。截至期末，宝龙在营酒店17家，其中自创品牌连锁酒店8家，通过打造“艺珺”、“艺悦•精选”、“艺悦”自营艺术酒店品牌，强化“多元产业协同发展”战略格局。
在宝龙未来三年计划开业的10余家酒店中，绝大部分是自营艺术酒店，并将尝试对外输出自营艺术酒店品牌，试水轻资产酒店运营。
许华芳对此表示，在酒店方面，公司未来会正式对外输出管理，品牌的输出是一个新板块。
2019年，是宝龙地产上市十周年。已初具规模的宝龙，在全新的“激活·精进”策略下，能否如愿令规模与质量再进一步？拭目以待。
本文封面、头图来源：摄图网
原标题《年报点评|宝龙地产：规模初成 内外兼修》