周三市场延续周二债强股弱的行情。受昨日尾盘利率快速下行叠加银行申请MPA下调参数消息的影响，早盘利率上行，相反隔夜利多股市消息较多，A股高开。但随后MLF续作，反映央行态度缓和，同时地产调控政策发布，利率快速转为下行，股市应声大跌。下午股债跷跷板效应继续演绎，股市震荡加剧，收盘前出现以波资金入场，但最终以北上资金净流出告终而收跌。收盘后，利率继续保持较好的情绪，小幅下行。全天来看，10年国开活跃券收益率较昨日下行2-3bp，3-5年国开下行7-9bp不等。资金方面，虽央行续作，但资金面有所收紧，隔夜利率重回2%以上，日内短端债券受资金影响有限，且表现好于长端。
今日影响股债的新增因素在于深圳房地产调控政策加码。先有深圳出台房地产限购新政（新八条精准调控楼市政策，包括提高购房年限、信贷差异化等），后有内蒙古公积金政策调整（取消借款人“同户籍”家庭成员购房使用公积金贷款，停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金贷款）。其中深圳收紧地产政策可能是个更为重要的信号，具体而言：
此前多市房地产政策端已出现初步的收紧迹象，杭州、东莞、宁波三个城市曾先后出台楼市相关新政。中原地产研究中心统计的数据显示，国内各大城市密集发布了304次房地产调控政策，刷新了半年度调控次数的历史纪录。
政策调控收紧的背景是4月以来地产销售超预期恢复，全国房地产销售面积同比增速迅速从3月的-14.1%反弹至6月的9.7%，较2019年0.2%左右的平均增速明显抬升。与此同时房价开始快速上涨，6月百城住宅价格指数同比增3.2%，基本回到疫情前增速水平，其中一线城市房价上涨偏快（6月同比增1.6% VS 2019年平均0.6%），三线城市6月房价突涨（6月同比增6.2% VS 5月同比增3.0%）。
我们认为，作为本轮地产销售反弹的代表城市，深圳收紧地产政策可能是个重要信号，意味着在 “ 房住不炒”背景下，监管对房地产还是持谨慎态度，警惕未来其他房产销售火爆的城市继续跟进收紧政策。地产一直是我国经济的核心产业链之一，收紧房地产将影响包括购房、装修、家电、家具在内的一系列需求，对建筑、建材等生产也会产生不利影响。未来若地产产业链走弱，此轮经济反弹的动力或将有所衰退。
因此，房地产收紧政策释放的信号，对中长期债市形成新的利好，或成为新的推动因素，配置价值进一步得到有力支撑。而短期主导因素中，连续OMO以及今日MLF续作，表明央行态度的边际缓和，资金面继续大幅收紧的可能性降低；但较为不确定的因素在于股市，交易盘仍需克服震荡行情。就股市而言，A股股指多数处于阶段性高位，在政策降温之下，股市波动显著加大。一方面沪深股市成交额连续8个交易日突破1.5万亿，表明股市仍然十分活跃，多空博弈较为激烈；另一方面导致股市连续下跌的外资净流出今日出现边际回落，离岸人民币汇率创下阶段性新低，表明外资离场决心并不强。当然，这些指标都是同步指标，反映当天市场的看法而非预测，因此近期股市的连续调整是边际转向还是短期调整，仍需进一步跟踪考证。
本文来源：屈庆 (ID:gh_2da997b8c1e3)，华尔街见闻专栏作者，本文节选自《地产政策收紧，债市影响几何？》