若多年后回望2018，或许大家都会想起“水逆”这个词。这一年，许多人都会觉得步履蹒跚，而对于A股产业新城运营龙头华夏幸福来说亦如此。
在2019年4月19日晚发布的2018年年报中，华夏幸福在《致股东信》开头称，“水逆的2018年已经过去！变中有忧的焦灼，跌宕起伏的煎熬，都已悄然划过！美好的春天和崭新的希望正向我们走来！”
经历了引入股东、高管人事调整等事件，对华夏幸福来说，过去一年确实不太平静。但回看2018年年报，华夏幸福在业绩方面表现却可圈可点。
“业绩稳步增长、财务状况持续改善、布局全国核心都市圈”等，成为公司去年年报的关键词。
正如《致股东信》所描述，经历了跌宕之后，春天正悄然走来。
净利润增32.8%，顺利完成首年业绩承诺
经过了2018年的一些波折，华夏幸福的经营业绩似乎并没有受到影响，依然实现了平稳较快增长。
公司2018年年报显示，华夏幸福全年实现营业收入837.99亿元，比2017年增长40.52%，增速创下过去三年来的最高水平；去年，公司实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元，比2017年增长32.88%，连续第5年增速超30%。
公司2018年的净利润增速，也意味着华夏幸福超额约3亿元完成其首年业绩承诺。
在新股东入股时，华夏幸福方面曾承诺，以2017年的业绩为基准，在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%，即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则，华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。
此外，华夏幸福去年的净资产收益率（ROE）为35.19%，同比增加3.81个百分点，同样创造了三年来的最高水平。
现金流状况稳步改善，融资性现金流转正
过去一年，受到环京限购和销售下降影响，华夏幸福的资金状况一度成为舆论关注的焦点。但从去年年报来看，该公司的现金流状况有所好转，多项指标得到改善。
2018年经营活动产生的现金流量净额为-74.3亿元，较2017年同期的-162.3亿元有所改善。公司经营性净现金流缺口逐渐缩小，且自2018年二季度起已连续三个季度为正。
2018年投资活动产生的现金流净额为-50.2亿元，较2017年同期的-200.3亿元同样有较大幅改善，主要原因是收并购业务支出减少所致。2018年，筹资活动产生的现金流量净额为-64.9亿元，去年同期为570.9亿元，系归还到期债务所致。
值得注意的是，从2018年第四季度开始，公司的融资性净现金流转正。截至报告期末公司的货币资金余额473亿元，占总资产比例的11.54%，比三季度大幅增长25%，覆盖一年内到期有息债务1.8倍。
融资渠道日渐多元化，负债结构改善
华夏幸福的资金状况得以改善，资金安全得到保障，主要得益于华夏幸福已经形成畅通的多元化融资渠道，并不断改善融资环境。
公司年报显示，近期公开市场公司债券的价格逐步回升，公司发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。
2018年，华夏幸福融资充分利用境内债券市场，持续拓展海外债券市场，发行各类债券产品，其中发行公募债120亿元，私募债46.1亿元，短期融资券50亿元，公司全年共发行13.7亿美元海外债券。
同时，华夏幸福也通过增加长期债务替换短期债务来优化公司债务结构，严控偿债风险。公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%，短期负债占总有息负债比例持续降低，长短期债务比为4.2倍，财务状况处于更加安全的水平。
银行授信方面，华夏幸福保有量可观，截至2018年末共有银行授信3683亿元，已使用605亿元，剩余额度3078亿元。
此外，新股东两次增持华夏幸福，为其带来约180亿元的资金注入。
深耕核心都市圈，环京以外区域业绩增长强劲
发迹于河北及环京区域的华夏幸福，虽然曾受去年环京房地产市场收紧带来的影响，但也 “因祸得福”。随着公司全国业务布局的逐步完成，环京以外的区域业务对公司业绩贡献正逐步显现。
2018年，华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元，同比增长82.80%，占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%。其中，贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈，分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%，成为华夏幸福新的业绩增长极。
图片来源：华夏幸福2018年报
此外，环京以外区域的销售额为756.19亿元，同比增长109.08%，占整体销售额的比例从上一年的23.76%大幅提升至46.46%。
2018年，华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈，新增签署PPP项目合作协议18个，全部为环北京以外区域，主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。2018年，公司新增签约投资额约为1660亿元，有望成为利润持续增长的基础。
图片来源：华夏幸福2018年报
未来新发展战略公布
关于未来的发展战略，华夏幸福在2018年业绩报告中提出：坚持都市圈布局，坚持做强产业新城业务，并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势，开拓新领域、新模式、新地域。
对于中国房地产未来的变革趋势，华夏幸福在致股东信中判断：趋势性机会在渐渐远去，结构性机会将持续涌现。未来10年甚至20年，中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。
在产业新城方面，公司将继续做强，做到“三个坚持”不动摇：坚持产业新城逻辑不动摇，提升区域价值；坚持一区一策，提升经营水平；坚持精准投资，加速优质资源获取。
在新业务方面，公司将采取轻资产、重资产模式并举新模式；同时，在做强产业新城业务的基础上，探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域，将增加商业地产及相关中高端住宅业务，如写字楼、商场等；并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。
在地域布局上，聚焦深耕核心都市圈，夯实公司在核心都市圈内的布局。华夏幸福明确表示，将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个核心都市圈，郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈，以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。
聚焦都市圈布局和产业新城开发的华夏幸福，现已基本完成全国化布局。随着越来越多的产业新城累计现金流转正，加之积极探索新业务领域，公司有望在具备核心都市圈综合体开发经验的新管理层带领下，提升未来的发展弹性。
本文由华尔街见闻旗下W品牌实验室基于上市公司信息和公开资料撰写，不构成投资建议。