“六个钱包”的困境与地产存量时代的结构性机遇

来源: 中信证券研究
中信证券研究指出,人行调查显示我国住房存量规模大,自有率高,保值需求大,投机投资人群占比极低;预计未来政策空间收窄,存量房运营维护和社区服务的成长空间十分广阔。

从人民银行对城镇居民家庭资产负债情况的调查看,我国住房存量规模大,自有率高,保值需求大,投机投资人群占比极低。居民杠杆率整体健康,但刚需购房者缺乏继续加杠杆能力。我们预计未来政策空间收窄,市场稳定程度提高,存量房运营维护和社区服务的成长空间十分广阔。

中国人民银行课题组对3万余户城镇居民家庭开展资产负债情况调查。居民的资产和负债情况,和房地产市场和政策研判密切相关。

我国住房存量规模大,自有率高,保值配置需求范围广,投资投机占比较低

根据调查数据推算,我国城镇存量住宅总计约4亿套——这和我们此前测算我国城镇存量住宅规模373亿平米一致。同时,报告显示我国住房自有率96%,有三套或更多的居民占有房家庭比例10.5%,我们根据报告推算三套以上住房拥有者平均拥有住房套数为3.4套。这说明尽管处于资产保值考虑的二套房购置比较常见,但持有4套以上住房(投资属性强烈)的居民家庭占比很低。我们相信,房地产市场的持有格局和长期以来房住不炒,限制投资投机购房密切相关。

居民杠杆率整体健康,但结构性问题存在,刚需购房者缺乏继续加杠杆的能力。

我国城镇居民家庭资产负债率低于美国,当前有住房贷款负担的家庭尚不足所有城镇家庭数量的一半,总体来看居民杠杆率不高。但调查显示低资产规模家庭负债参与率低,资产负债率却高,资产规模在10万以下的有负债家庭,平均资产负债率高达111%。刚需房贷家庭资产负债率达到24%,月偿债收入比达到33%,在所有人群中处于明显偏高的位置。

预计房地产行业调控手段丰富,但政策空间趋窄,求稳态度日益明确。

住房存量庞大,刚需置业者几乎没有加杠杆的空间,配置和投资置业者虽有加杠杆空间,却又不符合差别化住房信贷政策方向。我们认为,房地产行业不会再次成为刺激经济的工具,未来继续大力刺激开发规模增长不切实际。但住房占居民资产比例极大,刚需购房者收入偿债比例很高,这都意味着保持房价稳定对避免金融风险至关重要。因此,我们认为政策求稳的态度非常明确。

核心都市圈的改善需求结构性支持开发行业,存量房运维和社区服务空间极为广阔。

整体而言,我们相信住房市场的供不应求已经结束,但人口向核心都市圈,经济活动向核心区域集聚并未结束,居民谋求居住条件改善并未结束,开发龙头有长期稳定的需求根基。存量房市场正催生房屋运维和社区服务的巨大需求,政策积极鼓励市场化力量助力社区可持续发展。

看好开发业务基本面反弹,看好物管龙头的持续成长。

我们认为,疫情对房地产开发行业的直接冲击已经结束,市场结构性需求仍待满足,板块估值较低。我们推荐房地产开发蓝筹,看好保利地产,龙湖集团,招商蛇口,世茂房地产,万科A等。物业管理行业品质公司不断强化服务和运维能力,收入快速增长,品牌影响力不断提升。我们看好品质物业管理公司的成长,重点推荐招商积余,保利物业,新大正,绿城服务和中海物业。

本文作者:中信证券陈聪 张全国,文章来源:中信证券研究,原文标题:《地产|居民负债的结构性问题,存量时代的结构性机遇》

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