本文来源：观点地产新媒体 (ID:guandianweixin)，华尔街见闻专栏作者
观点地产网“对地产没理由不乐观”、“未来两三年保利再站到前三的位置我是有信心的”......董事长宋广菊在股东大会上总是信心满满。
2018年，对于正式更名的保利发展是具有特殊意义的一年。多元化的发展策略背后，从最新发布的年报数据来看，保利发展在求变。
4月15日晚间，保利发展公布2018年年度报告。数据显示，截至2018年末，保利发展实现营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；实现净利润261.49亿元，同比增长32.78%；归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，同比增长20.92%。
2018年，保利发展的毛利率提升1.45个百分点至32.49%，得益于结转项目价格上升，房地产结转毛利率也提升至32.68%；净利率则为13.44%，与2017年的13.45%相比，基本持平。
增速放缓与布局调整
2018年全年，保利发展实现签约销售额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%；签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。其中，2018年6月份，保利发展录得全年最高销售额601.93亿元，销售面积427.94万平方米。
据保利发展的财报显示，去年，该公司的签约销售仍旧以一二线城市与核心城市群为主，其在一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达77%。其中，保利发展2018年全年在珠三角实现签约销售1170亿元，较去年同期增长24%。
具体来看，保利发展在广州实现签约销售400亿元，佛山、北京超过250亿元，东莞、中山等首次突破100亿元，保利发展在年报中披露，去年全年，其单城签约过百亿城市达到12个。
销售额同比增长、最高销售破600亿、百亿城市12个......在一系列亮丽的数据背后，销售增速却呈现下滑的状态。
2018年首月，保利发展实现“开门红”，录得签约销售额316.49亿元，同比增长106.41%，签约销售面积217.86万平方米。但这种销售增速并没有一直延续下去。
2月份，保利发展的销售增速录得负值，为-31.60%，随后的日子，保利发展的销售增速出现“正负交加”的状态，整体来看，则呈现下滑的态势。
销售增速不稳定的同时，保利发展的销售均价亦出现了波动。数据显示，2018年首月，保利发展的销售均价为1.45万元/平方米，期间，5月份销售均达到1.60万元/平方米，8月份更是达到了1.66万元/平方米的高峰，随后均价一路下跌至12月仅为1.23万元/平方米。
保利发展的销售增速整体下滑与销售均价的不稳定性让其再次与前四失之交臂，与第三名更是存在近2000亿元的差距。据观点指数公布的《2018中国房地产销售金额TOP100》榜单中，保利发展位列碧桂园、万科、恒大、融创之后，排名第五。
值得注意的是，近几年来，保利发展不断在调整城市的布局情况。从保利发展年报公布的数据来看，其不断降低一二线城市的储备面积，同时加大三四线城市的储备，或许，宋广菊正式寄希望于平衡一二线与三四线城市之间的储备面积，来实现“重回前三”的愿望。
截至2014年末，保利发展待开发面积为5069万平方米，其中，一、二线城市占比约为73.2%；到2015年末，该公司的待开发土地总建筑面积5482万平方米，其中一二线城市占比约为74%；2016年、2017年，该公司一、二线城市待开发面积占比分别为68%、63%。
根据最新的数据，截至2018年末，公司待开发面积9154万平方米，其中一二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。
净负债率下降与百亿永续债
回首2018年全年，完成收购中航地产、整合保利置业，都为保利发展增添了不少筹码。
实际上，除了资产整合，保利发展也在扩宽融资渠道。2018年，保利发展发行了15亿元的永续债。
去年11月27日晚间，保利发展宣布，该公司收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意接受该公司永续中期票据注册。
公告指出，本次中期票据注册金额为100亿元，注册额度自《接受注册通知书》落款之日起2年内有效，由中国建设银行股份有限公司和兴业银行股份有限公司联席主承销。
随后，保利发展成功发行15亿元的永续中票。
永续债有着“债权期限长”的鲜明特点，这种债券类型没有明确的到期期限，但其利率会偏高一些。一般来说，永续债的利率设计为2+N模式，即在存续期的前两年公司所需支付的利息较低，但从第三年开始，融资利率就会大幅跳升。
值得一提的是，永续债券可以计为发行主体的权益资本，而不用增加负债数字。
据观点地产新媒体获悉，截至2018年末，保利发展录得的其他权益65亿元，而2017年，这一数字仅为50亿，保利发展在财报中也坦诚说道，这一数字的增加是由于公司发行了永续中票。
至于负债方面，截至2018年末，保利发展的负债总额为6600亿元，资产负债率77.97%，与往年基本持平。此外，2018年末，该公司有息负债总额2637亿元，其中直接融资占比超15%，有息负债综合成本仅5.03%。净负债方面，保利发展的这一比率为80.55%，同比降低5.82个百分点。
但细看2018年的融资情况，保利发展通过股权融资、直接债务融资、资产证券化等多种融资方面，累计发行权益融资工具326亿元、各类直接债务融资工具约510亿元。报告期末，该公司的融资总额为2636.57亿元。
尽管如此，保利发展的资产负债率仅比2017年上升0.89%，且净负债率同比降低5.82个百分点。