楼市有多冷 土拍就有多热

作者: 方凌
按全口径计算,1月销售额下滑的房企达到65家;同期土拍溢价率走高,2月北京通州区台湖镇一地块溢价率接近50%,创下台湖地块过去2年来最高。

2月25日,位于北京市海淀区西北旺镇的一宗不限价宅地被华润+中交+北科建联合体以76亿元价格成功摘下。

公开数据显示,北京2月共出让10宗住宅地块,总额近440亿元人民币。其中,成交价格超过亿的有60亿元的有四宗,最高一宗的成交额达到78.8亿,由首开、北京建工和北京住总联合体竞得。

除了成交额放量,土拍溢价率也走高。2月的北京土拍中,绿城经过17轮报价最终以13.48亿元加7%自持拍到通州区台湖镇一地块,溢价率接近50%,达到49.78%。这也创下通州区台湖地块过去2年来最高的溢价率。

北京之外的土地市场也很活跃。2月20日,上海市徐汇滨江西岸金融港地块由香港置地联合体以310.5亿元的价格竞得,刷新了土地交易市场的总价纪录

从全国来看,尽管土地成交体量仍未恢复,但是较1月有所反弹。克尔瑞数据显示,2020年2月19日至2月20日,重点监测城市土地市场成交总建面积为642万平方米,环比微涨6%,同比下降52%;成交金额同、环比分别上涨6%和29%。

销售“凄惨” 百强房企近七成1月销售额下滑

与土拍市场形成鲜明对比的是销售数据。

受疫情影响,春节期间全国各地售楼处关闭,依赖于线下看房的房企销售陷入停摆。克尔瑞数据显示,今年1月TOP100房企单月操盘口径销售金额5097.05亿元,整体业绩较去年同期降低近12%;全口径销售金额同比下滑12.7%。

图片来源:克尔瑞

按照企业数量看,销售额下滑的房企占比近七成。时代数据根据克尔瑞榜单统计,按照全口径计算,1月销售额下滑的房企达到65家,销售额上涨的房企有34家,另有一家房企销售额与去年同期持平。

前十名中,仅有万科、碧桂园、金地集团和招商蛇口四家1月销售额同比上扬。其中,万科1月份逆势上扬,以全口径销售金额567.3亿元位居第一,同比增幅达到17.77%。

图片来源:时代数据

不过按照梯队看,龙头企业还是具有优势。1月榜单显示,TOP10/TOP20/TOP30的操盘金额入榜门槛同比降幅分别是17.2%、9.7%、13.5%,降幅显著小于TOP50/TOP100入榜门槛的降幅。

图片来源:克尔瑞

A股地产板块自春节后持续修复

从A股来看,尽管房企销售受到了疫情较为猛烈的冲击,但是房地产板块自春节后持续修复。Wind统计显示,自2月4日至2月26日(全球市场因疫情大跌之前),A股房地产板块累计上涨11.27%。

因其在稳定经济中的作用且尤估值较低,地产股日渐受到青睐。上证报近日援引基金业内人士观点,目前不论是A股还是港股的地产龙头股都很便宜,例如某地产龙头股扣除物业和物流地产业务外估值只有4倍。

此外,由于财报的营业收入只有在交完房后才能确认,房企业绩具有较长的滞后性。也就是说,尽管前两个月销售大跌,但房地产行业的年报及一季报反映的是早前的营收。

房企的盈利及分红确定性也强于其他行业。时代财经统计显示,2008-2018年间,华人置业、九龙仓、新鸿基、华润置地等40余家港股房企持续、稳定地分红,年分红次数均在2次以上;A股方面,这11年间,雅居乐分红20次,越秀地产、SOHO中国、世茂房地产分红19次,。

对于市场关心的现金流问题,尽管疫情对房企的回款会造成较大影响,不过中指研究院认为,整体来看,房地产企业整体的现金较为充足。今年1月,205家上市企业中66.34%以上的企业为整体抗风险能力良好,55.12%的企业现金流的充足风险处于可控水平。

民营龙头土拍缺席?行业融资通道仍偏紧

整体来看,春节后土拍市场中,央企、国企成为了主力。

北京2月份的土拍中,不乏首开、华润置地、中交等企业,而民营龙头却缺席土拍。主要原因在于房企融资通道收紧的局面不会有根本改变,而民营房企杠杆成本又处于劣势,这让许多企业在销售下滑的背景下拿地热情较低。

开发贷方面,国家金融与发展实验室(NIFD)指出,去年四季度末房企罕见地出现了开发贷余额环比下降的情况,表明监管机构可能已经要求商业银行对房地产开发贷实施额度管控措施。

尤其是对于部分负债率较高或规模较小的民营房地产开发企业,商业银行已经基本暂停新增房地产开发贷款发放。

信托融资方面,银保监会去年二季度开始后加强监管,严禁信托资金违规或变相违规流入房地产领域,2019年三季度新增房地产信托环比下降41.77%。

发债融资方面,房企频频通过发债来缓解资金压力,尤其是海外短债。据中证报不完全统计,2月以来已有超过30家房企发布融资计划或进展,较1月大幅增加。

最后,从全年来看,疫情冲击对销售的负面影响可能更严重。

国君地产最近的报告认为,当前的环境更加类似于2008年和2014年(销售金额增速分别为-16.1%和-6.3%),这是中国房地产历史上唯一出现过的销售同比负增长年份,也因为此地产企业出现了大量的风险事件。“考虑到,当前企业的杠杆率远大于此前2个年份,销售下行的冲击影响将较之更大。”

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