年初笑话基本面,如今看错房地产!半夏投资李蓓为何“一路错”

作者: 孙建楠
金融小魔女写下反省书

“今年我看错的最大的东西就是地产。”

近日,知名私募基金经理李蓓在国盛证券资本市场峰会上做出“反省”。

去年末,半夏投资李蓓曾预测,2019年A股将走出W形。宏观层面先是出现地产下滑、制造业去库存和出口下滑的共振,然后出现各大资金互砍重仓股的情景。

截至10月25日,李蓓管理的宏观对冲策略基金年内最高收益不及5%。

她为何看错了,也做错了?

年初算了“三卦”

2018年底,李蓓对2019年A股走势判断为W形。

她更给出三个卦,今年市场经历三个阶段:

第一阶段 坤卦上六:龙战于野,其血玄黄

第二阶段 乾卦初九:潜龙勿用

第三阶段 乾卦九二:见龙在田

龙战于野,其血玄黄:盈利下滑超预期,金融系统也出现一些动荡,金融机构出现一些风险事件。投资机构互相砍重仓股,血流成河。

潜龙勿用:流动性改善,阶段性恐慌杀跌结束,市场震荡铸底,反复蓄力。

见龙在田:盈利预期明朗,经济回升有望,市场升势起步。

然后,“龙战于野”最终落空,即地产下滑、制造业去库存和出口下滑的共振并没有出现。

今年地产持续超预期:截至9月末,今年地产销售金额实现7%的正增长,打破了市场零增长或负增长的预期。地产投资稳定在10%以上增长,其中对应施工的是建筑工程的投资,以及新开工面积和施工面积都处上升态势。

总体看,制造业低位的继续走低和房地产高位的继续走高,在很多总需求里互相抵消。

为何看错了地产

李蓓在国盛证券演讲中指出,地产数据强不是统计数据的强,而是真实的强。

首先,可以看国内实际的表观需求,目前为止有7%左右的同比增长,同时挖掘机的销量直到上个月还有接近10%的同比增长,这是第一个印证。

其次,水泥的产量在今年上半年是8%左右的增速。在这样一个产量水平之下,价格是维持了一个历史同期最高的水平,持续稳定高于去年。

因此,地产链条景气能够在各个环节找到印证,从而是一个真景气。虽然GDP数据在下滑,工业增加值的数据在下滑,但是中国经济并没有之前想象得那么差。

李蓓指出,大类资产比较纠结平稳,但会有结构性分化。首先,十年期的国债利率一直徘徊在3.2%上下,属于没有趋势的一年;此外,以MLF为代表的基准利率过去一年没有动,虽然猪肉价格推升CPI,但融资需求不错,社融增速高于目标,目前就业没有压力。

此外,A股震荡分化,上证50在过去的几个季度持续比中证500要更好,这种相对表现的走高的确是有盈利的基本面的支撑。

特别是十一之后,领涨的股票主要是银行股和地产股。市场发现9-10月份,在按揭贷款利率上调的情况下,房地产销售很旺。债券利率和贷款利率分化背后,债券主要体现地方政府融资需求的下滑,而贷款主要靠按揭贷款支撑的。

由以上内容可以看出,地产是今年以来所有资产价格最主要的矛盾,它决定了大宗商品的区间,决定了债券的区间,决定了股市无论是总量还是结构分化。

李蓓认为,地产销售超预期,且地产的施工和开工超预期亦由地产销售超预期决定。

她把地产销售按资金来源分成三个部分:1)棚改,这是过去几年非常重要的支撑;2)居民中长期贷款(上升8%);3)居民自己付了多少钱(上升7%),这三个部分加起来就是地产资金的来源。

其中,由于进度的差异,棚改并没有负贡献,但这个负贡献会在四季度体现;银行对于信贷的支持并没有下降,按揭贷款的量明显上升;居民的信心和加杠杆的意愿达到了历史最高水平。

未来核心变量:地产如何破局

李蓓指出,未来宏观核心变量是地产如何破局。

她在演讲中指出,可能在未来半年,地产仍会在高位维持,但是明年二季度后很危险。

具体来说,由于信贷支持还在维持,房价也没有明显松动,房价没有明显松动之前不至于显著抑制购买的冲动,所以从全国角度来讲比较高的销售和相对稳定房价,应该在未来几个月还是能够维持的。

如果在三个月以前,大概三分之二的城市在涨价,三分之一的城市在跌价,现在已经成基本对半开了。再过三到六个月有可能变成三分之二在跌价,周期拐点来得比较慢,它是一个很平的平顶。可能半年后,可以看到房价明显松动,比如三分之二的城市房价再跌,购房冲动也就是加杠杆意愿一定会下降,那个时候就会进入负循环,越跌越不买。

对于大类资产的未来表现,李蓓预测:A股依然会维持在震荡格局。未来3个月商品是唯一会有较大机会的资产类别。商品机会并不是需求或者供应有较大的趋势,而是因为只是因为期货价格误杀,现在面临着很大的预期差修复的机会。

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