WeWork估值暴跌过后的共享办公迷局

核 心 要 点

▪WeWork 上市失利、估值暴跌已经给共享办公行业蒙上阴影；

▪共享办公的历史、商业模式、目前情况和未来发展空间详解；

▪未来将会有更多企业注重空间的精细化运营以保证单店盈利。

共享办公行业的剧情高潮迭起。

行业巨头WeWork不断地“带节奏”：

• 8月14日，WeWork向美国证券交易委员会（SEC）正式提交了长达350页的IPO招股书，目标筹集10亿美金；

• 9月18日，由于此前的“将自家房产出租给自己创立的公司”等行为对WeWork上市产生了负面影响，创始人亚当·纽曼在内部会议上表示惭愧，六天后，他辞去CEO一职并放弃部分投票权；

• 9月30日，WeWork从美国证券交易委员会（SEC）撤回了上市申请；

• 10月22日，WeWork最大的投资方软银提出，将支付给亚当·纽曼约17亿美元遣散费并正式接管WeWork；

• 10月24日，WeWork被曝出计划裁员4000人，约占其全球员工总数的30%，此外英国《金融时报》也报道，因入住率低造成现金流失，WeWork正在寻求关闭中国的办公空间。

WeWork创始人亚当·纽曼

从最高470亿美元，到现在的80亿美元，WeWork估值遭遇滑铁卢。在WeWork宣布中止IPO计划以后，摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊（Mike Wilson）发布的犀利观点迅速扩散——“为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

WeWork的问题一下子被放大为“一级市场胡乱估值并且可以不受惩罚”的时代问题。

而跳出宏观视角，WeWork的估值下挫影响最大的，就是与它同行的共享办公行业。历史经验告诉我们，“行业第一股”一直都担负着“锚定”的角色。Uber在今年IPO的时候，选取的是早其两个月上市的竞争对手Lyft进行估值对比，两家公司在业务模式上非常类似，前者在收入、用户体量上是后者的约5倍，其最终IPO估值也是后者的5倍左右。

这也就意味着，WeWork的悲观情绪会直接传导到其他共享办公企业的后续资本问题。此时，保持低调、避避风头或许是个不错的选择。

不过也有人“迎难而上”——10月25日，据路透社消息，此前曾数次推迟其IPO时间的优客工场已经向美国证券监管机构提交了一份保密的招股说明书，希望在年底前进行首次公开募股（IPO）。

“消息人士称，优客工场在一年前的估值为26亿美元，目前已委托花旗集团和瑞士信贷负责其上市事宜。”

在经历了2018年一级市场的热捧之后，国内共享办公行业的整体氛围一下子冷了不少。除少数几家头部企业仍然保持着扩张态势外，更多的共享办公企业则面临着拿不到融资、停止扩张、裁员甚至闭店的窘境。

共享办公为什么不被人看好？国内的共享办公行业未来将会走向何方？为什么越来越多的共享办公企业都迟迟不能拿出盈利时间表？这到底是某一家公司的治理问题，还是整个行业模式的问题？带着这些问题，「深响」对行业整体做了全景式的扫描，试图梳理出共享办公行业的全貌，并判断其未来可能的发展趋势。

WeWork与共享办公的历史

WeWork的招股书是研究这一领域的绝佳材料。洋洋洒洒38万字，详尽披露了WeWork的经营数据、负债和可能风险等情况。

招股书显示，WeWork自成立以来就连年亏损：

• 2016年营业收入4.36亿美元，净亏4.30亿美元；

• 2017年营业收入8.86亿美元，净亏9.33亿美元；

• 2018年营业收入18.21亿美元，净亏19.27亿美元；

由于巨额的亏损，WeWork并不被投资者看好。人们普遍对WeWork的公司定位提出质疑：WeWork虽自称提供“空间即服务模式”（Space-as-a-Service），意在强调其技术驱动的属性，但WeWork整体营收的90%以上都来自会员的房租和相关费用。还有人说，WeWork的毛利率不到20%，并不像科技公司那样有较高的毛利率水平，实际上是个“二房东”。

此外，WeWork招股书中透露的数据也证实了它不是一家科技属性很强的公司。在WeWork的12500位员工中，有1000位工程师，500位设计建筑师，2500位社区经理。这个人数配比并不是一家科技公司或地产公司的标配，WeWork更像是一家传统的大型服务类公司。

WeWork此前的亏损日益扩大，最主要的原因还是它正处于扩张期，只要停止扩张，亏损就能得到大幅缩减。

而之所以如此急着上市，很大程度上也是出于公司现金流的考虑——10月以来，媒体频繁曝出，如果没有现金注入，WeWork将在11月中旬耗尽资金。而来自软银的要约收购方案则成了WeWork的救命稻草，但公司估值从此前的470亿美元直线下降到如今的80亿美元，WeWork和背后的软银都显得十分狼狈。

WeWork中国的办公环境

其实，虽然声势浩大，但WeWork并非真正意义上的“共享办公的鼻祖”。

共享办公空间的前身是一个叫做C-base的组织，于1995年在德国柏林设立，当时是为了给黑客们提供一个见面和一起工作的场所。1999年，美国人Bernard De Koven第一次用“联合工作”（Coworking）一词，作为对那些可用来提高集体工作效率的工作方式的总称。

世界上第一家正式的共享办公空间则于2005年8月9日在旧金山成立。这是一个由程序员布拉德创办的非盈利的合作社，每周只开放2天。一年后，它被全球首家自称为“共享办公空间”的“The Hat Factory”取代，每周的开放时间延长到了5天。

2006年，随着具有代表性的早期共享办公空间Citizen Space在美国旧金山成立，共享办公才算是正式走进大众视野。

WeWork则是成立于2010年。

Citizen Space的办公环境

国内共享办公情况

在中国，共享办公的升温要追溯到2014年，当年有14家公司成立，其中较为知名的有氪空间、裸心社（后被WeWork收购）、点点租和We+等。

2015年，“双创”热潮催生了一大批创业公司，他们对办公空间的需要使得共享办公行业迎来井喷式的发展。但四年过去，目前国内共享办公企业的数量渐趋稳定，部分实力较弱的企业已被市场淘汰，行业对新进入者形成了一定的壁垒。

从企业获投情况来看，近半数共享办公企业获得过融资，其中大部分都处于A轮及以前，说明行业目前整体仍处于中早期。

从估值来看，目前国内共享办公企业可以粗略分为三个主流梯队：第一梯队的玩家主要是估值超过10亿美金的WeWork中国、优客工场、氪空间和SOHO3Q等；第二梯队是估值超过10亿元人民币的梦想加、方糖小镇（2018年10月被优客工场合并）、米域和纳什空间等；第三梯队则是估值尚未超过10亿元人民币的Bee+、Distrii办伴、星库空间、FUNWORK等。

另外，科技寺、 快易民商和润具制造等企业则已经独立上市或挂牌新三板的企业。一直以来相当低调的创富港最近则准备冲击香港IPO。

有意思的是，原本是给创业者“量身定做”的共享办公，在中国逐渐成为了大公司和传统行业公司的栖息地。

在华南地区发展的Bee+就迎来了中国移动、软银、滴滴、Airbnb爱彼迎等大型客户。而武汉氪空间在2017年共有约40家企业入驻，其中有15%左右来自传统行业，例如绿格环保、二航路桥的研发部门、海开教育等。

共享办公模式详解

共享办公的产业链条有三个重要环节：一是地产资源提供者，来源包括传统写字楼租赁、废旧工厂改造、科技园区改造等；二是办公服务提供者，作为经营主体，他们主要负责空间的装修、布置和系统运营；三则是租用空间的客户。

按照运营模式，目前国内的共享办公企业可以分为纯直营模式和混合(直营+加盟) 模式，而按照玩家属性则可以分为创业公司、传统地产公司或酒店旗下的共享办公品牌。

其中，纯直营模式以WeWork中国为代表，即由共享办公空间从物业持有者手中租下物业，并对其进行改造与装修，使其符合品牌自身的定位与标准，之后再将其作为共享办公场所出租。纯直营模式的好处是可以保证服务质量和标准化运营，但扩张速度相对较慢。

而混合模式则是部分办公场所由物业持有者进行运营，这个模式以优客工场、方糖小镇等为代表。混合模式则更便于品牌的快速扩张，但同时它也会摊薄联合办公企业的利润，不利于早期阶段的企业成长。

区别于传统的甲级/乙级办公楼和服务式办公楼，共享办公空间除了为企业提供办公空间这样的基础服务外，还可以提供其他的如日常管理、签到打卡、工商税法服务，甚至投融资撮合等一系列增值服务。

目前国内存在共享办公、众创空间、孵化器和加速器等多种概念，若不加注意，很容易混淆，这四者实际是有区别的。

• 众创空间强调的是企业的增值服务；

• 共享办公是众创空间的一种，但更强调办公体验；

• 孵化器重点在于企业发展指导、投融资撮合等服务；

• 加速器则更加严格，它可以重点帮助有潜力的创业项目，提升其速度和质量。

今年的YC中国秋季训练营上，导师陆奇为创业者授课

结合共享办公空间的服务对象和该行业的整体定位，对入局企业的评价标准主要有以下5点:

• 空间运营能力：共享办公企业通常是整租商业地产，每平方米的租金差价（空间运营能力）可以体现平台的服务价值。

• 入驻率：较高的入驻率既可以为平台带来稳定的现金流，增加企业收入，也可以帮助平台降低其服务成本，提高整体竞争力。

• 成本控制能力：目前有些平台通过设计智能化系统，可精确控制空间运营的能源消耗，从而降低成本。

• 平台融资规模：资本的助推可帮助共享办公企业迅速扩大自身规模，并形成规模效应、建立壁垒。

• 品牌影响力：企业成立初期的品牌定位将为其吸引特定客户人群，并将伴随企业发展全过程。

在以上五点中，空间运营能力是决定共享办公企业的商业模式能否跑通的核心。

市场需求及发展空间

共享办公的出现和发展有其根由，需求和供给两端都给共享办公留出了足够多的发展空间。

从需求端来看，千禧一代现已逐步成为企业员工的主要人群，在传统办公租赁的重模式下，中小创业团队的现金流压力较大，也很难根据需求调整扩张节奏，而共享办公更加灵活、方便、经济的优势愈发明显。

从供给端来看，随着国内房地产进入存量时代，降本增效依然成为时代趋势，有大量的商业地产可被改造为共享办公空间。

据「深响」了解，目前国内共享办公占到整个商业办公租赁市场的份额大概在2%-3%左右，而且主要集中在北上广深等一线城市。但在欧美等发达国家和地区，这个份额可以达到7%-8%。如果参照发达国家当前的发展水平，国内共享办公行业还有3-4倍的成长空间。

优客工场创始人毛大庆预计，到2020年，中国大城市的商业和写字楼面积大约会达到三亿平方米以上，保守估计会有30%的面积转化成各种各样的共享办公。如果按照30%的转化率，以及中国排名前20城市商业办公楼一平米3000元左右的年产值，国内共享办公行业的总市场规模大约在2000亿元到2500亿元之间。

“双创”聚集地车库咖啡所在地

2015年9月，国务院印发《关于加快构建大众创业万众创新支撑平台的指导意见》，《意见》指出，众创平台是可以帮助广大创业者聚集和链接各类创业资源的孵化平台，能够提供部分或全方位的创业服务，使创业者可以专注于核心业务，利于创意和创新成果的快速转化。

于是，“双创”热潮使得共享办公行业呈现井喷式发展。在当时，共享办公行业可以享受免征房产税和城镇土地使用税，免征增值税、每平方米最高达80元的利差、单个空间200万元现金补贴或运营成本50%的扶持。

不过，这样的大力支持也给了一些企业“钻空子”的机会。由于面积越大、入驻率越高，能拿到的补贴就越多，很多共享办公企业为了降低成本、增加入驻率，后续对入驻的项目的要求就会越来越低。

以至于在当时，各种公司都汇集在共享办公空间，最后大多成了大杂烩。业内甚至有人调侃，“办公空间太多，创业者不够用了。”

时过境迁，如今创业热情较2015年明显降温，补贴利多变弱，共享办公也不再是“风口”。

行业格局及典型玩家

在国内，共享办公行业主要的玩家有WeWork中国、优客工场、氪空间、梦想加等。除此之外，市场上还有SOHO 3Q、星库空间、裸心社（后被WeWork中国收购）等具有地产酒店等背景的“传统”玩家，也有定位高端市场的桉树IBC、米域等独具特色的企业。

在上文中，我们简单用估值大小梳理了国内共享办公企业的情况。目前，本土企业优客工场和氪空间并驾齐驱，融资轮次已经来到D轮，估值达数十亿美元，其中优客工场有望在年内上市。而更多的本土企业则处在B轮甚至更前阶段，行业发展目前整体仍处于中早期。

我们不妨简单看下中国玩家的情况：

• WeWork中国

2016年7月，WeWork正式入驻中国，累计获得来自软银集团、淡马锡控股等的10亿美元融资。在2018年上半年并购本土联合办公品牌“裸心社”后，WeWork在中国的项目数量几乎翻倍，目前已经在北京、上海、深圳、成都、杭州、武汉等12个一二线城市陆续开放80多个空间，拥有超过4万名会员。

WeWork大中华区总经理艾铁成

WeWork“重空间体验”的品牌特点为其拓展中国市场打下了的基础，同时也构成了其在共享办公行业内的核心优势。此外，WeWork比较强调全球社区资源的作用。WeWork大中华区总经理艾铁成曾对媒体表示，“我们的会员之间70%有过互动，有50%有直接的生意上的交流。”

但根据「深响」的观察，中国会员并不如外国人那样喜爱交际，对于WeWork社区资源的利用相对较少。

• 优客工场

2015年3月，毛大庆从万科高级副总裁的岗位上辞职，创办了优客工场，并迅速成为国内共享办公领域的领头羊，目前的估值约为30亿美元。截至2018年10月，优客工场在全球37座城市及新区布局了约200个共享办公空间，服务近15000家企业，会员达数十万，总管理面积达73万平方米。

与WeWork一样，优客工场在上市进程中曾遇到过多重阻力，并因此不得不把IPO的时间点一推再推。本次向美国证券监管机构提交招股说明书，则是优客工场登陆资本市场的奋力一搏。

• 氪空间

氪空间于2014年成立于北京中关村创业大街，是最早一批中关村管委会认定的“创新型孵化器”。2016年初从36氪拆分独立运作，并确定了共享办公的发展方向。

氪空间位于北京霄云路社区的办公空间

经过5年发展，目前氪空间已经覆盖北京、上海、香港、广州、杭州等11个城市，运营40多个空间，服务企业数量超过3000家，会员数超过50000人。创孵方面，氪空间已累计孵化260余个项目，融资总额超过50亿元，项目总估值超过300亿元。今年5月，氪空间提出将转型为“全周期企业办公服务商”，新增了资产管理的业务模块。

• 梦想加

梦想加成立于2015年5月，技术基因比较浓厚，三位创始人王晓鲁、温梦飞和李文磊都是具有极客精神的连续创业者。通过智能门禁和近20款智能硬件产品，梦想加从用户端和管理运营端打造了一套智能化办公系统。同时，梦想加强调空间的标准化模块设计，空间产品设计团队近百人。

梦想加北京大成国际中心空间

今年3-4月，梦想加连续进入西安、南京、杭州等三个城市。其中，梦想加在西安布局近70000平米，超过33000平米的梦想加西安旭辉中心空间成为西北地区规模最大的共享办公空间。目前，梦想加已布局北京、上海、成都、杭州、西安、南京等城市的核心商圈，运营超过40个空间，总面积逾30万平米，累计入驻近1000个团队。

• 纳什空间

纳什空间成立于2018年11月，运营的产品有“超级工作室”和联合办公区两种，目前资产运营规模已超过100万平米，入驻企业超过26000家，服务20万人。

纳什空间的主打产品“超级办公室”

纳什空间自建了智能化运营管理系统，以提升资产运营效率，并基于数字化的运营体系，结合大数据与AI能力，为入驻企业提供智能化的办公服务和企业服务。纳什空间的科技赋能体系主要包括纳米核心业务系统、智能办公服务系统和企业大数据平台等三个部分。

• SOHO 3Q

2015年，SOHO中国推出SOHO 3Q，目前SOHO 3Q已经成为国内最大的共享办公空间运营商之一。在北京、上海、杭州、深圳等城市的核心地段，已有30个SOHO3Q中心，约30000个工位。

• 米域

米域于2016年7月在上海成立，定位中高端，同年8月获得1亿元A轮融资，2018年3月获4亿元B轮融资，米域在上海和北京皆有布局，其中上海有9个项目，北京有1个项目，目前在为数百家公司的近万名会员提供服务。

位于北京朝阳区的“米域十里”空间

米域的独特之处在于选址，它会针对一些地理位置优越，但空间设计老旧、结构布局过时的老厂房、裙楼以及破败空间做深度而系统的改造，通过新颖的设计改变原有空间的建筑外貌与结构，提升其内在价值。

• Bee+

2015年9月，Bee+在珠海成立，目前已经完成B轮融资，总估值超过10亿元人民币。Bee+有共享办公空间、大企业定制服务和新零售业态等三个业务板块。Bee+已在珠三角地区的广州、深圳、珠海等多个城市布局空间，吸引上千家企业入驻。

目前，Bee+采取的策略是深耕华南地区，完善项目布局，再逐步向全国核心区域扩张。Bee+创始人贾凡认为，“快速扩张唯一的壁垒是融资，其实规模扩大之后才是考验的开始，管理能力、拓客能力、产品品控都要能匹配上规模的增速，有了能力再去扩张才是比较明智的。”

寒冬常态

虽然WeWork上市失利，但现在还不是给共享办公行业的前途下定论的时候。

Distrii办伴创始人兼CEO胡京曾表示，分析一个商业模式是好是坏，不能仅从某阶段的盈利层面来判断。他认为，对于以WeWork为代表的典型共享办公业态而言，只要处于快速扩张期，就会有大量的成本和费用支出。而WeWork后续的发展，需要结合其企业未来发展的路径、模式和规划综合来看。

此前行业内玩家的普遍思路是拒绝“小而美”，先做大规模，再拿规模换资本，于是纷纷“跑马圈地”，不断扩展其在各地的布局。

纳什空间的创始人张剑也曾表达过类似观点。“纳什空间服务了近1.2万家企业、10多万人，希望尽快能做到5-10万家企业。数量增长是首先的，没有数量增长，就没有后续服务能力。当没有一个基数的时候，很多服务体量是不够的，合作伙伴很难进来。它不像大企业，服务客单价很高，小微企业如果缺乏聚合效应，做不到很好的效果。”

但现实情况是，简单的“二房东”生意已经不再能受到资本的青睐，那些自身没有地产资源的企业很难依靠工位租金达到盈亏平衡。如果此时依然盲目追求扩大运营面积，结果只能是空间越多，亏损越大。

回过头来看WeWork，资本市场对其提出的最大质疑就是WeWork迟迟不能拿出一份盈利时间表。同时可以肯定的是，只要WeWork继续保持扩张势头，盈利便遥遥无期。

因此，共享办公企业目前可见的趋势是，大家都从不再片面追求运营规模，而是更注重空间的精细化运营以保证单店盈利：

• 理解本土化市场需求，不断打磨运营能力和品牌调性，为日后的规模复制探索出样本；

• 形成口碑效应，如果市场对品牌产生信任，共享办公企业再根据自身资源为会员提供企业服务、金融服务等，也会变得更容易；

• 运营能力的提高，也可以在一定程度上为共享办公企业和地产资源上游的谈判增添筹码。

总的来看，如果共享办公企业能以更低的价格拿地，再通过精细化的运营提高效率，势必可以改善成本结构，从而获得其他企业不具备的优势，进而脱颖而出。

对于任何一个行业来说，资本环境向来具有波动性，再加上中国市场具有太多特殊性，国际上跑不通的事情，很有可能会在这里诞生奇迹。

本文作者：赵宇；来源：深响 ；原文标题：WeWork估值暴跌过后的共享办公迷局 | 万字研究