本文来源：陈慎 (ID:gh_b6da866c81be)，华尔街见闻专栏作者
核心观点
2018实现营收412.3亿，同比+18.6%；实现归母净利38.9亿，同比+93.9%；加权ROE同比+8.8个百分点至19.5%；拟每10股派发现金红利3.6元，分红率50.8%，总体业绩超出预期。公司对西南市场阶段性行情的把握为新一轮全国扩张奠定基础，扎实的开发运营能力有望加速优质资源的周转兑现，预测2019-2021年EPS 0.96、1.27、1.64元，维持“增持”评级。
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高权益、高质量项目集中结转，重庆市场节奏精准
公司2018盈利位于业绩预告顶部区间，超预期的主要原因在于（1）2016-2017年深耕重庆的高毛利项目步入收获期，区域收入占比达62.6%，同比+16.8个百分点。同期区域毛利率同比+9.8个百分点至32.0%，带动开发业务毛利率+8.1个百分点至28.6%。（2）当期结转权益比例创近3年新高，2018少数股东损益占净利润的比重仅有3.4%。公司精准把控重庆市场的货值仓位和销售节奏，相对保守的结转节奏下2018年末预收账款同比大增78.0%至762.8亿元，业绩高质量增长有望延续。
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首次步入千亿阵营，扩储积极可售充裕
2018公司实现销售面积1342万平，同比+59%；销售金额1188亿元，同比+81%，回款率高达88%。2018重庆地区销售金额同比+52%至464亿，市占率同比+2.1个百分点至8.8%，继续稳居第一。全国布局效果显现，合肥、郑州、南宁、无锡等重点城市的市场占有率区间1.6%-2.7%，2018年均实现翻倍。2018公司土地投资700亿元，同比+52.2%，新增土储中一二线城市货值占比超过75%，继续深耕布局核心25城。2018年末可售面积超4100万平，按照2018销售均价计算的总货值约3630亿元。2019年公司计划新开工3000万平，同比+11.1%，计划新增可售货值3200亿元，全年预计向1500亿目标迈进。
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负债结构持续优化，社区综合服务、新能源业务多元并行
2018年末我们计算公司净负债率（考虑永续债）同比-90.2个百分点至155.0%，剔除预收款的资产负债率同比-8.3个百分点至51.3%，货币资金的短期有息负债覆盖率98.5%。主体信用等级AAA，评级展望维持稳定。2018年末物业管理面积达2.4亿平，收入、净利增速分别达41%和49%。新能源板块收入、净利增速达到19%和62%，多元业务发展增速强势。
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深耕西南+布局核心一二线，维持“增持”评级
公司精准把握西南市场的阶段性行情为新一轮全国扩张奠定基础，扎实的开发运营能力和丰富的激励机制有望加速优质资源的周转兑现，我们继续看好业绩持续高增长。考虑公司2018业绩超预期以及高拿地和开工对业绩高增长的支撑，上调2019-2021年EPS为0.96、1.27、1.64元（前值2019、2020年0.69、0.80）。参考可比公司2019年7.4倍的PE估值，考虑到公司高成长预期，我们认为公司2019年合理PE估值水平为8-9倍，目标价7.68-8.64元（前值5.22-5.80），维持“增持”评级。
风险提示：受重庆区域性行情影响较大；公司社区综合服务和新能源业务转型存在一定的不确定性；公司当前股权结构相对分散。
风险提示
（1）公司业务布局集中重庆地区，未来受区域行情的影响较大。一旦区域调控政策进一步收紧，或者供需结构出现反转，公司业绩将承受较大影响。
（2）公司社区综合服务和社区教育业务转型存在一定的不确定性，当前细分行业依然处于商业模式的探索阶段，公司短期投入力度较大，未来回报周期可能较长。
（3）公司当前股权结构相对分散，中长期发展战略和业务稳定性存在一定的不确定性。
原标题《【华泰地产】金科股份2018年年报点评：根基扎实，行稳致远》