我国REITs有哪些特点?

张旭
我国REITs起步较晚,发展较快

本文来源:张旭 (ID:gh_3a82333cc21a),华尔街见闻专栏作者

本订阅号中所涉及的证券研究信息由光大证券固收研究团队编写,仅面向光大证券客户中专业投资者客户,用作新媒体形势下研究信息和研究观点的沟通交流。非光大证券专业投资者客户,请勿订阅或使用本订阅号中的任何信息。

本文作者

张旭 / 曾章蓉

前言

起步较晚,发展较快。截至2019年3月末,全球REITs总规模约为1.91万亿美元。我国2014年4月发行第一只REITs产品,截至2019年3月末,我国一共发行了49只REITs产品,发行规模合计989.64亿元。

以权益型REITs为主。权益型REITs的发行规模占比约为90%;抵押型REITs占比约为7%;混合型REITs占比约为3%。

我国的REITs具体的产品结构,主要为“私募基金+专项计划”,也有部分采用“信托+专项计划”的结构。

REITs的底层资产主要为住宅公寓、物流仓储、商业地产这三个类别。商业地产为主,住宅公寓发展较快。投资者对不同底层资产的关注点有所不同,我们从两个方面分析:一是能否具备较好的变现价值;二是能否产生可持续的现金流入。

1、我国REITs的发展现状

1.1、起步较晚,发展较快

“REITs”是地产信托投资基金(Real Estate Investment Trusts)的简称。美国于20世纪60年代发行了全球第一只REITs产品,截至2019年3月末,全球REITs总规模约为1.91万亿美元。

我国REITs起步较晚但发展较快。证监会于2014年1月16日核准中信证券设立中信启航专项资产管理计划(证监许可2014〔122〕号),该专项计划于同年4月25日正式成立,这是我国第一只REITs产品。截至2019年3月末,我国一共发行了49只REITs产品,发行规模合计989.64亿元。

1.2、以权益型REITs为主

根据募集资金投资形式的不同,REITs可以分为权益型、抵押型、混合型3个类型:

1.权益型REITs是指募集资金通过SPV以及项目公司持有物业的股权,通过经营收益型不动产,获得不动产的产权以取得经营收入,投资者的收益实际来源为物业租赁收入或者不动产增值所得。权益型REITs的发行规模占比约为90%。

2.抵押型REITs是指募集资金通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,主要的收益来源是利息收入。抵押型REITs的发行规模占比约为7%。

3.混合型REITs是上述两种类型的混合。混合型REITs的发行规模占比约为3%。

国内首只抵押型类REITs为2016年8月19日成立的北京银泰中心资产支持专项计划。该计划的原始权益人为中国银泰投资有限公司,信托借款人/物业方为北京银泰置业有限公司,管理人为恒泰证券,监管银行为民生银行。

2、我国REITs有哪些典型的产品结构?

我国的REITs基本为“契约型REITs”,采用了基于资产管理计划的模式。这种模式实现了各参与方的风险隔离,具体的产品结构主要为“私募基金+专项计划”,也有部分采用“信托+专项计划”的结构。

2.1、私募基金+专项计划

“私募基金+专项计划”结构以专项资产管理计划为载体,通过私募基金实现对SPV公司/项目公司股权的收购,这是我国当前REITs产品交易结构的主要模式。在这个结构下,基金管理人可以代表私募基金的利益出售处置物业资产本身或转让持有物业资产的项目公司股权等权益。“私募基金+专项计划”结构的运作流程为:

1.原始权益人基于其与基金管理人、基金托管人签署的《基金合同》、《基金份额认购书》持有私募基金的全部份额,而该基金拥有底层物业资产的所有权。

2.专项计划认购人通过与计划管理人签订《认购协议》,将认购资金以专项资产管理方式委托管理人管理,管理人设立并管理专项计划,认购人取得资产支持证券,成为资产支持证券持有人。通常设有优先级持有人、劣后级持有人。

3.计划管理人购买基金份额,使专项计划成为私募基金的唯一份额持有人。

4.私募基金将以增资、发放借款等方式向SPV公司/项目公司进行投资。最终私募基金持有SPV的100%股权及股东借款债权。

2.2、信托+专项计划

另一个交易结构为“信托+专项计划”,该结构通过信托计划将资金最终投向物业资产,这个交易结构的运作流程为:

1.原始权益人持有信托计划的全部信托受益权,该信托计划持有SPV及项目公司100%股权。

2.专项计划认购人通过与管理人签订《认购协议》,管理人设立并管理专项计划,认购人取得资产支持证券,成为资产支持证券持有人,通常设有优先级持有人、劣后级持有人。

3.计划管理人应根据约定,指示托管人将信托受益权购买价款划拨至原始权益人指定的账户,用于购买信托受益权。管理人购买信托受益权后,专项计划成为信托项下的信托受益人。

4.信托计划将以增资、发放信托借款等权益性或非权益性的方式向SPV公司/项目公司进行投资。最终信托计划持有SPV的100%股权及股东借款债权。

3、REITs投了哪些底层资产?

REITs的底层资产主要为住宅公寓、物流仓储、商业地产这三个类别,其中以商业地产为主导,住宅公寓2017年以来占比明显提高,而物流仓储占比逐渐减少。

以上三大类底层资产主要是从用途上做了大概的分类。实际上,投资者对不同底层资产的关注点有所不同。我们从两个方面分析:一是能否具备较好的变现价值;二是能否产生可持续的现金流入。

商业地产主要是指商场、写字楼、酒店等物业。通常兼具较好的变现能力以及获取经营性现金流的能力。通常商业地产往往单笔规模较大,变现所需的周期较长。从经营性现金流的角度来看,随着商业物业的竞争加剧,出租率可能波动较大;此外,该类型商业地产对运营方的要求较高,可能存在较高的管理费用以及维护费用。

物流仓储对地理位置以及周边的交通网络的要求较高,优质地理位置的物流用地具有一定的稀缺性,具备较好的升值空间。从经营性现金流的角度来看,但特定类型(如危化品、医疗用品)的物流仓储,租金水平较高,但对特定客户的依赖程度较大,而通用型物流仓储或者中低端的物流仓储,租金水平一般。

长租公寓主要面向个人住房需求,市场需求广,按照我国当前的房地产市场调控导向,未来经营模式很可能是“只租不售”,该底层资产类型,更看重的是经营性净现金流。

4、风险提示

REITs产品由于通过多重通道获得对底层物业的所有权,但同时可能由于信息披露不及时,导致严重的信息不多称,造成了实际风险水平与投资者的预期不匹配。

往期研报精选

►利率债(张旭)

四券轮动——简述转债投资策略(Ⅰ)

光大证券·可转债投资大会·圆桌论坛纪要

张旭(利率)13522568130

微信: ZhangXuFICC

QQ: 2624530660

曾章蓉(信用) 186 0300 2640刘琛(信用) 186 1670 7806邵闯(转债) 152 2189 2372危玮肖(信用) 188 1065 3183

本订阅号由光大证券固定收益研究团队编写,所刊载的信息均基于光大证券研究所已正式发布的研究报告,仅供在新媒体形势下研究信息、研究观点的及时沟通交流,其中的资料、意见、预测等,均反映相关研究报告初次发布当日光大证券研究所的判断,可能需随时进行调整,本订阅号不承担更新推送信息或另行通知的义务,任何情况下任何完整的研究观点,均应以光大证券研究所已正式发布的相关研究报告为准。

本订阅号仅面向光大证券专业投资者客户。光大证券客户中非专业投资者客户,不论通过何种渠道阅读到本订阅号的内容,请自行评估相关内容适当性,并咨询专业投资顾问,对相关信息可能的风险进行充分的了解,若因不当使用本订阅号中任何信息而造成任何直接或间接损失,需自行承担全部责任。非光大证券客户,请勿订阅或使用本订阅号中的任何信息。

长按识别,关注我们获取最新观点

原标题《【光大固收】我国REITs有哪些特点?》

风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。