期盼已久的公募REITs终于来了,有哪些看点

来源: 月颜如玉
大家都有机会。

本文来源:月颜如玉 (ID:yyruyu),华尔街见闻专栏作者

4月30日,中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》,业内期盼已久的公募REITs终于来了。

这里面看点很多,我们一一给大家说道说道。

背景

这个通知是证监会和发改委联合发布的,没有央行、财政部和银保监等相关机构。

实际上,国内目前已经有很多“类Reits”产品发行(如中信启航系列、中信华夏苏宁云创等),这些“类Reits”产品是以银监会、证监会等各有关部门发布的《信托公司管理办法》的修订版,《房地产集合投资信托业务试点管理办法》、《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》等征求意见稿为依据发行的。

在实际操作过程中,形成了两种不同的发展思路。

一是中国人民银行、银保监会参与制定的“债权类”方案。也就是以信托受益权的方式发行,房地产开发商作为REITS的委托人,信托公司作为受托人,委托人将持有的房地产物业委托给受托人进行管理,并获得全部信托受益权。

然后,委托人将持有的优先受益权通过受托人发行房地产信托受益权,并向投资者募集资金,也可以转让,这是一种类ABS的模式,大家熟悉的皖新阅嘉就是这类REITS。

二是证监会制定的“权益类”方案。即将物业所有权转移到REITS名下分割转让,房地产公司与公众投资者一样,通过持有REITS股份间接持有物业所有权,REITS在交易所公开交易,投资者均可参与。

鹏华前海万科REITS就是这类,当然从这个基金的年报来看更像是偏债混合型基金,而不是真正的Reits。

但是,无论以上哪种方案,原来的Reits本质上仍然是在符合监管要求的前提下,为房地产开发商提供过桥贷款性质的类银行业务融资。其发起主体往往都是银行,信托、基金公司通常扮演通道角色。

在本次征求意见稿中,我们看到从方向上说是权益类Reits,但是操作上仍然是公募+ABS的模式。

也就是说,最终给市场呈现的Reits是债权类和权益类方案的混合(也可以说两种方案的折中)。

为什么是基建类Reits?

目前全球公募Reits成熟市场中,房地产Reits最为成熟,能够借鉴的经验最多,但是我们第一步选择了基础设施Reits,为啥呢?

从成熟市场发展路径看,各国在推出房地产Reits时,有一个重要的宏观背景,就是REITS推出和蓬勃发展的时间点主要是房地产需求较弱或者刚刚经历经济萧条、银行坏账率较高或者资本金受限较多时。

为什么这个时候推出Retis市场会接受呢?

有两个原因:

一是Reits在国外的投资者普遍是机构投资者,他们更注重股息率的回报。在房地产市场火热的时候,Reits本身的价格太高导致股息率太低。举个例子,同样是分红10块钱,基础资产100元时,股息率是10%,基础资产是200元时,股息率只有5%。

所以,推出房地产Reits需要一个房地产熊市。

房价下来了,租售比上来了,房地产Reits黄金期就来了。

二是宏观环境恶化时,往往在降息周期里。作为利率敏感型产品(类似债券),Reits更能为投资者提供超额收益。

从国内目前的情况看,国内目前并没有明显的进入房地产熊市,所以此时推进房地产Reits并不合适。

从投资者回报率上说,基础设施建设周期长,回报率高于债券,在目前债券收益下行的背景下,投资者更容易接受。

另外一个我觉得是沿袭了资本市场穷则思变的思路。

我们可回想一下,中国股市设立的初衷,是为了给国有企业脱困。因为彼时财政力量薄弱,必须发动民间资本的力量,才能盘活暮气沉沉的国企。

在一定程度上说,我们目前也面临财政窘迫的问题。

疫情以来,国家和地方税收和土地出让金收入锐减,在可以预见的一到两年内,财政收入都处在捉襟见肘的局面。仅仅靠提高赤字、发行告别国债和专项债发行规模,并不是长久之计。

基建设施建设,在国内一直是政府及其控制的城投公司在做。财政部推出的PPP模式本质也是让民间资本参与基建,但是目前来看民间资本参与的热情逐步走低。

我国的地方政府降杠杆、隐性债务风险化解仍然任重道远,需要民间资本参与。只不过,民间资本也不傻,想让他们参与,一定要让资本看到利润。Reits这种产品形式,参与的门槛更低(之前参与基建项目只能对通过100万起的信托),适合中小投资者。

为了保护中小投资者利益,美国和香港的Reits强调必须把收益的90%用来分配,本次征求意见稿也强调了这一点。

基金公司抢占赛道

如果说天弘基金靠货币成为天下第一,财通基金通过定增一举成名,那么这次Reits也给了中国的中小基金公司们弯道超车的机会,谁能在这个赛道上拿下市场,可能就是下一匹黑马。

鹏华基金前海万科REITS是2015年发行的,到现在也就这一只,市场仍然广阔。

大家都有机会。

从征求意见稿来说,公募+单一基建ABS这个结构,对有城投项目储备和投行文化的基金公司来说,是个好消息,团队培养和项目储备缺一不可。

所以银行系和券商系基金更有优势。

2019年以来,中小基金公司纷纷抢占ETF赛道,结果一地鸡毛。因为ETF是大基金公司才能玩的东西,人力和技术投入大不说,热门的宽基指数早就被抢占,赛道已经十分拥挤,小基金公司搞ETF根本玩不转。

但是公募Reits不一样,这更像是一个投行类的产品。中小基金公司凭借机制的灵活,有可能后起直追。

在Reits的产品设计上,要注意两点:

一是回报率要稳定而持续,从这个角度上说,ABS的模型确实可行,投资者也应该有相应的退出机制;

二是基金管理人要有良好的后续管理能力和项目运营能力,这点十分重要。不管是基建类还是房地产类Reits,项目周期都很长,不能只是想做一锤子买卖。

中国的资管行业,进入白热化了。

最后,祝大家五一节日快乐!

 

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