估值差异越拉越大,地产开发和产业链会继续冰火两重天吗?

来源: 中信证券研究
中信证券认为,在长期而言,地产产业链和开发公司仍是共赢关系,且开发企业仍占据产业链中的强势地位,过大的估值差是不可维持的,看好地产开发龙头的估值修复。

2020年出现了以往少见的开发板块和地产产业链冰火两重天的局面。我们统计地产产业链龙头当前估值为28.7倍PE,而地产开发板块龙头当前估值为5.8倍PE 。

地产开发板块缺乏成长性是市场给予低估值的主要原因。

我国存量房规模庞大,政策亦转为支持存量更新改造,代表增量的开发营建长期增长空间有限。排名最靠前的龙头公司已经遇到规模的天花板,跟投机制无法克服管理半径困扰,规模经济带来信用优势已经固化,不能伴随规模扩大而进一步扩大,行业一线龙头规模天花板已经闪现,预计产业集中度提升空间不大。房价受限,地价上涨,企业面临盈利能力压力。相比之下,地产产业链领域一些公司发展空间较大。

地产公司逐渐平台化,产业链和地产开发企业共同成长。

龙头公司逐渐走向平台化,控股或参股一些产业链公司。这推动了上下游企业被占资的问题缓解,增强了产业链公司业绩确定性。长期来看,地产产业链和地产公司是共赢的关系,市值有望持续壮大。

开发企业在产业链中的强势地位并没有发生根本变化。

我们测算,代表性公司2017-2019年应付款项占总资产的比例分别为10.44%、10.90%、12.42%,地产企业大量占有上下游资金的情况没有发生改变,资源的掌控者在产业链中的强势地位没有发生改变。地产企业如果承受资金压力,仍然可以转嫁上下游,地产产业链和地产开发商之间的估值差已经很大(目前产业链估值达到地产开发商估值的5.0倍),我们认为继续拉大是不合理的。

反身性调控,基本面平稳。

部分城市因为房价上涨而出现政策微调,但总体而言房地产政策的周期性特征越来越弱,应时决策的意味增加。8月之后即将进入推货的高峰期,2020年下半年的推货有望较之上半年增加50%,预计8月月报表现靓丽。我们认为目前开发板块和地产产业链之间的估值差距已经很大,板块蓝筹有望出现估值修复的行情。我们推荐保利地产、龙湖集团、世茂集团、旭辉控股集团、融创中国、万科A和金地集团。

风险提示:

部分高资金成本的地产开发企业未来盈利能力下降的风险。

本文作者:陈聪,来源:中信证券研究,原标题:《地产开发和产业链会继续冰火两重天吗?》

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