8月14日周三美股盘前，共享办公空间“独角兽”WeWork母公司The We Company正式向美国证券交易委员会（SEC）提交IPO招股书，内含迄今最详细的公司财务数据。
媒体：最早9月上市 IPO募资额30亿至40亿美元
招股书只披露了WeWork计划以交易代码WE上市，没有透露上市交易所、发行价格区间及股票发行数量。据界面新闻援引消息人士称，公司最早9月上市，融资规模考虑定在30亿至40亿美元，将成为今年美国继网约车巨头Uber之后的第二大IPO，Uber在5月上市筹资80亿美元。
本次IPO承销商包括摩根大通、高盛、美银证券、巴克莱、花旗、瑞信、汇丰、瑞银和富国银行等9家投行，其中摩根大通和高盛为主承销商。招股书称，公司还从摩根大通和高盛为首的银行处获得了最高60亿美元的信贷额度，为业务增长提供资金，最终细节将随IPO一同敲定。
文件称，为了满足信贷条件，公司需要在未来几年持有25亿至35亿美元的现金。伴随IPO一同进行的发债募资计划，也将有效减少需要通过IPO上市来募资的规模。但今日惠誉将WeWork的债务评级进一步下调至垃圾级，理由是其相对于初始评级时的预期表现不佳。
今年上半年亏损超9亿美元 2016年起收入与亏损同步增长
从财务数据来看，WeWork的收入与亏损规模几乎呈同比例正向增长。截至6月30日的2019年前六个月，公司营收同比翻倍至15.4亿美元，但净亏损近9.05亿美元，较去年同期净亏损增加25%，运营亏损13.7亿美元，较去年同期的运营亏损额6.8亿美元翻倍。
公司称，2016、2017和2018年度净亏损分别为4亿、9亿和19亿美元，同期收入分别为4.4亿、8.9亿和18.2亿美元，即2018年的收入和净亏损额均为2016年的四倍。2019年上半年的收入和运营亏损均为2018年上半年的两倍，今年上半年“烧钱”了23.6亿美元，也较去年翻倍。
其他关键指标方面，2010年成立于美国纽约的WeWork已在全球29个国家111座城市拥有528个营业地点，高于一季度末的485个营业地点。招股书透露，公司除了在现有城市中积极扩张，也将新增进军169座城市，并将积极拓展美国以外的市场。
截至6月30日，WeWork拥有52.7万会员，同比增长超90%，其中超过50%的会员来自美国以外地区。拥有1000名员工及以上的企业客户占会员总数的40%，高于年初披露的30%，并成为增长最快的会员类别。从2014年起，公司的会员基数增速每年都超过了100%。
今年前六个月，公司有56%的收入来自美国，剩余均来自国际市场。招股书称，全球财富500强企业的38%（约190家）正在与WeWork合作，高于截至2018年9月的比例30%（约150家）。按照当前速度运行，今年的营收（run-rate revenue）可能触及33亿美元，公司称，曾经用了七年时间实现年度营收10亿美元，又用了一年达到20亿美元，随后用六个月便能触及30亿美元。
公司还认为，新增扩展169座城市后，整体潜在市场范围将扩大至3万亿美元，相当于美国GDP总量的约15%。但有分析指出这一构想“完全不切实际”，主要问题为其商业模式是否可持续。投资者也面临将WeWork对标成科技公司，还是定义为传统房地产企业的估值压力。
估值高达470亿美元 但商业模式可持续性存疑
公开资料显示，WeWork的主营业务是共享办公，基本模式是公司首先长租商业地产并进行翻新，然后再以短租的形式分开转租给其他公司，来赚取长租与短租之间的价差。这一方面意味着需要较高的扩张成本，现金流与负债的不匹配也令其不能很好地抵御经济衰退风险。
招股书在风险提示列表中也承认了这一点，即经济下滑或随之而来的市场租金下降，可能导致会员停止增长，最终对公司业绩产生不利影响。由于其会员基础的很大一部分由中小型企业和自由职业者组成，可能更易受到不利经济条件的冲击，在美国和英国特定城市的业务集中度也放大了局部经济状况带来的风险。同时，自公司创立以来，尚未经历全球经济衰退。
今年2月，WeWork宣布品牌更名为The We Company，建立共享办公WeWork、住宅租赁WeLive和早期教育学校WeGrow三条不同的业务线，多元化业务范围。公司还推出了全球房地产收购与管理平台ARK，专注于全球门户城市和高增长二级市场的房地产资产收购、开发与管理。
今年1月，日本软银集团再度追加对WeWork的投资20亿美元，令后者估值升至470亿美元，成为目前美国估值最高且尚未上市的初创公司。而公司最大的支持者软银集团从2017年起，已投资或承诺投资106.5亿美元。
分析指出，WeWork上市将是对投资者信心的一次关键测试，在全球经济增长失速的恐慌下，美股正经历震荡下跌，WeWork上市后的表现将透露市场如何看待高速成长、同时仍在大额亏损的初创企业。类似性质的网约车主流玩家Uber和Lyft今年上市后均表现不佳，主要由于投资者担忧其没有切实的计划来实现盈利。WeWork也没给出具体时间表，并预言可见的未来不太可能盈利。
有意思的是，招股书还披露出，公司在2016至2018年期间，为联合创始人兼CEO Adam Neumann拥有或主要控股的房产支付了近1700万美元租金。本次IPO的承销商也已向他提供5亿美元的个人信贷额度，其中3.8亿美元尚未偿还，银行还额外授信了9750万美元用于Neumann投资房地产和购买个人房产，其中不乏未来继续向WeWork反向租赁的资产。