年策观点继续印证,房企经营杠杆提升

来源: 何缅南
销售结构转换趋势显现,土地市场结构性回暖,开竣施数据持续印证年策观点,资金面继续改善,经营杠杆提升

本文来源:何缅南 (ID:HMN15900846205),华尔街见闻专栏作者

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————— 概要 —————

原文为2019年5月16日公开发布的《年策观点继续印证,房企经营杠杆提升——2019年1-4月国家统计局房地产数据点评》,限于篇幅本文择重简摘。

◆2019年度策略《2019:千钧将一羽》核心观点回顾

我们于年度策略《2019:千钧将一羽》中提出:预计2019年,政策面在十九大“房住不炒”前提下加强因城施策,通过结构微调来实现总量平衡;需求侧购房信贷保持平稳增长,部分城市改善型需求或迎来释放,销售总量下行与结构切换并存;供给侧地产链向好,新开工面积得益于存量变现、低库存、资金改善,全年增速将处于较高水平;开复工共同推动施工持续提升;竣工全年向好是速度而非方向问题;土地购置费和施工类投资此消彼长,房地产投资增速温和回落,“质量”提升。

◆2017年来东部地区首次成为全国销售面积单月增长的拉动因素

4月全国商品房销售面积同比+1.3%,环比-0.5pc,全年累计降幅继续收窄0.6pc。其中4月东部地区销售面积、金额同比增速分别环比+6.2pc、14.9pc至+2.0%、+18.1%,2017年以来首次成为全国销售面积增长的拉动因素而非拖累因素。其余中部、西部、东北地区4月销售增速环比均出现较明显回落。城市轮动,结构切换的趋势已开始显现。

◆资金改善及规划利好促土地市场结构性回暖

4月百城土地成交总价同比+12.3%,其中一线、二线、三线分别同比-41.1%、+60.2%、-28.2%。4月百城土地成交均价同比+39.5%,其中一线、二线、三线分别同比-28.3%、+57.8%、+11.7%。可以看到当前土地市场结构性回暖主要来自于二线城市价格端弹性 复苏。我们认为其背后原因主要包括房企资金面持续改善、短期基本面底部复苏、中长期受益于国家新型城镇化顶层设计。

◆新开工维持较高增长,施工增速持续上行,竣工边际向好

2019年1-4月,房屋新开工同比继续提升至+13.1%;净停工累计同比自2017年2月以来首次负增长(-4%);较强的开复工表现如期推动房屋施工增速进一步提升至+8.8%;房屋竣工同比降幅环比收窄0.5pc;房地产投资+11.9%,继续保持较高水平。

2019年以来行业供给侧数据持续印证我们年度策略的观点,我们维持2019年新开工面积+6%~+8%,房地产投资+4%~+6%的判断。

◆到位资金继续改善,经营杠杆持续提升

4月房企到位资金继续保持改善趋势,单月增速(+18.4%)为2017年4月以来最高水平。其中销售回款单月同比(包括定金及预收款+28.2%、个人按揭贷款+20.0%)不论是绝对水平还是环比改善幅度,均位列各资金来源首位,反映了加快周转,提升经营杠杆是目前房企的优先策略。

◆投资建议

建议关注重点布局高能级城市的头部房企,A股如招保万金,H股如融创中国、中国金茂;同时建议持续关注存量物业资源丰富房企的长期表现,A股如新城、陆家嘴、中华、金融街,H股如华润置地。

◆风险分析

房地产持续调控,导致行业整体销售增速下行超预期;前期需求透支或棚改依赖度较高的三四线城市楼市存在回调压力。

1、2017年来东部地区首次成为全国销售面积单月增长的拉动因素

2、资金改善及规划利好促土地市场结构性回暖

3、开竣施数据继续印证年度策略观点

4、到位资金继续改善,经营杠杆持续提升

—————— 前期部分链接 ——————

年度/半年度策略:

专题研究:

存量系列:1)上海大宗物业2018年回顾2)关注存量三大理由3)租金稳中有升

物业系列:1)服务提费,资本助力

房产税系列:1)进程跟踪 2)房产税:速度 3)房产税:方式 4)房产税:历程

库存专题:1)库存专题(总量篇) 2)库存专题(结构篇) 3)库存专题(投资篇)

定期数据:

行业动态(双周):W17-W18|W15-W16

信贷数据(月度):4月信贷点评 | 3月信贷点评

统计局数据(月度):2019Q1数据点评|2月数据点评

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原标题《【光大地产】年策观点继续印证,房企经营杠杆提升》

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