事件
2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（后称“《通知》”），同时证监会推出了《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿）（后称“《指引》征求意见稿”），标志着筹备近20年的中国版REITs终于即将问世。
评论
总体来说，《通知》是一个纲领性的文件，对基础设施REITs的项目要求、融资用途限制、产品的载体和发行方式进行了规定，也明确了试点期间的监管协作机制。《指引》征求意见稿对部分规定进行了细化，主要是在产品发行方面。
上述文件尚未涉及一些核心细节，如税务处理。但我们能够简单勾画出试点产品的基本特征：80%投资单一基础设施ABS、权益性质、以公募基金为载体、可上市交易、90%强制分红的新型投资品。
一、文件推出的背景。
从融资端来看，通过REITs实现权益份额公开上市交易，能有效盘活存量资产，提升直接融资比重，降低企业杠杆率。从投资端来看，REITs作为中等收益、中等风险的金融工具，具有流动性高、收益稳定、安全性强等特点，有利于丰富资本市场投资品种。
因此，为了降低企业杠杆率、保持基础设施补短板力度，提升资本市场服务实体经济能力，促进基础设施高质量发展，证监会、发改委联合推出了基础设施REITs品种。
本次试点也是为未来REITs产品扩展更多类型的基础资产打下良好的基础。
二、文件的核心要点。
1) 试点项目有何要求？优先支持哪些区域、行业的项目？
► 权属清晰、手续完备，如为PPP项目收入来源需以使用者付费为主
► 经营3年以上，市场化运营，具有持续稳定的现金流
► 原始权益人和基础设施运营企业信用稳健，运营企业需具备运营管理能力。
优先支持区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区。
优先支持行业：基础设施补短板行业，包括仓储物流（如物流园）、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施（如IDC/数据中心），以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
2) 融资用途限制
原始权益人通过转让基础设施取得资金的用途应符合国家产业政策，鼓励将回收资金用于新的基础设施和公用事业建设，重点支持补短板项目。
（注：发改委将对判断项目是否符合国家重大战略和产业政策、是否符合固定资产投资管理法规，以及是否形成良性投资循环等方面提出指导性意见。）
3) 产品交易结构
基础设施REITs以基础设施基金为载体。基础设施基金是指同时符合下列特征的基金产品：
► 80%以上基金资产持有单一基础设施ABS全部份额，基础设施ABS持有基础设施项目公司全部股权（其中，基础设施ABS为证监会框架下产品，基础设施不含住宅和商业地产）；
► 基金通过资产支持证券和项目公司等载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权；
► 基金管理人积极运营管理基础设施项目，以获取基础设施项目租金、收费等稳定现金流为主要目的；
► 采取封闭式运作，收益分配比例不低于基金年度可供分配利润的 90%，每年分配次数不少于一次。
除投资基础设施ABS外，其余资金应投资利率债、AAA信用债或货币市场工具。基础设施基金直接或间接对外借款，借款总额不得超过基金资产的20%，借款用途限于基础设施项目维修、改造等。
基础设施基金投资的基础设施ABS从何而来？文件要求基础设施ABS为证监会框架下的产品，也即券商/基金子公司资产管理计划为载体在交易所市场发行的品种。从文件来看，基础设施基金既可以收购存量项目，又可以新发项目直接对接基金，新发项目的障碍预计相对低一些。
4) 基础设施基金的发行
基础设施基金的发行采用了类似于IPO打新的发行机制，我们简要总结如下：
► 披露材料：公开发售3日前，披露基金发行材料。
► 战略配售：原始权益人战略配售比例不低于20%，锁定期5年；专业投资人可以参与战略配售，锁定期1年。
► 网下询价和认购：基础设施基金份额的认购价格通过向网下投资者询价决定，网下投资者为包括合格境外投资者在内的专业机构投资者。扣除战略配售后，网下发售比例不低于公开发售数量的80%。
► 网上认购：基金管理人公布认购价格，公众投资者以该价格参与认购。
► 上市交易：符合上市要求的基础实施基金均可以申请上市交易。
5) 资产评估相关规定
基础设施基金如何做资产评估是此前市场讨论的热点，本次文件也给与了明确的规定：
► 基础设施基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个月；基金运作过程中发生购入或出售基础设施项目等情形时，评估基准日距离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。
► 资产评估机构对基础设施项目每年至少进行1 次评估。
► 资产评估机构为同一只基础设施基金提供评估服务不得连续超过3年。
三、REITs产品发展展望
中国版REITs先以基础设施REITs的形式进行试点，既符合我国当前的国情，也有益于在实践中不断探索中国特色的REITs制度。我们相信在监管机构的不断推动、试点产品的顺利发行之后，更多的基础资产类别能够纳入到REITs的体系中来，使得我国的REITs产品结构逐步向发达市场靠拢。
事实上，境内资产在境外发行REITs的数量和规模都已经很大，也展现出了非常好的历史业绩和市场表现。我们相信中国版REITs也能够充分挖掘优质资产，为投资人提供高性价比的投资机会。
从海外的经验来看，REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资，也是个人投资者低门槛参与不动产市场的优质工具。在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产无疑是另一个不错的选择。
本文作者：程昱、杨冰、陈健恒，来源：中金固定收益研究