本文来源：周天财经 (ID:techfinsight)，华尔街见闻专栏作者
文 | 王复叶
编 | 周天
贝壳找房成立一周年了。
在 4 月 23 日的新居住大会上，左晖登台分享，大屏幕上只用了一个头衔：贝壳找房董事长。
根据贝壳找房的研究统计数据，目前中国房地产供需总体平衡，城镇家庭住房自有率达到 85%，人均居住面积 37 平方米，一线城市改善型购房需求占比达到 60%。这说明，从无到有的「居者有其屋」阶段，已经变成现实。
左晖据此判断，整个不动产行业已经发展到了新的阶段，正在从制造业向服务业方向快速的发生变化。
「新居住」，是贝壳找房为了迎接时代转型，和盘托出的最新战略。
新居住的本质，就是服务
按照贝壳找房 CEO 彭永东的说法，
新居住，就是以行业基础设施和信用体系建立为基础，实现服务协作化、服务标准化、服务闭环化，以平台聚合推动行业共融共生。
用我的理解翻译一下左晖和彭永东的话：服务，更有品质的服务。
周天财经了解到，前两年彭永东刚开始负责地产经纪业务的时候，曾经下到门店做了近一个月的经纪人，不光体验业务，彭永东还给自己定下一条要求，不借助任何朋友帮助，「开一单」再走。
后来彭永东也确实是在做成一单租赁业务后，才结束了这段门店「实习」经历。
今年年初，还发生了一件有些令人唏嘘的事情。估值曾一度高达 10 亿美元的互联网房产独角兽，爱屋吉屋停运了。
彼时的互联网 + 大潮相信很多人仍历历在目，有位朋友当时和我说他很想创业，每天就在外面闲逛。
他说他看到任何一家门店，就设想有没有可能把这个生意搬到互联网上进行，这样既省下了线下的重资产成本、又享受到线上的边际效应红利。
但地产行业实在太过特殊。
而互联网通过补贴获客的前提是，在用户生命周期中能够把补贴的钱赚回来。但房产交易极低频率的购买决策，意味着用户可能一辈子只在平台上发生 1 到 2 次交易。
另一方面，复杂的交易和签后流程使得交易周期很长，房产本身又带有不可移动和非标两种属性，因此需要经纪人的线下居间服务，使得交易顺利进行。
因此，房产领域的互联网进程，几乎是唯一一个线上玩家铩羽而归的样本。
包凡和华兴资本，也曾面临过从哪一侧投的选择，但经过深入的分析之后，「明确了一个原则：这个行业的龙头企业必须要建立在深厚的产业基础之上。」
所谓深厚的产业基础，说到底，就是服务能力。
如果我们拆解贝壳找房的平台生意，在一端它通过线上的方式服务用户，在另一端，它还需要让线下的服务者们具备足够的能力。这就是为什么，贝壳要将使命定义为「有尊严的服务者、更美好的居住」。
左晖在会上讲到了一件有趣的事，
我们做公司做了十几年的时间，第一次买房子置地是发生在去年，在上海边上有一个地方叫花桥，在那块买了一个园区，这是在做什么呢？就是要做培训学校，我们做花桥的学校。
贝壳找房董事长 左晖
在贝壳找房看来，培训、为从业者赋能，是这个行业最基础的事情，因此才买下这块超过 3.3 万平米建筑面积的地，打造一所面向店东、店长的「黄埔军校」。
互联网世界，衣食住行四大领域，只有「住」的领域迄今还没有出现一家足够巨大的平台玩家，目前来看，连接 2.1 万家门店和 20 万经纪人的贝壳找房是走在最前面的一个。
规则与开放，打破猜忌孤岛
为什么贝壳找房能够在短短一年时间，拓进 98 个城市，赢得品牌主们的信任？包括在最近 21 世纪不动产加入贝壳，算是地产圈的一件大事。
要向弄清楚这个问题，就要从地产中介的特点讲起。
在房源和客源的供需两端，房源是稀缺的一方，而且房源具有不可移动的客观属性，因此，任何一家地产中介的业务抓手，都是「守盘」，围着房源转，有房不愁客上门。
小的中介可能只有两三家门店，只围绕一两个小区甚至只围绕几栋楼开展业务，不具备跨小区带看的能力，因此，有客户上门时，他们会千方百计的努力让客户在自己手里的房子成交，手段包括用更低的费率切客、或者利用信息不对称施展销售话术。
因为没有合作的机制，中介品牌之间就如同《三体》中描绘的「黑暗森林」，互相要提防着切户——曾经有位经纪人告诉我，送客户一定要一路送到地铁站进站。
而贝壳靠开放真房源和经纪人的 ACN 合作网络打破缺乏信任的孤岛，让许多从业者第一次有机会「阳光服务」。
贝壳找房CEO 彭永东
贝壳找房 COO 徐万刚向周天财经透露，他去年 8 月走访郑州时，没有事先打招呼就进到贝壳中介里问经纪人，加入后最大的感受是什么。
「共性是，经纪人一进来系统，看到那么多其他家的房源，很惊讶，以前个体或者加盟品牌的房源是相互看不到的，或者你看到房源也不能联系房东。」
贝壳的 ACN 合作网络，可以让每一单交易中不同角色贡献都有业绩保护，并且平台提倡「合作共赢」的价值观，有一单交易，最多有 13 个角色参与进来。
徐万刚表示，对经纪人来说，「最终这个经纪人的权益并不会真正受损，因为他的闲置时间变少了，当你没有成单时候，你做其他的维护、带看等等，这些大部分动作都能产生收益，最终是让你的收入稳定，提升。」
根据贝壳最新公布的数字，跨品牌成交率高达 70%，郑州一年间店效提升 209%、人效提升 277%。值得一提的是，这种交易效率的提升，也有新房业务叠加的功劳。
为了让刚性的规则更加顺利的落地，让纠纷得到解决，贝壳也在过去一年间相继推出了很多业内首创的管理机制，比如相当于「陪审团」的店东委员会。
贝壳找房平台总经理宋云端告诉周天财经，每个角色分配多少业绩合适，全国都是有差异化的，这些比例都将充分尊重整个城市的店东建议来灵活调整。而贝壳的后台管理系统，支持灵活快速的柔性配置。
虽然被腾讯投资，但贝壳更像阿里
在阿里参谋长曾鸣教授的《智能商业》一书中，他定义了未来智能商业的两个关键要素，分别是网络协同与数据智能。
关于网络协同，有一个非常值得研究的案例，优步。
在曾鸣看来，优步这两年陷入瓶颈期，问题的核心在于优步没有实现真正意义上的网络协同效应，而更多只是来源于传统意义的规模经济。
「在优步平台上，不管司机还是乘客，都是相当简单和同质化的角色，这样的网络显然缺乏自主生长动力。」
优步于今年 4 月递交的招股说明书中，我们也看到了，尽管已经把业务拓展到 63 个国家，优步核心业务的营收增速也已经在去年从 Q1 的 80% 下跌到 Q4 的 -1%，而且盈利仍然遥遥无期。
从这个角度回过头再看贝壳找房在居住领域的业务模式，你会很容易发现，它带有天然的网络协同特点。
首先是业务链条足够长。无论是消费者购房到过户入住的流程，还是一块土地从荒地到最终摆满家具的商品房的流程，都牵扯到非常多的环节、角色，进而可以衍生出极为丰富的业务可能。
举个最简单的例子，贝壳找房平台上有金融服务、滴滴上在有金融服务，但二者的差别显而易见，前者是基于交易场景的内生需求，买房、租房、装修都得用到大笔资金，而后者只是流量入口的硬性拓展。
这也是为什么滴滴金融需要不断的给用户发短信、发 Push，就是为了提醒你「别忘了，在这也能借钱」。
贝壳找房很早就意识到了这种业务延展的可能性，但为什么直到最近的新居住大会，彭永东才旗帜鲜明的提出要未来要连接 100 万「服务者」，而不仅仅是作用在交易环节的「经纪人」呢？
因为曾鸣提到的第二个要点，「数据智能」的时机终于成熟了。
彭永东在演讲中透露了一个非常关键的数字：
「在去年 5 月份，楼盘字典超过了 1 亿套，在过去的 7 个月时间里，我们把这个数字从 1 亿套提升到 1.87 亿套，中国有 75% 的房子在今天的楼盘字典都有数字的记录。」
楼盘字典达到 1 亿套的成绩用了十年，但在过去的 7 个月却扩张了近一倍，能够做到这一点，一方面来自于贝壳平台扩张到更多的城市，另一方面，也是采集方式上靠技术手段提升了效率。
周天财经了解到，最早的时候，数据采集是靠经纪人的手工记录，后来发展为通过超 500 人的团队用 GPS+ 相机记录，现在升级到「蚁巢」智能集采系统，用手机就能操作。
关于楼盘字典的作用此前有过很多分析，这里不再赘述，总之它通过搭建数据的基础实施，解决真房源的问题，从系统层面杜绝了经纪人录入虚假房源的可能性。
与此同时，贝壳重度布局的 VR 看房技术也在这一年来不断成熟，按照彭永东透露的数据，已经有超过 118 万套的 VR 房源数据库，未来会超过一千万套。
楼盘字典解决真房源的基础需求，VR 满足更进一步的线上带看体验，这两点共同构成了「房源」的数据化。
实际上，客源和服务者（包括但不局限于经纪人）的数据化也已经随着在线化进程悄然搭建。
你可能会有疑问，数据化和数据智能之间恐怕中间还隔着很长一段距离。
确实如此，但居住服务毕竟和零售不同，高额、低频的交易特点，使得房源 Feed 流永远无法像淘宝商品列表、或者抖音短视频那样五光十色。
不过，这个被左晖称作「最后一个完成消费线上化的行业」，已经在贝壳找房的推动下建筑了基本交易要素的数据基础，贝壳找房提出的 AI 讲房 100% 房源覆盖承诺，就是由数据智能提供标准化服务的第一步。
最终我们会发现，以上展开讨论的两个要点，也与彭永东谈到的两个趋势变化严丝合缝地对应：服务者价值的全面崛起对应着网络协同，数字化价值的全面崛起对应着数据智能。
虽然是腾讯投资了贝壳找房，并且在微信钱包中给到了九宫格的流量入口，但不得不说，从商业角度考量，贝壳找房与阿里有着更多的相似点。
阿里如今做菜鸟物流、蚂蚁金服，最早构建担保交易的模式，都是基于电商业务的需要自然延伸。
居住服务也是如此，置业、租赁、装修、社区服务、服务者教育…每一个都蕴藏着至少千亿级的市场机会。
相比零售商业，消费者在居住上可能还要更「痛」一些。毕竟，没有电商时我们还可以去杂货店，但直到现在，你在 58 级别的流量入口都很难搜到一套货真价实的房源。
就像「新零售」是由阿里最先提出并践行一样，「新居住」的概念由贝壳提出和发扬并不令人意外。
一般来说，人们会评价房产是一门很「重」的生意，难做、不性感，但有一条物理常识却总被人忽视：
质量越大，惯性越大。
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