深圳715楼市新政:史上最严 但并非新一轮全国调控的开始

来源: 招商证券赵可团队
招商证券认为,这次限购、限贷、税收三大政策性工具全部用上,调控本质仍是“因城施策",核心是抑制投机平稳市场。货币宽松背景下,全国热点城市房价上涨趋势或暂未结束,但深圳收紧并不意味着新一轮全国调控的开始。

摘要:深圳调控加码,背景应是二手房价上涨过快,本质仍是“三稳”原则下的“因城施策”,目的是抑制投机平稳市场;而货币宽松背景下,全国热点城市房价上涨趋势或暂未结束,但并不意味着这是一轮新的全国调控的开始。源于基本面的复苏建立在因疫情而起的宽松上,市场在交易复苏,也即房地产板块本质是低估值策略下的基本面复苏行情,政策落地后行情或仍有下半场,但也要注重后期结构差异放大。

事件:7月15日深圳住建局发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,包括限购打“补丁”、完善差别化信贷、调节税收等,该《通知》自发布之日起施行。

核心观点

(1)深圳调控加码,核心是抑制投机,平稳市场,一城一策。

此次调控应是深圳历来最严的一次,限购、限贷、税收三大政策性工具全部用上。具体而言,限购打“补丁”,影响最大,能有效遏制落户炒房、假离婚等投机行为,需求端短期受较大冲击;完善差别化信贷政策,影响相对较小;调节税收(增值税、豪宅税)提高了频繁换房和高价房成本,但这对刚需影响有限;完善“三价合一”、加强二手房交易信息公开等重在规范二手房交易市场;加强热点楼盘销售管理,优先支持无房及个税或社保缴纳长的家庭,体现对刚需的支持。整体而言,深圳调控加码,核心还是抑制投机,平稳市场。

(2)板块本质是低估值策略下的基本面复苏行情,投资者交易的是复苏,房价上涨压力最大的热点城市政策落地后行情或仍有下半场,源于全国层面基本面向上未结束。

深圳房地产调控新政出台背景应是二手房价上涨过快,本质仍是“三稳”原则下的“一城一策”、“因城施策”;在货币宽松背景下,全国热点城市销售复苏、房价回暖趋势或暂未结束,深圳收紧难是一轮新的全国调控的开始,源于基本面的复苏建立在因疫情而起的宽松上,基本面高空加油,中期潜在经济下行压力仍大且结构差异大,且“一刀切”已经成为历史。市场在低估值策略的基础上交易行业短期的复苏,政策落地后行情或仍有下半场,但也要注重后期结构差异放大。

投资建议:在“稳房价”下,经营和管理红利高的房企价值将二次绽放,选取高质量周转标的(=非囤地模式+无息负债驱动),在未来基本面结构差异放大下,也应该坚持此选股逻辑。

风险提示:短期调控政策收紧力度超预期,利率改善不及预期,长效机制不及预期

一、限购加码,“落户炒房”、“假离婚”等投机行为将得到有效遏制,需求端承压

《通知》提出“深户居民家庭、成年单身人士(含离异)须在本市落户满3年,且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明,方可购买商品住房”。

此前深圳落户差不多即可买房,而北京、上海、广州等一线城市也实行获得本地户口即可买房的政策,与其相似的是长沙“非本地户籍人口落户一年,并连续缴纳12个月社保才能限购一套”的政策,本次深圳落户限购严厉程度较长沙“翻了三倍”

由于深圳落户条件相较其余一线城市较为宽松,且在社保缴纳时限方面亦要求较松,非户籍人口落户购房相对容易,在一定程度上激化深圳楼市供需矛盾。而增加落户时限及社保缴纳时限在一定程度上向北京、上海看齐,毕竟若按照北京积分落户规则看达到落户条件或远不止3年。

从第三方中介所述,楼市平稳情况下落户3年内深圳居民买房比例大约不到30%,而近期落户3年内购房的居民比例一度超过50%,判断其中相当一部分为投资或投机人士,粗略估算此条例将使得深圳部分人短期丧失购房资格,将对房地产市场需求造成较大影响

《通知》提出“夫妻离异的,任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”,

对比目前北京实施的“离婚一年内贷款买房,商贷和公积金贷款政策都算二套房”,广州实施的“离婚一年内买房首付比例提高”,深圳在离婚购房限制年限上更长;而“假离婚”行为在一定程度上或能规避限贷政策,为购房而“假离婚”情况或较多,此条例也将有效打击“假离婚”行为。

二、实施普通住宅、豪宅差别化信贷政策,总体影响相对较小,户籍家庭的改善型购房或受影响

《通知》提出“(一)购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,继续执行贷款首付款比例最低30%的政策;(二)购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%;(三)购房人家庭名下在本市拥有1套住房的,购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%,购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。”

此前在深圳购置普通住房与非普通住房需实施相同的最低首付比例政策,本次政策要求已有一套住房的户籍家庭无论是否有贷款记录,非普通住房的最低首付比例较普通住房均上调10 PCT。

普通住房和非普通住房实行差别化信贷政策并非深圳特例,一线其他3城均有相似政策(见表3),调整后深圳的住房信贷政策在一线城市中仍不算严苛。此次政策对户籍家庭首次置业的影响不大,对户籍家庭的改善或有一定影响。

三、深圳或为首个将个人住房转让增值税征免年限提高的一线城市,整体交易税费或约增加36%,将一定程度降低二手房购房情绪

《通知》提出“更新存量住房(即二手住房)交易计税参考价格,使计税参考价格更接近市场价格;同时,将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”。

一方面,更新二手住房参考价格更接近市场价格将导致参考价格提高(当前现行参考价格为16年10月评估),,交易税费的增加将一定程度或降低二手房购房情绪。据第三方中介数据显示,16年10月评估的深圳二手住宅参考价格大约在3.91万元/平方米,而16年二手房成交均价约4.87万元/平方米,20年7月至今二手房成交均价约6.62万元/平方米,根据16年情况外推,粗略估算新的二手房参考价格约5.32万元/平方米,对应平均上升税费约1021元/平方米(较之前多缴约36%的税额);

另一方面,本次深圳或是首个将个人住房转让增值税免征年限提高的一线城市,在之前《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》中明确北京、上海、广州深圳等一线城市个人将购买2年以上的普通住房对外销售免征增值税,本次深圳是第一个将“满2”变为“满5”的一线城市,将一定程度降低住房换手率,进而降低市场热度。

四、豪宅标准增加总价750万的限制,对刚需置业成本影响不大

《通知》提出“享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套住房套内建筑面积120(含本数)平方米以下或者单套住房建筑面积144(含本数)平方米以下;实际成交总价低于750(含本数)万元。”

《通知》在之前普通住房认定标准的基础上增加了总价不超过750万元的限制,总价限制曾于去年11月取消(取消“豪宅税”政策),“715新政”中再度重启但标准有所放松。

目前,一线四城中仅有深圳、上海在普通住房认定标准中设置了总价限制,上海的总价标准相比深圳更严(上海对普通住宅的总价标准为:坐落于内环线以内的低于450万元/套,内环线与外环线之间的低于310万元/套,外环线以外的低于230万元/套)。

设置总价限制目的还是为了遏制投机炒房行为,事实上,根据深圳市国土资源和房产管理局数据,2020年上半年深圳住宅成交户型中144平米以上的套数占比不到4%;又根据深圳贝壳研究院数据,2020年一季度深圳二手住宅中总价低于700万元的房源超八成,判断该政策对刚需置业成本影响不大

五、加强热点楼盘销售管理,无房家庭购买新房面临竞争或下降

《通知》提出“对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘,房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则,并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案,严控认购人数,合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。”

今年4月,深圳市住建局已对部分热门楼盘的房源进行了“锁定”,本次政策进一步从制度层面加大了对炒房行为的打击力度。该政策主要针对深圳上半年热点片区部分楼盘因区位、学位等因素而出现的抢购现象,旨在优先满足无房居民家庭购房需求,有利于深圳房价和市场预期的长期稳定。

六、在操作层面进一步完善“三价合一”制度以规范二手房交易市场,避免低报评估价以逃避缴纳“豪宅税”

《通知》提出“进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度,房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签,未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。”“三价合一”制度指的是二手房交易中的所有价格都需保持统一,即“银行评估价=实际成交价=网签备案价”,并且按照这个价格来计税以及申请贷款。

“三价合一”制度早于2018年3月正式落地,但评估价在实践中并未真正实现统一,此次更新旨在操作层面进一步完善“三价合一”制度避免二手房交易市场出现低报评估价以逃避缴纳“豪宅税”的情况,或是对“发挥税收调控作用”、“细化普通住房标准”等政策的配合及补充。

七、加大二手住房交易信息公开力度将使得二手房交易更加理性,避免中介利用不实房价信息造成不合理交易

《通知》提出“加大二手住房交易信息公开力度”,由于当前二手房房源数量及交易价格更多掌握在第三方中介手中,信息不对等一定程度上误导了二手房市场对真实交易信息的判断,此条例或旨在增加真实房价的透明度,以避免中介利用不实房价信息,抑制信息不对称带来的不合理交易,未来或使得二手房交易更加理性。

八、“严厉打击房地产市场违法违规行为”再强调,或将有效打击短期投机房市“坐庄”行为

《通知》提出“严厉打击房地产市场违法违规行为”,早在今年4月份底深圳市住建局党组书记、局长张学凡就曾提及“严厉打击扰乱房地产市场秩序的行为”,本条例是对该内容再一次强调。

此条例或抑制人为造成的房市过热及短期的投机“坐庄”行为,未来将引导房地产市场回归理性。部分个体或涉嫌存在“捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论”等违规行为,以上行为严重扰乱房地产市场,人为造成房市失真、过热,进一步扭曲房地产供需关系。在深圳房价短期形成上涨预期下,巨大利益诱惑也吸引了违法“坐庄”行为的个人或机构,这类似于股票市场的“坐庄股”,对市场造成了较大的扰动。

总体来讲,深圳房地产调控新政出台背景应是二手房价上涨过快,本质仍是“三稳”原则下的“一城一策”、“因城施策”;在货币宽松背景下,全国热点城市销售复苏、房价回暖趋势或暂未结束,深圳收紧难是一轮新的全国调控的开始,源于基本面的复苏建立在因疫情而起的宽松上,基本面高空加油,中期潜在经济下行压力仍大且结构差异大,且“一刀切”已经成为历史。

今年4月以来,深圳房地产市场交易较活跃,二手房价格上涨过快,部分热点片区热点楼盘出现新房抢购、二手房挂牌价虚高等现象,在此背景下加码调控,本质上仍是“一城一策”、“因城施策”,也是对7月上旬杭州、东莞、宁波等城市“一城一策”的延续,不过深圳房价涨幅更大,投机或更甚,调控也相对更严。

市场在低估值策略的基础上交易行业短期的复苏,政策落地后行情或仍有下半场。深圳房地产政策收紧,市场之前已有一定预期,而且目前房地产板块并非政策放松行情,是低估值策略的基础上交易行业短期的复苏;具体来看,全国销售已经在演绎复苏,复盘看更像2012年,总量销量数据持续性或在1-2个季度之间,复苏即便是个弱复苏,那它也是值得参与的复苏;强调房地产板块政策悲观已充分反映到估值,基本面复苏下,市场风格切换加快低估值策略发酵,但也要注重后期结构差异放大。

本文作者:招商证券赵可团队,来源:招商房地产,原文标题:《基本面“竟”是把双刃剑,但交易复苏还没结束——深圳715房地产调控新政点评》

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