新城控股:积极蓄力 稳中求进

来源: 新城控股

2020年一季度,房地产市场受到疫情冲击,新房销售出现阶段性下滑。新城控股直面楼市下滑的挑战,制定了2500亿年度销售额、新开业30座吾悦广场及55亿租金收入的全年目标。

展望后市,新城控股具备溢价空间,丰厚的土地储备、多元化融资渠道、合理的债务结构和资产负债率以及住宅+商业双轮驱动的经营模式,在房地产行业规模竞争中成长性凸显。

2020年上半年,突如其来的疫情给中国楼市带来阶段性冲击,集中体现在楼盘预售环节。统计局数据显示,前五个月全国商品房累计销售面积同比下滑12.3%,销售金额同比下滑10.6%,2月及3月的售楼处停摆在销售增长曲线上砸出了一个“深坑”,下滑幅度远超过前两次房地产下行周期的底部。

分业态来看,疫情对楼市销售的冲击是全方位的。住宅、办公楼、商业营业用房1-5月销售面积同比分别为-11.8%、-26.7%、-21.7%。特别要考虑房地产行业经营模式的现状,依赖商品房预售带来现金回款的房企,承受了前所未有的经营压力。

面对疫情带来的冲击,A股上市房企新城控股将2020年的销售目标审慎地定为2500亿元,较2019年实现的2700亿销售额有所收窄,同时制定了新开业30座吾悦广场及实现55亿商业租金收入的稳健发展计划。

截至6月底,新城控股的年度战略已经取得了阶段性成果,销售业绩持续改善,融资渠道进一步拓展,投资拿地稳步“提质”。

抓住楼市复苏机遇 推盘抢收

新城控股发布的6月份经营简报显示,合同销售金额约260.66亿元,销售面积约223.38万平方米,在5月份单月销售面积同比增速回正的基础上继续改善,6月销售环比上升约16%。

回顾上半年特别是三月以来新城控股实现的销售业绩成果,公司抓住了复工复产以来的楼市复苏机遇期,受益于前期压抑购房需求的集中释放、各地预售审批加速以及货币流动性宽松带来的首套房贷利率连续下行。同时,也得益于公司对重点城市的布局。

秉承“地域深耕”策略,上半年,新城控股在常州、南京、长沙等城市销售表现良好,业绩均位列当地房企前列,在天津、常州、温州、淮安、镇江、肇庆等城市,新城控股的市场占有率均为top5以内。

华创证券房地产研报认为,新城控股自2019年四季度以来重启拿地,可售货值依然充裕,布局城市库存普遍较低,在购房需求只是受疫情影响而延后而并非消失的前提下,预计20年公司销售依然保持平稳。

住宅销售持续改善的同时,在商业项目租金收入方面,新城控股也有所突破。克而瑞数据显示,在疫情影响之下,2020年上半年房企旗下的商业项目均受到不同程度的冲击,TOP20房企总租金收入同比下滑了20%。而经营简报数据显示,新城控股旗下吾悦广场的租金及管理费收入为21.32亿元,同比增长22%。

植根长三角 优化拿地策略 稳步“提质”

疫情中的一季度,新城控股接连于江苏宿迁、广东肇庆、贵州贵阳、贵州黔南州、山东泰安、天津、江西南昌、云南昆明、江苏连云港等地新增数个住宅和商业综合体项目。

复工复产以来,4月新城控股拿下12幅地块,其中11幅为住宅地块,分布于北京、天津、苏州、西安、常州、西安等地;进入5月份,新城控股再次新增10个项目,进一步扩大公司在长三角区域的市场份额;6月,公司又相继于重点二线和省会城市获取19个优质项目。

一方面,凭借长期深耕长三角的地缘优势,公司持续于温州、杭州、无锡、金华等长三角重点城市及有强劲发展潜力的城市获取地块;另一方面,不断深化全国化布局,拓展长沙、石家庄、西宁、兰州等中西部和西北地区省会城市,持续夯实“上海为中枢,长三角为核心,并向珠三角、环渤海和中西部重点城市群扩张”的“1+3”战略布局。

6月最后两天,新城控股接连落子5座吾悦广场。今年以来,在推动吾悦广场全国化的过程中,新城控股还持续拓宽在西北地区的商业版图,目前已布局西北地区全部省份,覆盖西安、银川、乌鲁木齐、兰州、西宁全部省会城市。

持续降低融资成本 公司债与资产证券化并举

疫情以来,央行通过降准降息等举措引导市场利率下行、营造流动性充裕的金融市场环境,也为房企打开了融资窗口期。作为经营稳健、信用优良的头部房企,新城控股在宽货币、宽信用环境中格外受益,公司抓住窗口期,发行公司债与推进资产证券化并举。

4 月新城控股成功发行 5 亿元半年期公司债,票面利率为 4.28%;5月20日,又成功发行2020年度第三期超短期融资券,发行金额10亿元,票面利率4.39%;6月4日,再发行一笔规模为7.5亿元的超短期融资券,发行期限为270天,票面利率5.15%。

融资顺畅得益于新城控股稳健的财务表现。一方面净负债率下降,截至2020Q1,公司净负债率仅为 42%,有息负债规模为 788.25 亿元,资产负债率86.96%,扣除预收账款及合同负债的资产负债率 75.94%,未来仍有提升空间。另一方面在手现金充裕,持有货币资金为 528.6 亿元,远高于一年内到期的有息负债 250.3 亿元,短期偿债倍数为 2.1 倍。

此外,新城控股也着手推进自持商业地产的资产证券化。4月,公司发行29.47亿元吾悦商业物业第一期ABS,并成功获得上交所审核通过;6月,平安汇通-新城吾悦商业物业第一期资产支持专项计划,拟发行金额为21.37亿元,也成功获批。资产证券化意味着商业地产已经具备了成熟而稳健的租金收益回报,有利于吾悦广场的轻资产转型和再投资。

展望后市,天风证券认为,近期新城控股主动增加高能级城市土地且提升投资力度,有望为未来的持续发展打下基础,维持“买入”评级;华创证券指出,新城控股目前估值处于行业较低水平,鉴于公司商业地产先发优势、新激励的高业绩承诺、以及融资、拿地逐渐恢复,维持“强推”评级。

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