摘要：
百强房企销售数据：3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解。
具体来看一线龙头及中小规模房企销售额已恢复至去年同期的9成水平，中等规模房企恢复至去年同期的8成水平，小型房企恢复至去年同期的7成水平；36城高频销量数据显示3月随着复工持续推进，各城级城市销量降幅均有较明显收窄。
对比百强房企及36城高频销量数据，我们认为百强房企销售恢复更好，而龙头房企的销量恢复情况又优于百强房企；预计基本面不及预期概率增加，政策边际改善概率加大，融资端随无风险利率的改善肉眼可见，这种环境利好板块，而房价硬约束会进一步凸显经营和管理红利高的房企的价值，选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动），配置三类好公司。
正文：
百强房企销售数据：3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解。3月top1-100房企销售额单月同比增速回升24 PCT至-16%，随着疫情得到缓解及复工推进使得销售有所复苏。结构上看，top10/top11-30/top31-50/top51-100房企3月单月增速分别回升17/29/42/24 PCT至-9%/-21%/-10%/-30%，即各规模房企增速均有较明显回升。
具体来看，top1-10（一线龙头房企）及top31-50（中小规模房企）销售额已恢复至去年同期的9成水平；top11-30（中等规模房企）恢复至去年同期的8成水平；top51-100（小型房企）恢复至去年同期的7成水平。
（1）2020年3月单月销售额增速较高位：金茂、金科、蛇口(≥20%);龙光、中海(≥10%)、恒大、龙湖、世茂、碧桂园、绿城(≥0%)；
（2）2020年3月累计销售额增速较好：恒大(+22%)、龙光(+1%)；金科、绿城、招蛇、万科、金茂、世茂（≥-10%）；
（3）2020年3月累计销售额增速高于19年增速：绿城、金茂、恒大；31家重点跟踪房企中累计增速高于19年共3家，19年增速高于18年的共4家；
（4）2020年3月单月销售额同比增幅较上月同比增幅改善：我们跟踪的31家重点房企中共有27家较上月出现改善，其中金茂、蛇口、金科、滨江改善最为明显
36城高频销量数据：全局销量意义变淡，一/二/三四线因前期棚改货币化补贴错峰，3月随复工推进，各城级城市销量降幅均有较明显收窄。
本轮中周期全局销量平坦化，主因三四线城市的节奏被货币化补贴这一“外力”扰乱，表现为与一/二线城市的节奏较历史一致性大幅下降；结构上看其中一线销量自19年3月高点后趋势回落，8月便已转负，10-11月有所反弹并转正，但12月再次转负，1月转正，2月受疫情冲击大幅下滑并转负，3月由于去年同期基数较高，当月销售仅恢复到去年的5成水平；二线城市销量Q2-Q3平稳增长，11月虽降至负增长但12月反弹回正，今年来增速转负，三四线城市销量同比增速在5月负增长后虽出现小幅反弹但依然保持弱势，1月增速持续相对低位并且负增长，2月领先全国大幅下滑，3月随着复工推进有所恢复。
百强房企销售数据与36城数据趋势大致相符。3月单月我们跟踪的36城高频数据销量同比-34%，百强房企销量-19%，或因百强房企复工效率更高。结构上看百强房企中一线龙头房企恢复相对更好（已恢复超9成），而小型房企仅恢复到到去年同期的7成，这也印证了头部房企销售恢复情况相对更好。
投资建议
“稳地价，稳房价，稳预期”下，房价弹性受限依然不变，预计基本面不及预期概率增加，政策边际改善概率加大，融资端随无风险利率的改善肉眼可见，这种环境利好板块，而房价硬约束会进一步凸显经营和管理红利高的房企的价值。选取高质量周转标的（=非囤地模式+无息负债驱动）：“造血能力”强的高质量周转公司，未来大象跳舞概率增加；边际改善而获弹性等；精选“高质量杠杆”的弹性品种；资源型公司仍可获取稳健回报。
另外，关注一二线增加土地供应、房地产长效托底机制推进的可能、老旧小区改造；重视房地产运营类相关标的和房地产下游在竣工和老旧小区改造下可能带来的双beta。
风险提示：疫情恢复情况不及预期，利率改善不及预期，长效机制推出超预期，三四线销量下滑大幅超预期。
本文作者：招商证券赵可团队，来源：赵可，原文标题《【招商证券·房地产】3月百强房企销售恢复至历史同期八成多，降价压力略有缓解——20年3月百强房企销售数据解读》