再投资率向发达地区集中

来源: 谢皓宇
导读前4月开发投资额少于销售金额,充裕回款促使投资将持续高增长。受地价高企影响,预计开发商推盘热情会略有下降

本文来源:谢皓宇 (ID:gh_d3213bfe2a38),华尔街见闻专栏作者

导读

前4月开发投资额少于销售金额,充裕回款促使投资将持续高增长。受地价高企影响,预计开发商推盘热情会略有下降,销售金额增速在后续几个月小幅下行后、在下半年重启增速上行,并在结构上再投资率向发达地区集中。

①新开工面积和销售面积增速均回落,受高地价原因预计将在Q2持续回落。4月新开工面积和销售面积增速均有回落,以当前地价高企来看,在房价出现明显上行之前,资金宽松下房企的推盘意愿将下降,预计Q2新开工面积增速都呈现回落趋势,并带动销售面积增速的回落。

②投资向较发达地区集中,再投资率在东部区域大幅提升。销售金额和投资增速均呈现高增长,但结构完全不同,以开发投资额/销售金额来比较,用于反应销售的再投资率,东部为91%、中部为86%、西部为83%、东北部仅为74%。也就意味着,西部和东北部的投资强度依然低于全国平均,呈现略收缩态势。与2018年相比,该比例为81%、74%、84%和82%,也即再投资率明显向较发达区域集中。

③土地数据“严重失真”,隐含施工投资大超预期,考虑在施状态的稳定性,全年锁定高投资增速。统计局土地成交价款仅1590亿元,同比为-33.5%,无论是绝对金额和同比增速,相比于实际情况严重失真,同时竣工面积增速仅为-10.3%,对比我们在年报综述中的统计,重点房企竣工计划增速为29.8%,也存在明显差异。若考虑土地款支付存在滞后,也即当前负增长反应的是去年年底的土地购置,那么可以推断由施工环节带动的投资大幅度超市场预期,考虑其在施状态的稳定性,全年高投资增速已经锁定。

④维持下半年销售再起的判断,2019年是小量级的2012年和2017年,全年N型走势确立,即将进入上行期。我们推荐一二线布局和都市圈布局公司,包括金地集团、万科A、华夏幸福、蓝光发展、荣盛发展、招商蛇口、中南建设、阳光城等公司。港股推荐融创中国、中国金茂、易居企业控股、龙湖集团等公司,受益中骏集团控股。

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原标题《【国君地产|4月观察】再投资率向发达地区集中》

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