历史超低按揭利率刺激下 美国房子卖爆了

作者: 祁月
美国按揭利率一再刷新历史最低记录,30年期还不到3%。这刺激着换房和上车需求暴增,二手房销售连续两个月创出历史最大环比增速。近七成房源挂牌还不到一个月就卖掉了,有人都不看房就掏钱买了。

犹如飓风过境,疫情大肆爆发后,美国经济的角角落落都被狠狠摧残了一遍,唯独有一个市场非但没被撼动,反而逆势出现了历史罕见的火爆程度:房地产。

美国楼市也不是从疫情爆发之初就开始火爆的。在3月和4月禁足令覆盖全美的时候,几乎没人能出门看房,楼市也和其他行业一样冷清。但是,随着防疫措施解除,一切都不一样了。

从6月入夏开始,美国房地产市场一扫阴霾,迅速活跃起来,买房热情飞速升温,以至于7月份的房屋销售数据成了美国房地产市场有史以来最强劲的数据之一。

与之对应的是,过去几个月,经季节性调整后的二手房销售数据出现了过山车式的变化:从3月开始加速下跌,5月更是创出27%的三十八年最大同比跌幅,环比也超预期跌了将近10%。但到了6月,数据开始爆发,不但由负转正,还环比大增逾20%。

7月的二手房销售数据更加惊人,加速攀升至586万户,远超市场预期的541万户,创出2006年底以来的最高水平,足足比6月高出了25%,连续第二个月创出1968年有统计以来的最强劲单月涨幅记录。

二手房售价中位数也打破了6月才创下的纪录新高,有史以来首次突破30万美元整数关口,升至30.41万美元。当月同比增长8.5%,是连续第101个月上涨。

若经过通胀调整,二手房售价中位数更加惊人:比2006年楼市泡沫时期的高点还高出3.4%,创出了历史最高纪录。

算上6月份20.2%的增长,美国二手房销售在两个月内暴增近50%,完全走出了疫情在春季蔓延以来的低谷。

在上述数据发布机构全美不动产协会(NAR)首席经济学家Lawrence Yun看来,美国房地产市场已经走过了复苏阶段,现在正处于蓬勃发展阶段,“房屋销售高于疫情爆发前的水平。”

怎么突然火爆了?

美国房地产市场之所以罕见出现从“冰”到“火”的局面,原因是多方面的。

最直接的导火索就是按揭利率降到了美国历史上从未有过的超低水平。

在美联储持续把基准利率压低至历史级别的低位时,房屋贷款利率也随之一降再降,至少8次创出了历史新低记录,30年期固定抵押贷款利率平均值上周低至2.99%。这周虽然出现了六周以来的首次回升,但也只有3.01%。

这么低的利率,深深刺激着房屋买家的神经,购房需求急速增长。需求旺盛到什么程度了呢?7月售出的房屋中,有将近七成挂牌还不到一个月,就成功卖掉了,在售平均时间从6月份的24天降至22天,创出历史新低。

有房产中介说,有些人甚至都还没亲眼见过房子,就掏钱买了。

而供应明显跟不上需求。截至7月末,只有150万个房源上市出售,环比减少2.6%,同比减少21.1%,是连续第14个月同比缩减。这也是80年代初有数据以来的史上最低7月供应量。

按照当前销售速度,二手房库存将在3.1个月内售罄,明显低于6月的3.9个月和一年前的4.2个月。市场一般认为,低于5个月的库存售罄期属于“供应端趋紧”,6-7个月为“供求健康平衡”。

楼市如此火爆,最深层的原因是疫情导致的观念变化。

由于疫情阴云迟迟不散,至今都没有减弱的迹象,很多人的工作和生活发生了显著的变化。许多购房者对居住地点、房屋面积、功能等方面有了新的考虑,或者加快了疫情爆发前就有的计划。于是,换房需求和“上车”需求都出现增长。

在7月的二手房购买者当中,首次买房的人占了总销量的34%。这一群体包括了许多处于25岁左右到30多岁之间的千禧一代买家。房贷利率这么低,让很多人能够负担得起一套房子了。

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