报告要点
在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管政策加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，信托资金投向房地产比例扩大，新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。
监管加码，房地产信托融资将承压。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日23号文、6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言点名房地产信贷、7月4日银保监会对部分信托公司窗口指导、7月6日银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警要求控制房地产信托业务增量和增速。
新增信托逐渐向房地产集中。一季度信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。房地产信托余额增速回暖，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于10%。房地产开发资金来源中非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。
从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度出体现在房地产开发投资上。
正文
监管收紧房地产信托融资
监管加码，房地产信托融资将承压。据新华社7月6日报道，银保监会近日针对近期部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司展开约谈示警，要求这些信托公司严格执行房地产调控政策和现行房地产信托监管要求，将房地产信托业务增量和增速控制再合理水平等，意味着房地产信托融资监管再度加码，对房地产企业融资将带来一点冲击。而就在此报道两天前的7月4日，据财联社报道，已有多家信托公司收到银保监会窗口指导，要求控制信托业务规模。
“房住不炒”，多项文件要求控制房地产融资。今年以来房地产政策坚持“房住不炒”的宗旨，对房地产行业的融资渠道并没有大幅放松，监管层也多次要求控制房地产行业融资。5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》对房地产行业融资做了严格的限定，对银行、保险、信托和其他非银机构的房地产行业政策做了详细和明确的规范。6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上发言指出，“一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为”。
信托资金有多少投向房地产？
一季度信托融资有所回暖。从信托业协会统计数据看，信托资产余额自2018年起进入负增长区间，而在历经约一年的宽货币和宽信用政策后，信托融资逐步回暖，2019年第一季度信托资金余额负增长步伐有所放缓。与此同时社融口径下的新增信托贷款规模自2018年起下滑，并与2018年3月起连续为负，经历了半年的加速负增长后，2018年四季度起社融口径的信托贷款有所回暖，2019年起重回正的净融资规模。根据用益信托的数据，2019年起集合信托发行有所增长，同时收益率也小幅下降。总体而言，信托融资加速负增长趋势有所遏制，信托贷款回正，信托融资总体有所回暖。
房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大。中国信托业协会统计数据显示房地产信托余额存在较为明显的周期性，2018年起房地产信托增速从60%的高点快速下滑至20%左右，2019年一季度房地产信托增速稍有回升。从信托资金投向来看，工商企业是信托资金投向最大的领域，但2017年以来房地产行业投向占比快速扩大，挤占了金融机构和证券市场的份额；具体而言，房地产投向占比从2016年底的8.19%上升到2019年一季度的14.75%。
新增信托逐渐向房地产集中。用益信托网数据显示，2015年以来新增的集合信托投向房地产行业的比例快速扩大，尤其是2018年以来集合信托投向房地产占比快速上升到40%以上，虽然此后历经约1年的信托规模萎缩，但新增的房地产集合信托投向房地产的比例稳定在40%左右。另一个角度看，2017年以来投向房地产的集合信托规模和占比都经历了快速上涨的阶段，虽然过程中经历了2018年的快速下探，但2019年后又重新回升，而2011年开始新增房地产集合信托规模与投向房地产的集合信托占比趋势一致，说明新增信托逐步向房地产集中。相比而言，虽然新增单一信托仍然大部分投向工商企业，但2017年下半年起新增单一信托投向房地产的比例也逐步上升，具体而言，2017年6月底新增单一信托投向房地产的比例为9%，到2019年一季度，该占比已经扩大到17%。
总而言之，信托资金主要以集合信托产品的方式投向房地产，占比超40%。2019年以来信托融资有所回暖，社融口径信托贷款由负转正，集合信托发行规模也明显增长。而于此同时，投向房地产行业的信托余额增速回暖、占比扩大，这一趋势背后是新增的信托产品逐步向房地产行业集中，房地产行业是新增集中信托最多投向领域，单一信托投向房地产的新增规模占比也持续扩大。
房地产开发资金有多少来源于信托？
房地产开发资金来源多样，自筹资金和其他资金是主力，其中定金及预收款占比最高。根据统计局数据，房地产开发资金来源国内贷款、利用外资、自筹资金、其他资金、各项应付款合计五大类资金，其中自筹资金和其他资金占比最高。自筹资金主要是企业自有资金，包括企业资本金、发行股票筹集资金等。其他资金则包括定金及预收款，以及个人按揭贷款。在房地产开发资金来源中，国内贷款占比约10%，其他资金和自筹资金占比超70%。
信托贷款占比低，若排除定金及预收款，预计信托贷款占比仍低于10%。房地产开发资金来源中非银行金融机构贷款占比始终维持在4%以下，而其中信托贷款占比将更低。若将房地产企业融资分为筹资活动和经营活动两个阶段，筹资活动过程中融资方式主要是国内贷款、债券或股票融资以及海外融资，经营活动过程中融资方式主要是定金和预收款等。若排除经营活动中定金和预付款等其他资金来源，非银金融机构贷款占比仍低于10%。
虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。今年以来监管层对房地产信托政策的关注和逐步收紧可能并非局限于信托行业，全年房地产行业政策“房住不炒”的思路不变，对房地产行业投融资都存在一定约束。例如6月13日银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上的发言更大程度上代表了监管机构对房地产融资的态度：一些房地产企业融资过度挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步降低，助长了房地产投资投机行为。而今年以来地产债发行量和净融资额都持续下行，也体现了房地产企业融资条件的收紧。
从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。从21世纪以来的房地产开发投融资数据看，房地产开发投资增速与房地产开发资金来源增速走势趋于一致，而房地产开发投资增速拐点滞后房地产开发资金来源增速拐点约6个月。因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度出体现在房地产开发投资上。
总结
在“房住不炒”思路下，二季度以来多项文件要求控制房地产融资，而近期对房地产信托业务监管加码，房地产信托融资或将承压。今年一季度信托融资有所回暖，房地产信托余额增速回暖，信托资金投向房地产比例扩大，而新增信托逐渐向房地产集中。虽然信托融资占房地产开发融资资金来源比例不高，但对房地产信托监管政策的加码可能会造成其他机构的谨慎情绪和融资渠道的收紧。从房地产融资到房地产开发投资存在约6个月的时滞。因而今年二季度开始房地产融资条件收紧可能在三季度末、四季度出体现在房地产开发投资上。
本文作者：明明，来源：明晰笔谈，华尔街见闻专栏作者，原文标题：《【地产融资会收紧吗？】信托融资收紧对房地产融资的信号意义和影响》