美国商业地产再遭重创:WeWork欠租不还

作者: 潘心怡
和软银的“分手大战”还没结束,WeWork价值约55亿美元CMBS遭遇“断供风险”。

受停止支付租金、重谈百份租约举动影响,WeWork的商业抵押贷款支持证券(CMBS)迎来暴跌。

由于WeWork的短期租约性质,在此次疫情当中,其抗风险能力相较传统写字楼更弱,随着空置率上升的风险加大。据媒体报道,超过4千名WeWork的会员拒绝支付租金,更有意图终止租约,WeWork的入住率也于4月初下降至大约64%。

面对压力,WeWork表示将暂停支付美国部分办公楼4月份的租金,尝试谈判要求房东减免租金或将租赁协议转换为利润分享协议。

受此影响,WeWork依靠租金支付CMBS的模式出现“断供风险”。CMBS是一种不动产证券化的融资方式,将多种商业不动产的抵押贷款重新包装,透过证券化过程,以债券形式向投资者发行。

房地产数据提供商Trepp数据显示,WeWork的CMBS价值约为55亿美元,抵押房产包括WeWork在纽约和旧金山的一些旗舰办公地点。

其中,WeWork位于洛杉矶的威尔希尔庭院办公室(Wilshere Courtyard office)获得了4.1亿美元的贷款,是所有CMB中规模最大的一笔贷款,这一评级为“投资级”的BBB级债券已经从3月份的不足100美分下降到82美分。

当前,做空商业房地产市场已经成为华尔街最火爆的交易之一,火力尤为集中在商业房地产挂钩的衍生指数CMBX上。

“华尔街狼王”卡尔伊坎此前声称,其正在斥资数十亿美元做空CMBX.6指数。市场报道称,伊坎做空了50亿美元的CMBX.6,这约占其总资产200亿美元的25%,是其组合中最大的头寸。

这不是WeWork唯一的麻烦,WeWork和软银正在经历一场艰难的“分手大战”。由于软银放了WeWork鸽子,取消了原定的30 亿美元股票回购计划,违反了双方的协议,WeWork联合创始人、前CEO亚当·诺伊曼正式起诉软银。

事实上,疫情开始之前,WeWork已经面临严峻的危机。2019年,WeWork经历了IPO流产,公司估值暴跌,从最高的470亿美元,一路跌到不足80亿美元。为挽救WeWork,软银累计投入了200亿美元为其续命,但加注资金超高估值的做法并没有得到市场认可。

面对亏损和突如其来的疫情,软银选择了“断臂求生”。被软银抛弃的WeWork资金流短缺问题进一步凸显,失去现金流加持的WeWork已经站上了悬崖边缘。

如若WeWork倒闭,则对美国的房地产市场造成巨大冲击。

根据仲量联行去年的一份报告,将孵化器和其他短期租赁类型一起计算后,灵活空间占去年美国写字楼市场占用率增长的三分之二。灵活办公空间占全美写字楼市场的5%,仲量联行预计到2030年它将增加到30%的份额。作为美国的公共办公行业巨头,WeWork招股书显示,从2016年到2019年,该公司工位从10.7万个增长到60.4万个。

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