本文来源：观点地产新媒体 (ID:guandianweixin)，华尔街见闻专栏作者
观点地产网朱孟依一如既往沉默是金、低调神秘，但一则拍卖消息，却让他的地产帝国合生创展再次进入大众视野。
近期消息，合生辽宁天戴河项目将被拍卖，核心资产为项目土地、在建工程和建成的联排别墅，总资产评估价为14.86亿元。涉及三幅项目用地，面积合计约67万平米，联排别墅面积约5万平米。
拍卖的发起人不是别人，正是天戴河项目的合作方中国融亿达资源投资有限公司，市场消息称，双方因经营理念分歧多次对簿公堂，最终项目被清算。
结局让人唏嘘，但合生创展在北方项目上吃过的亏又何止这一次，最为人熟知的是京津新城项目。
这个项目一直被人称为是合生最大的拖累，合生创展因此与地产发展的黄金十年擦身而过。
天戴河被卖
天下熙熙，皆为利来；天下壤壤，皆为利往。利益能让互不相识的双方成为合作伙伴，也能够瞬间将一切推翻。
近期，据阿里司法拍卖网消息，合生创展旗下绥中海盛旅游置业发展有限公司的项目资产，将被公开拍卖，拍卖日期定为4月17日，起拍价12.63亿元。
海盛旅游置业由合生创展持股51%，中国融亿达资源投资持股49%。公司主要持有合生辽宁天戴河项目。
这是天戴河项目第三次拍卖，项目于2018年11月份已进行过第一次清算拍卖，今年3月底进行了第二次拍卖。
截止目前，合生天戴河项目累计售出、预定共计34户，均未交房。根据拍卖公告，竞拍人拍得项目资产后，需要对购房者继续履行交房、赔偿违约金、退房、退款等交易相关方面的义务和责任。
拍卖的理由，主要在于双方经营理念的分歧造成的矛盾。报道称，在过去几年中，双方就曾多次对蒲公堂，这个百万平米体量的项目也多年处于停滞状态。
报道进而引援本地地产人士透露，双方矛盾主要在于经营理念不同。由于当地楼市不景气，小户型销售较好，而别墅等大户型住宅去化较难。“一个是要做成小户型快点回笼资金，一个想囤地等升值后再变现。”
利益勾引出的分歧无法调和，双方合作破裂。拍卖的消息让合生天戴河项目的危机浮出水面，人们得以窥探到“地产航母”庞大版图中的一角。
但对朱孟依来说，天戴河或许不那么重要。京津新城，才是他曾经寄予厚望的项目。
受累京津新城
在过去激荡的数十年间，老一辈潮商似乎有相同的经历，从小商小贩做起，积累资本进入房地产，慢慢构筑起一个庞大的商业帝国。
朱孟依也是潮汕人，他的地产王国合生创展，发家于广州天河，那是一段连万科都可望不可及的时代。
1998年，朱孟依带领合生创展在香港上市。那时，在资本的助力下，合生在短短一年内开发楼宇百余个，成为名副其实的广州地主。
2004年，是属于合生创展的高光时刻，年度销售额首次突破100亿，成为最早实现房地产行业百亿销售额的房企。
第一家百亿房企、王石眼中的“地产航母”，合生创展的身上有很多标签。但是，作为早期地产发展时期的领头羊，却日渐在房企的规模追逐中掉队。
若谈起合生创展发展的分水岭，一个项目随即进入脑中，那就是被称为“亚洲最大鬼城”的京津新城项目。
合生创展拥有大盘开发的实力。在1993年尝到广州华景新城项目尝到甜头之后，接连打造了暨南花园、愉景雅苑、骏景花园等多个大型项目，带来了大笔财富。
成也萧何败也萧何。因“大盘模式”崛起的合生最终也因“大盘模式”陷入困境。
2003年，善于经营的朱孟依以78元/平米的成本价拿到天津宝坻一块2.5万亩的盐碱地，并计划就此打造“京津新城”。彼时，宝坻区政府在这片盐碱地上描绘了一幅“大北京”京津唐城市带中心腹地的美好蓝图，称要再造一个曼哈顿。
朱孟依也认定京津冀一体化的趋势。按照当时规划，这片土地将盖起上千座别墅、900个房间的五星级酒店、温泉城和双语学校，耗资200-300亿。
但是，当时，“京津冀一体化”还只个模糊不清的构想，但朱孟依却认定这片盐碱地有望成为未来京津之际的财富新城。
事实告诉我们，京津新城不仅没有成为合生创展站上新台阶的踏板，反而是其由带头大哥沦为陪跑小弟的肇始。
一切来的猝不及防，2006年，天津滨海新区规划出台，天津城市建设的重点东移，这座承载朱孟依雄心壮志的新城被彻底遗忘，这片广袤的大地上人烟稀少。
无论如何，京津新城成了合生尾大不掉的负担。销售收入与投入不成正比，巨大的资金沉淀开始让合生的处境变得艰难，再加上涉黄光裕案带来的影响，合生创展失去了地产发展的黄金年代。
一切，犹如南柯一梦。
合生地产轨迹
朱孟依变得更沉默了，但未来还是迈着脚步悄然而至。
传言，朱孟依曾和助理总裁余洁有过这样一段对话。
朱孟依问余洁在读什么书，余洁说在读《孙子兵法》，研究开国皇帝们怎么打江山、守江山。
听了余洁的话，朱孟依摆摆手，表示不认同。
朱孟依说，《孙子兵法》只讲手段，让人短期去拼规模和速度，只能取胜一时。他认为，做生意要多读《菜根谭》，懂得做人做事的方法，培养正确的世界观，学会淡定从容。这样才能在商场行得远、活得久。
所以，合生创展依旧钟情于低价购地、长期捂盘，一直都没有改变。甚至于，学起了港资的慢周转模式。合生创展对外的回应是，“我们希望实现每一块土地的价值最大化。”
企业发展的轨迹、步伐与领导人的心性紧密相关。但是，市场波谲云诡，善于审时度势的企业早已开始借助杠杆和高周转做大市场份额，合生创展不出意外地掉队了。
2013年，朱孟依将合生创展的帅印正式交给女儿朱桔榕。朱小姐并没有对合生创展作出大刀阔斧的变革，合生创展依旧延续着以往独善其身的发展模式。
在2009年销售额冲至150亿元的最高记录后，合生销售表现一直欠佳。2010-2017年，分别只有110亿、99亿、116亿、112亿、53亿、99.87亿、81亿、92.28亿元。
2018年，合生创展实现合约销售额149.75亿元，同比增长62.3%，增幅之高为近8年来少见，但行业排名依旧在百名之外。与此同时，行业三巨头已稳步踏上5000亿关口，千亿房企阵营扩围至31家，相差云泥。
合生手上还有筹码，其拥有的北上广深大量优质土储，被视为其最后的宝藏。财报中显示，截至2018年末，合生持有土地储备达2922万平米，主要分布在广州、惠州、北京、上海、天津、宁波等一线、强二线和部分三线城市，其中北上广占半数以上。
未来已来，佛系的合生还面临着种种考验和不确定。
原标题《世说 | 合生创展北方往事 天戴河三度被拍卖》
