“抢收+抢地”,短期楼市加速复苏

来源: 安信证券池光胜
安信证券认为,销售回暖加速房企“抢收”行情,同时也加大他们在热点城市“抢地”力度。随着购房需求释放和房企推盘力度加大,下半年或四季度楼市可能会面临一定压力,但短期这种“双抢”局面可能还会维持一段时间。

摘要

房企加快“抢收”,5月销售加速复苏,部分中高能级城市“供需两旺”的态势有望在短期内得以延续。虽然2020全年房屋面积销售或会同比回落5-10%,但30大中城市的高频数据、45家房企公布的销售数据和27个城市的成交数据都显示5月销售正在加快复苏。

受疫情影响的延后购房需求尚未释放完毕,尤其是刚需和刚改,再加上“限售”前购房者的周期性换房需求、部分城市面临“限售”期满、越来越多城市引入“人才新政”等都是支持短期楼市需求的重要力量,不断下行的LPR和维持高位的M2&社融增速也会影响市场房价预期。当前房企推盘积极性较高,加快“抢收”成为不少房企的重要诉求。

因此,部分中高能级城市可能会在短期延续“供需两旺”的态势,学区房、景观房等“资源房”与价格倒挂房有望继续保持较高热度,其他住宅价格可能也会保持较高刚性。

房企加码“抢地”,地产投资加速复苏,销售回暖、按揭发放加快和各种“合作开发”提升了房企拿地的资金实力,新开工和施工或会在短期保持强势。

销售“抢收”加大了房企在热点城市的“抢地”力度,对不同能级城市前景的一致预期、规模述求、核心片区市占率、队伍建设等都是房企加大热点城市土地争夺的主要原因,销售回暖、按揭发放加快和各种“合作开发”提升了房企拿地的资金实力。较高的楼面价、较强的快速去化回款述求和“错峰抢收”都会促使房企加快新开工,2018-2019年屡创历史新高的新开工带来2020年较高的施工需求,短期内建安支出可能仍会延续4月以来的显著改善态势。

随着购房需求释放和房企推盘力度加大,下半年或四季度楼市可能会面临一定压力,但短期内这种“双抢”局面可能还会维持一段时间。

风险提示:货币政策超预期、楼市调控超预期、疫情超预期等。

正文

疫情对2020Q1楼市造成了严重影响,但随着疫情得到有效控制,4月以来的销售和投资快速复苏,5月多数一二线城市已基本恢复常态。虽然从全年看2020年的房屋销售面积可能会同比回落5-10%,但短期内不排除销售和投资双双超预期的可能性。

1 销售加速恢复

从45家房企公布的数据看(这45家房企2019年销售面积和销售金额分别占全国商品房销售的1/3和1/2),1-5月累计销售面积和销售金额均出现了快速回升,15家累计销售金额实现了同比正增长,显著超过4月的9家,12家累计销售面积实现了同比正增长,显著超过4月的8家,33家累计销售面积同比增速尚未转正的房企中有27家显著改善。

30大中城市的高频数据同样显示5月楼市快速复苏,5月成交量同比仅微跌2.3%,跌幅相对4月大幅改善17个百分点。

疫情导致的购房需求延后释放被认为是5月上半月楼市销售较好的重要原因,但在“房住不炒”的基调下,有人预期这种“延后需求”难以持续,甚至还有人认为这种补偿性购房需求已在4月释放完毕。

但是,通过把27城的销售数据划分为5月1日-5月15日与5月16日-6月11日后就会发现,多数城市5月后半月以来的销售情况要明显好于5月上半月,其中南京、杭州、成都等9个城市5月16日以来的销售同比在5月上半月同比大幅增长的情况下继续维持显著正增长,广州、苏州、泉州等6个城市的销售同比实现由负转正,深圳、武汉、福州等8个城市的销售同比显著改善,只有宁波、淮安、长春等4个城市有所回落。

也就是说,5月16日以来,27个城市中有23个城市的销售状况保持良好或明显改善,27个城市合计的销售面积同比从5月上半月的-0.9%大幅回升至5月16日-6月11日的11.9%。城市数据表明,“延后需求”尚未释放完毕,6月还会继续释放,尤其是刚需和刚改。

除了疫情导致的“延后需求”外,我们不应忽视房地产销售的内生周期,这种周期除了与宏观经济周期有关外,随着越来越多的中高能级城市开始转入改善型购房,换房需求逐渐成为支撑这些城市房地产需求的主要力量。

常态下,房地产销售的内生周期一般是3-5年,这符合正常的换房周期,但2016年以来“房住不炒”基调下不断收紧的楼市调控措施和2017年以来广泛实施的“四限”显著拉长了楼市的内生周期和换房周期。

对改善购房来说,边际影响最大的因素可能是“限售”。然而,多数城市的限售政策发布于2017上半年,这意味着:(1)限售前购房的客户当前基本不受“限售”政策的影响,按照正常的换房周期计算,2020年可能存在换房需求;(2)2017年限售城市主要以偏高能级城市为主,这些城市的预售标准相对较高,限售后购房的客户基本能在2018年中-2018年底拿到产证,因此对厦门、福州、广州等限售两年的城市来说,当前可能存在部分客户限售期满重新换房的需求。

此外,2017年以来,包括西安、成都、武汉等超过60个城市先后发布了“人才新政”,相对较低的人才落户门槛或优惠购房措施都较好地支持了本地楼市发展。2019下半年以来,“人才新政”有加速出台的趋势。

此外,不断下行的LPR和维持高位的M2&社融增速也会在一定程度上影响购房者对未来房价的预期。

从供给角度看,在2019年高库存、高净负债率与一季度疫情影响等综合作用下,当前房企推盘积极性较高。“房住不炒”已深入人心,在销售形势整体恢复情况较好的当下,加速“抢收”成为不少房企的重要述求。

综合来看,部分中高能级城市可能会在短期延续“供需两旺”的态势,学区房、景观房等“资源房”与价格倒挂房有望继续保持较高热度,在此背景下,这些城市的其他住宅价格可能也会保持较高的刚性。

2 投资加速恢复

需求回暖带来房企加速“抢收”的同时,还加大了房企在热点城市的拿地力度,广州、厦门、苏州等城市核心地段的土地市场快速走热。从100大中城市看,5月住宅类土地成交建面环比、同比分别大幅上升41%、51%,成交楼面价再创历史新高,环比、同比分别上升10%、8.7%。

对不同能级城市前景的一致预期、规模述求、核心片区市占率、队伍建设等都是房企加大热点城市土地争夺的主要原因。在“引导广义货币供应量和社会融资规模存量增速明显高于去年”的背景下,银行按揭发放速度明显加快,再加上实体融资需求偏弱但融资便利度较高带来“城投-房企”合作或“其他企业-房企”合作(记入报表“少数股东权益”等科目),以及短期销售回暖等,房企拿地资金并非想象中的那样匮乏。

较高的楼面价、较强的快速去化回款述求和“错峰抢收”都会影响房企的新开工进程,按照正常工期,1-5月取得的土地基本能够在年内实现开盘销售或现金流回正。这意味着,4月新开工显著改善的趋势有望在短期内延续,再加上2018-2019年屡创历史新高的新开工带来2020年较高的施工需求,短期内建安支出可能仍会延续4月以来的显著改善态势。

综上所述,销售回暖加速了房企“抢收”行情,按揭发放加快和各种“合作开发”提升了房企拿地的资金实力,短期内热点城市“抢收”与“抢地”并存在的局面料将还会维持。随着购房需求释放和房企推盘力度加大,下半年或四季度楼市或会面临一定压力,但短期内这种“双抢”局面可能还会维持一段时间。

本文作者:安信证券池光胜,来源:债券池,原文标题:《“抢收+抢地”,短期楼市加速复苏》

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