华夏幸福发布年报:融资性现金流转正,负债结构改善

来源: W品牌实验室

若多年后回望2018,或许大家都会想起“水逆”这个词。这一年,许多人都会觉得步履蹒跚,而对于A股产业新城运营龙头华夏幸福来说亦如此。

在2019年4月19日晚发布的2018年年报中,华夏幸福在《致股东信》开头称,“水逆的2018年已经过去!变中有忧的焦灼,跌宕起伏的煎熬,都已悄然划过!美好的春天和崭新的希望正向我们走来!”

经历了引入股东、高管人事调整等事件,对华夏幸福来说,过去一年确实不太平静。但回看2018年年报,华夏幸福在业绩方面表现却可圈可点。

“业绩稳步增长、财务状况持续改善、布局全国核心都市圈”等,成为公司去年年报的关键词。

正如《致股东信》所描述,经历了跌宕之后,春天正悄然走来。

净利润增32.8%,顺利完成首年业绩承诺

经过了2018年的一些波折,华夏幸福的经营业绩似乎并没有受到影响,依然实现了平稳较快增长。

公司2018年年报显示,华夏幸福全年实现营业收入837.99亿元,比2017年增长40.52%,增速创下过去三年来的最高水平;去年,公司实现归属于上市公司股东的净利润117.46亿元,比2017年增长32.88%,连续第5年增速超30%。

公司2018年的净利润增速,也意味着华夏幸福超额约3亿元完成其首年业绩承诺。

在新股东入股时,华夏幸福方面曾承诺,以2017年的业绩为基准,在2018年度、2019年度、2020年度的净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,即分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。否则,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿。

此外,华夏幸福去年的净资产收益率(ROE)为35.19%,同比增加3.81个百分点,同样创造了三年来的最高水平。

现金流状况稳步改善,融资性现金流转正

过去一年,受到环京限购和销售下降影响,华夏幸福的资金状况一度成为舆论关注的焦点。但从去年年报来看,该公司的现金流状况有所好转,多项指标得到改善。

2018年经营活动产生的现金流量净额为-74.3亿元,较2017年同期的-162.3亿元有所改善。公司经营性净现金流缺口逐渐缩小,且自2018年二季度起已连续三个季度为正。

2018年投资活动产生的现金流净额为-50.2亿元,较2017年同期的-200.3亿元同样有较大幅改善,主要原因是收并购业务支出减少所致。2018年,筹资活动产生的现金流量净额为-64.9亿元,去年同期为570.9亿元,系归还到期债务所致。

值得注意的是,从2018年第四季度开始,公司的融资性净现金流转正。截至报告期末公司的货币资金余额473亿元,占总资产比例的11.54%,比三季度大幅增长25%,覆盖一年内到期有息债务1.8倍。

融资渠道日渐多元化,负债结构改善

华夏幸福的资金状况得以改善,资金安全得到保障,主要得益于华夏幸福已经形成畅通的多元化融资渠道,并不断改善融资环境。

公司年报显示,近期公开市场公司债券的价格逐步回升,公司发行境外美元债券获得投资者高倍数超额认购。

2018年,华夏幸福融资充分利用境内债券市场,持续拓展海外债券市场,发行各类债券产品,其中发行公募债120亿元,私募债46.1亿元,短期融资券50亿元,公司全年共发行13.7亿美元海外债券。

同时,华夏幸福也通过增加长期债务替换短期债务来优化公司债务结构,严控偿债风险。公司一年内到期有息债务在有息债务中的占比由31%下降至19%,短期负债占总有息负债比例持续降低,长短期债务比为4.2倍,财务状况处于更加安全的水平。

银行授信方面,华夏幸福保有量可观,截至2018年末共有银行授信3683亿元,已使用605亿元,剩余额度3078亿元。

此外,新股东两次增持华夏幸福,为其带来约180亿元的资金注入。

深耕核心都市圈,环京以外区域业绩增长强劲

发迹于河北及环京区域的华夏幸福,虽然曾受去年环京房地产市场收紧带来的影响,但也 “因祸得福”。随着公司全国业务布局的逐步完成,环京以外的区域业务对公司业绩贡献正逐步显现。

2018年,华夏幸福环北京以外区域实现收入257.07亿元,同比增长82.80%,占其主营业务收入的比例从23.72%提升至30.82%。其中,贡献前五名的都市圈为杭州都市圈、南京都市圈、郑州都市圈、武汉都市圈、合肥都市圈,分别同比变动190%、51%、1388%、370%、124%,成为华夏幸福新的业绩增长极。

图片来源:华夏幸福2018年报

此外,环京以外区域的销售额为756.19亿元,同比增长109.08%,占整体销售额的比例从上一年的23.76%大幅提升至46.46%。

2018年,华夏幸福在全国范围内已布局15个核心都市圈,新增签署PPP项目合作协议18个,全部为环北京以外区域,主要位于环杭州、环郑州、环合肥、环武汉、环广州等都市圈内。2018年,公司新增签约投资额约为1660亿元,有望成为利润持续增长的基础。

图片来源:华夏幸福2018年报

未来新发展战略公布

关于未来的发展战略,华夏幸福在2018年业绩报告中提出:坚持都市圈布局,坚持做强产业新城业务,并结合空间都市圈化、运营精细化、地产金融化等新趋势,开拓新领域、新模式、新地域。

对于中国房地产未来的变革趋势,华夏幸福在致股东信中判断:趋势性机会在渐渐远去,结构性机会将持续涌现。未来10年甚至20年,中国房地产市场将呈现空间都市圈化、运营精益化、地产金融化三个特征。

在产业新城方面,公司将继续做强,做到“三个坚持”不动摇:坚持产业新城逻辑不动摇,提升区域价值;坚持一区一策,提升经营水平;坚持精准投资,加速优质资源获取。

在新业务方面,公司将采取轻资产、重资产模式并举新模式;同时,在做强产业新城业务的基础上,探索开拓产业新城以外亦属于综合不动产的新业务领域,将增加商业地产及相关中高端住宅业务,如写字楼、商场等;并探索康养、长租公寓等新型不动产业务。

在地域布局上,聚焦深耕核心都市圈,夯实公司在核心都市圈内的布局。华夏幸福明确表示,将重点布局京津冀、长三角、粤港澳大湾区3个核心都市圈,郑州、武汉、成都3个高潜力核心都市圈,以及围绕长沙、西安、贵阳、沈阳发展的4个潜力核心都市圈。

聚焦都市圈布局和产业新城开发的华夏幸福,现已基本完成全国化布局。随着越来越多的产业新城累计现金流转正,加之积极探索新业务领域,公司有望在具备核心都市圈综合体开发经验的新管理层带领下,提升未来的发展弹性。

本文由华尔街见闻旗下W品牌实验室基于上市公司信息和公开资料撰写,不构成投资建议。

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