监管狠招迭出,但深圳楼市为何依旧如此疯

来源: 朱文策
我们必须指出一个残酷的结果:2016年以来,所有的政策都在加剧而非减缓住宅的稀缺性。

刚刚看到媒体报道,宝安区要求区内所有新建住宅必须全部“抽签选房”,文中还特地点名了今年的网红盘之一——沙井万丰海岸城。

宝安区住建局已责成所有住宅项目采取委托公证公开认筹抽签选房的形式予以销售,如发现房地产开发企业、中介机构收取“喝茶费”“更名费”等价外费用违法行为,将联合市场监管部门予以行政处罚。

这个行政处罚,按现行规定,就是每套处罚10万元。这个“违法”责任,只能说是比康美药业的处罚还是高了吧。但对于一套动辄数百万的房产来说,威慑力等于零。当然,这个不是讨论重点。

这个新闻的重要性在于,之前深圳严厉执行的抽签摇号,基本都是国(央)企所开发的楼盘,针对民企开发的楼盘也严厉推行抽签,政府还是担心有过度干预市场的疑虑。但宝安区这个,打破了这个,也说明了市场走向更不由掌控。

对宝安区这个突然发出的政策,买房人那可以说是“喜大普奔”。之前沙井海岸城传出来的消息是,买房人像大雁一样排成行,都已经全部被“内定”了,自问没有渠道没有关系的买房人已经放弃了。现在这个政策一来,希望又重新燃起。

不关心房地产的人一定不知道,但凡是今年跑出去看房子的,大概都非常清楚。今年像华润城四期、海岸城这些项目,一旦开盘,就一定会把深圳送上“热搜榜”。多少人摩拳擦掌,准备几百几千万,就等着打新盘。

前两年,这个苗头也凶,比如华润城2018年开盘的时候,有接近7000人去抢600套房子。但是,今年,这个抢房子的数量我估计会上到几万人去。原因很简单,华润城从当初开盘的8.5万/平米,到今天二手的价格已经普遍去到15万+/平米。这个价差,要比当初大得太多了。现在。全城数万双眼睛,都在盯着政府到底要给华润城四期批多少钱。至于沙井海岸城,因为配了一个深外的名校,那绝对不会比华润城差多少。

回过头来再看,今年疫情爆发以来,深圳房地产市场出现的情况,已经令我们这些分析人士都渐渐无话可说。

喝茶费,在疫情出现缓解之后,蛇口太子湾、宝安中心区的三个楼盘,都爆出了饥饿营销、喝茶费事件。

严查房抵经营贷违规入楼市。

全城打新。今年的打新,一定比2018年还要疯狂,这是一定的。

业主联手托房价,越来越多的小区,只要有人挂盘,就会有邻居提醒你,挂高一点。这还是非常收敛的,经常性的是,有人会发出倡议书,号召业主们卖房一定要挂高价。这个直接导致了最近高价房源被下架,挂牌价过高的二手盘被限签。

业主联名要求配名校,直到昨天还有这样的事情在发生,讲前海一个楼盘,觉得配建的百花小学不够“名校”,联名要求更换。之前还有像沙井靠近海岸城的楼盘,业主也联名要求小孩能够入读深外……等等,不一而足。

似乎只要与住宅稍微挂点边,每个人都变得很疯狂了,连底裤都不要了。

这些在前两年都已经在发生,或者其中有些在历史上一直都有发生,一直没有得到很好的缓解。但还真的没有哪一年像今年这样,如此疯狂。更加是叠加疫情,对普通人的冲击感就更加强烈。

这些问题不被遏制、甚至更为激烈的发生,背后一定有深层次的原因。而大部分人根本搞不清楚状况,遇到类似事件,就认为是开发商、中介、炒家联手做局,哄抬房价。按照这样的逻辑,导出的行为一定是:政府要加强管控,狠狠的处罚他们。而这个时候,最搞笑的事情莫过于,政府听任了“民意”,也是这般认为,拿着个大棒子,四处敲打。

从2016年重新收紧限价,2018年搞限售,现在看,深圳的房价有没有控制住?过去这几年,m2可没有大放水,为什么你家的房价还在狂涨?别的城市也涨,但你找不到有像深圳这样子疯狂的。疫情之后,很多城市的房价都不涨了,你依然还在狂涨。这个背后,一定是有很多复杂的原因。

老调重弹,用几句话来讲深圳这几年的房地产。

1、2016年以来所有的现象都指向一个本质:深圳的住宅越来越稀缺。只有稀缺,人才会争抢,只有高度稀缺,人才会抢得连脸都不要。想象一下,2018年抢到一套华润城,现在账面获利几乎翻倍,1000万变2000万,得打工多少年?再想象一下,大家一起联手申诉,万一政府批准了我们小区能够读名校呢?那不仅孩子有保障,房子也是一日升值几百万。在这样的财富效应刺激下,你还指望人做“楼下惠”?

2、两种思维产生两种截然不同的结果。一种思维如上所说,大家抢房子是被忽悠的,所以政府得站出来为民做主,这是加强政府对市场的管控。另一种思维是,政府要检讨自己的政策是否已不适应市场,从而加以改换,稳定预期。深圳用的是前一种,全国用的也是前一种。比如面对现在海岸城的现象,你按第二种思维,就会想,为什么那么多人抢,我可不可以不配名校(另外建一所新名字的学校)?或者,是不是因为我的住宅太少了。但是如果你按第一种思维,就不一样,既然都已经限价了,你还这样,那我就得抽签选房。抽签是限价之下的必然选择,因为不抽签就一定会有喝茶费。但是抽签,就等于是政府连非国企开发商的卖楼方式都管了。

3、深圳现在的市场,一步一步走向全监管。因为上面说的思维,一定导致出现这样的行为。但是,我们必须指出一个残酷的结果:2016年以来,政府所有的政策都在加剧而非减缓住宅的稀缺性。我之前一再的呼吁,政府要花更多的时间去探讨如何增加供给,而不要轻率的去干预市场,更不能把干预价格作为政府工作的核心。那样产生的影响,不单是可能政府最终没管好市场,而且还会让政府耗费过多的精力在不该的事情上,而错过了做正确的事情的时间窗口。现在的这些现象,结果都是对住宅越来越稀缺的反应,而背后说明了,政府这几年在增加供应上面,做得和需求完全不匹配。该做的事情没做好,只能是继续全监管,把市场彻底的管起来。

4、深圳住宅市场已经到了很危险的地步。从业10几年,我没见过这样的市场,人们已经疯狂了。但这还不是最危险的,最危险的我认为是:思维不改。让我进一步叙述为什么这几年来深圳发生在住宅上的事情都乱套了,政府的确在增加供应,但是,供应的不是住宅,更不是商品住宅,供应的是非住宅(公寓、商业、办公楼等),供应的是人才住房。人才住房不需要抢,抢也抢不到,它也不表现在价格上,但它分流走的需求太少了,殷鉴不远,你难道还指望着政府分房子能够解决你的住房需求吗?深圳现在可是2000万的人口,我们再不是当初那个不允许居民迁徙的国度了。供应的非住宅必须要说,足够的多,多到什么地步?多到写字楼空置率可以有25%,多到龙岗、宝安的一个楼盘都能有3000套的公寓,卖都卖不掉,难道都改成住宅它不香吗?既好看又好卖。这才是最危险的,看着它缺看着它狂涨价,心里也着急,但是动作一直在歪楼。政府的政策都是打着“为穷人”的旗号的,良好的初衷也没有人怀疑,但屡次碰壁,肯定是政府的思维和市场要求不匹配,必须要重新复盘。调整不了这个,继续这么搞,只会更恶化。过去这4-5年,市场验证的就是这个:你把市场限制得越狠,市场暗地里就越疯狂

坦率说,这些东西我现在也懒得讲,我讲了好多年,呼吁深圳尽快搞都市圈,呼吁停止批建公寓,呼吁减少产业用地比重,呼吁给小产权房松绑……所有的一切,都是围绕着可以大幅度的增加住宅供给,提高居住用地占比,让城市的居住成本可以缓和下来,和居民收入相匹配。但每次都是一堆人在骂,他们骂着骂着发现,这里的房价更高了,更无望了,无能为力,就只好骂得更凶了。

最后,尽管我从不赞同炒房子,但从实操角度讲,投机(资)客其实非常喜欢这样的限价的、抽签的市场,和你们想象的根本不一样。你限得越狠,他们越喜欢。

政策越来越想把市场“管起来”,“市场先生”也越来越叛逆了。这句话你反过来说我也不反驳,市场越来越叛逆了,所以政策就越来越想把它管起来。总之就是,反正房子你越来越买不起,对不对?

本文来源:朱罗纪,原文标题:《这几年的市场验证了一个道理:管得越狠,抢房就越疯狂》
风险提示及免责条款
市场有风险,投资需谨慎。本文不构成个人投资建议,也未考虑到个别用户特殊的投资目标、财务状况或需要。用户应考虑本文中的任何意见、观点或结论是否符合其特定状况。据此投资,责任自负。
3条评论
收藏
qrcode
写评论

icon-emoji表情
图片
3 条评论