本文来源：弹房 (ID:tanfangdc)，华尔街见闻专栏作者
明星职业经理人游思嘉、吴渊的加入，对中梁的IPO之路无疑是锦上添花。
消息显示，原旭辉CFO游思嘉、碧桂园原总裁助理兼区域公司财务总经理吴渊已入职中梁控股，职位均为副总裁。据知情人透露，入职中梁后游思嘉负责的是中梁控股上市工作以及上市后的境外发债工作，而吴渊主要负责梳理中梁的财务体系，统筹资金运营、财务中心等。
游思嘉，2011年加入旭辉，次年便见证旭辉登陆港交所，熟知港股资本市场。而此前是碧桂园总裁助理兼区域公司财务总经理的吴渊，同样熟知财务运作和管理。
业内人士分析，中梁挖来两个明星职业经理人，可以助力其在资本市场拥有更好的发展，对IPO之路也将产生积极影响。也有分析称，中梁能够吸引明星职业经理人的加入，也得益于其近几年规模发展上的优异表现，提前完成千亿目标，土地储备丰富，资产负债结构持续优化，都是中梁吸引“明星”加入的关键因素。
硬核：业绩、土储、融资
作为千亿房企中唯一一家没有上市的房企，中梁一直想用好成绩敲开资本市场大门。
亿翰智库数据显示，2019年前3月中梁销售金额达到338.5亿元，房企排名15位，而这一数字比其2016年全年336.8亿元总销售金额还要多1.7亿元。
来源：亿翰智库
要知道，中梁地产2015年才是一个销售金额破百亿的房企，三年内的迅速成长，也让外界越来越关注这个黑马的逆袭。2016年-2018年三年时间，中梁销售金额分别达到336.8亿元，757.9亿元，1455.3亿元，涨幅分别达到100.48%，125.03%，116.56%，三年均实现业绩翻番。
数据来源：亿翰智库
中梁在业绩增长的同时，也在积极的拓展其土地储备以备后续长远发展。
也是从2016年起，中梁以平均一周拿一块地的速度迅速打响土储拓展长枪。资料显示，2016年共拿下近70块地；2017年共拿下100余块地，平均每三天拿一块地，至2018年，中梁拿地速度基本达到平均两天拿一宗地。据亿翰数据，中梁2018年全年新增土地货值约2154.9亿元，新增土地建筑面积约2516万平方米，分别位列行业第12和第8。
在全国化布局上，2018年中梁战略新进河北、辽宁、山西、甘肃等7大省份，并加速拓展重点二线，首次挺进合肥、武汉、成都、沈阳、郑州等多个重点二线及省会城市。此外，中梁拿地方式上也越来越多元化。除了传统的招拍挂和收并购方式，还通过代建、小股操盘等模式获取土地，还积极寻求合作伙伴，联合碧桂园、万科、融创、滨江、宝龙等品牌房企合作开发，降低资金成本，从而有效应对发展风险。
2019年，中梁拿地速度不减，全新拓展了天津、山东潍坊、陕西西安、辽宁大连、江西南昌等全国重点二三线及省会城市；同时，坚持在已进驻的该类城市里谋篇布局、扩大规模。亿翰智库数据显示，2019年前三月，中梁新增土地货值314.4亿元，房企排名16位。中梁布局的二线城市占比不断提升，提速布局重点二线的策略逐步显成效，目前已成功布局20多个省市，130余座城市，基本覆盖全国重点城市群的重要城市。
来源：中梁官微
快步发展的中梁并未出现肌肉拉伤，中梁债务结构以及现金流保障方面控制得当。据中梁2018年底发布的招股书显示，2018年上半年，中梁净负债率已下降至44.6%，得益于集团销售结转为收入并导致盈利增加，公司保留盈余权益扩大。现金流方面，截至2018年6月30日，中梁现金及银行结余达到198.62亿元，现金流充足。
多年来，中梁创新融资方式与合作模式，建立了多层次、多结构、多渠道、多元化的融资体系，积极打造金融战略合作联盟，推进金融资源的“开拓、升级、深化”。在此指引下，中梁已与五大国有银行、八大股份制商业银行以及多家地方性商业银行建立全面合作关系，获得银行总对总授信。同时与多家非银金融机构建立战略合作关系，包括信托、证券、私募、资产管理公司等多个渠道，实现了对中梁所有项目投资区域的全面覆盖。
在2019年3月20日发布的“2019中国房地产开发企业500强”测评成果中，中梁稳居“2019中国房地产开发企业20强”，并荣获“2019中国房地产开发企业发展潜力10强第一位”的称号，这也是业内对中梁发展成绩的肯定与认可。
内秀：阿米巴、产品、人才
中梁快速发展的原因不仅在其外核的优秀，还在于其内心的强大。
所谓的“内秀中梁”，主要体现在其全结构的标准化产品、阿米巴组织机制以及其先人后事的人才战略。
秉承“为美好生活创造价值”的品牌理念，中梁不断在深耕城市打造高品质产品，围绕“全结构”策略构建标准化产品体系——香系列、御系列、国系列，有效满足刚需、改善、高端等各类人群的全方位需求，并在落地过程中依据市场需求持续创新升级。
此外，不断加强的还有中梁的产品运营能力。据悉，中梁持续强化模式模板支撑体系建设，分类分层分级分结构，完善不同市场全周期模式模板；依据高效的运营策略，严格卡位标准，“以收定投”，充分激发区域集团活力，推动投资、运营、销售及回款的全面提速。
中梁为人称道的还有其首创的“地产阿米巴”模式，这也被外界称为中梁快速发展武器中的关键密码。
据中梁上市招股书中表示，截至今年8月31日，中梁附属公司231个物业中的158个为共同投资项目，占比达到68.4%。同时，截至2018年6月30日，中梁员工从2015年的740人扩招至1万+。
值得一提的是，2018年，中梁苏沪、湘浙赣、皖赣、浙广、东南、浙鲁豫等多个区域集团销售业绩突破百亿，而这一成绩就得益于“阿米巴”。作为中梁独具特色的发展模式，阿米巴生态经营为企业销售业绩的增长提供了源源不断的内部驱动力。在落地的过程上，中梁不断完善阿米巴，确立了“1335密码”，即实现1个成功方程式、突破3大发展瓶颈、构建3大闭环系统、打造5大支撑体系。持续激发组织动力、员工活力。
来源：中梁官微
在阿米巴生态经营模式的指引下，中梁横向成立区域集团、纵向裂变区域公司。截至目前，区域集团及区域公司数量达80个；与此同时，完善“控股集团-区域集团-区域公司-事业部”组织体系，并进一步明确各层级的角色定位，推动五年战略目标的承接和落地。
除了“1335密码”定义的阿米巴模式外，中梁还在人才战略方面运用数字总结，即“1234密码”，夯实“先人后事”人力资源战略。
来源：中梁官微
中梁通过“猎鹰计划”、“栋梁生项目”、“新栋梁”等引进有能力的优秀新人打造自己的“子弟兵”，以培养企业未来的中高层后备队。同时，通过“中梁学院”这一人才培训基地，开展覆盖基层员工和中高层管理者、控股集团和区域全员的全结构培训体系，以此让不同层级、不同领域的员工都能快速成长。
而秉承“开放、开拓、开创、共担、共享”的价值观，中梁还坚持实施多层级激励体系，真正实现与员工价值共创、风险共担、利益共享。
综上，“游思嘉”们的加入，与其说是锦上添花，不如说是互相成就。一个集硬核与内在于一身的中梁，在上市关键期，必将吸引更多目光。
封面、头图来源：摄图网
原标题《中梁 | IPO关键期的前线助阵与后防补给》