核心观点

“三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫。8月20日，房地产企业座谈会召开，监管层要求与会的12家的房企9月底前交出降负债方案。地产行业的高杠杆率既有内部原因又有外部原因，而在“房住不炒”基调下，房企降杠杆为大势所趋。

房企降杠杆的几大途径。（1）有息负债端：投资方面，可通过减缓拿地节奏、寻求多元化方式拿地，以减少拿地开支，进而降低前端融资；融资方面，可通过改善融资结构、提升自身评级以降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。（2）货币资金端：提高经营去化效率、加快销售回款对房企短期偿债能力及整体负债水平的改善均起到关键作用；房企还可通过出售股权、剥离不良资产，以回笼资金或实现业务转型。（3）所有者权益端：房企可通过引入战略投资者、大股东注资、加快上市等方式增厚权益，或分拆上市增加现金流入，缓解母公司融资压力。（4）表外融资：表外融资不带来房企账面资产负债表的根本变化，不影响其名义上的财务指标，但实际上却为企业提供了融资，缓解了资金压力，为企业的隐性负债。常见形式有合作项目不并表、明股实债和通过ABS减少有息负债或出表。

房企降杠杆案例分析。我们以克而瑞2019销售榜排名TOP50的房企为样本，以净负债率为杠杆水平的考量指标，筛选了2020H1净负债率相较2014-2020H1最高点下降50%以上的房企作为案例，共得到15家房企，并对案例房企关键的降杠杆策略进行了逐一分析。这些案例包括：恒大、融创、绿地、阳光城、中南建设、金科、融信、正荣、远洋、美的置业、卓越、华发、泰禾、禹洲、新希望。

“三道红线”下房企降杠杆迫在眉睫

监管层敲响警钟，“三道红线下”房企降杠杆压力加剧。据8月15日21世纪经济报道，监管部门出台融资收紧新规，设置“三道红线”将房企分档并对其有息负债规模增长做出约束。8月20日，住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会，就如何落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。同时，对于与会的12家的房企进行试点，要求其9月底交出降负债方案。

地产行业的高杠杆率既有内部原因又有外部原因：从内部动机来看，房地产为资金密集型行业，地产企业必须依靠杠杆撬动规模的扩大，以应对开发期内较大的资金需求。从外部条件来看，中国经济的发展与地产行业密不可分，因此在经济高速增长时期，地产行业也始终维持高景气度。就融资环境而言，金融机构有更强的意愿为房地产企业提供融资，优质的抵押物也赋予了地产行业更为优越的融资能力。

“房住不炒”基调下，行业资产结构已有改善，降杠杆为大势所趋。整体来看，行业近几年负债增速已有所放缓。对于近两年来积极降负债并取得一定成效的房企而言，新规的影响在预料之内；而对于前两年拿地激进，存量负债较高的房企，尤其是中小型房企而言，新规也必然会促使其在现金流管理、融资结构调整、投资规模和质量把控等方面进行较大的调整。有息负债规模的控制将使房企在在新增土储方面将更加谨慎，优化业务区域布局，加强对优质城市的深耕。另一方面，房企面临的资金投入压力也将进一步上升，可能会对存货开发进度造成一定影响。因此，对于未达标的房企而言，降杠杆已然成为当务之急。

降杠杆的几大途径

从净负债的角度考虑，我们将房企降杠杆大致分为三个方向：（1）减少有息负债；（2）增加货币资金；（3）增加所有者权益。此外，考虑到表外融资存在的普遍性，我们也将讨论表外融资对企业的账面负债水平的影响。

1、有息负债端

投资方面，可通过减缓拿地节奏、寻求多元化方式拿地，以减少拿地开支，进而降低有息负债水平。（1）传统招拍挂：拿地简单便捷，信息相对公开透明，且土地不存在历史遗留问题，适用于“短平快”项目；但由于其供地节奏由政府把控，且采用竞价机制，在市场需求大，竞争激烈时，容易出现高溢价地块。（2）旧改、一二级联动：这两类项目均涉及与政府洽谈，旧改项目往往位于中心城区、位置优越且价格低廉，而一二级联动的方式有利于企业在二级拿地环节获得成本优势；但这两种方式对企业长周期融资的能力要求较高，且不确定性大。（3）收并购和合作开发：这两种方式近年来越来越受到房企的青睐，因其有利于企业迅速做大规模，获取优质低价土地；但由于存在外部协调和信息不对称，也会存在“踩雷”情况，且流程较复杂、法律问题较多，需谨慎对待。在具体策略上，为有效降低杠杆，房企首先应当控制拿地节奏，根据自身土储情况及外部环境进行判断，有时可采取逆周期拿地的策略；其次，在拿地方式的选择上，可逐步从招拍挂的高成本拿地转向收并购、合作开发、旧改等方式，但也应当注意结合自身在运营、融资等方面的能力，选择合适的项目，制定组合方案，并防范相应的风险。

融资方面，可通过改善融资结构、提升自身评级以降低融资成本，减少利息支出对利润的侵蚀。在债权融资的各种方式中，传统的银行贷款融资成本相对较低，但由于政策约束、银企关系等因素的存在，对企业自身条件要求较高。境内发债方面，由于投资者对企业的信用资质要求高，不同资质房企之间的融资成本差异较大；而境外债在国内融资收紧环境下，逐渐成为重要的融资补充渠道，但其存在较大的汇率波动风险，且成本相对较高。近年来ABS的重要性逐渐加强，其中以供应链ABS为主，以其不占用发债额度、美化财务报表而受到房企青睐。而非标融资虽然存在流程快、效率高的优势，但存在发行成本较高且监管趋严的问题。就降杠杆而言：（1）在融资方式上，房企可通过调整融资结构，以低成本融资置换高成本融资，如以银行贷款置换信托融资，以达到利息支出减少的目的。（2）在自身条件上，房企可通过提高自身信用评级、加强银企关系等来降低融资门槛和发债成本。

2、货币资金端

提高经营效率、加快销售回款对房企短期偿债能力及整体负债水平的改善均起到关键作用。（1）在整体经营效率的提高上，房企可通过完善内部管理机制、启动高周转模式，以缩短“拿地-开工-开盘-销售-现金流回正”的周期；同时，建立有效的人才培养和激励方案，使政策落实到具体部门和个人。（2）在具体的销售回款环节上，一方面房企可通过一定的营销手段及客户运营策略，加快“定金认购-签订购房合同-交纳首付款”的过程，提高首付款比例。如采用降低认购门槛、折扣营销、特价房等优惠政策，或探索网上卖房、直播卖房等新的卖房渠道。另一方面，在销售的后续环节中，考虑到网签备案速度受地方政策影响，而银行贷款审核速度受房企资质、购房者信用资质、银企关系等影响，房企可以通过布局政策或资金较为宽松的地区，加强银企关系、提高自身资质以提高两个环节的回款速度。

及时出售低效股权、剥离不良资产，以回笼资金或实现业务转型。在房企面临较大的短期偿债压力时，出售股权或项目可帮助房企迅速回笼资金以度过寒冬。尤其是对于自身经营不善或由于其他原因处于亏损状态的项目，对市场而言可能恰恰是投资机遇，在重新定位和良好运营下存在逆转为优质资产的潜力。此外，近年来越来越多的房企意识到聚焦地产开发主业的重要性，这些企业通过剥离非地产业务，获得大量现金的同时优化了公司的业务结构，为后续的高效运作和利润增厚做准备。

3、所有者权益端

通过引入战略投资者、大股东注资、加快上市等方式增厚权益，或分拆上市增加现金流入，缓解母公司融资压力。（1）房企的股权融资主要包括IPO、配股、增发和股东注资，股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善作用显著。除了现有股东注资外，房企可通过引入战略投资者的方式，不仅可以增加货币现金的流入，还可获得投资方在经营、管理、技术等多方面的支持，提高自身能力。但相比于债权融资，股权融资往往可遇不可求，过程也更为复杂，需要长期的准备和积累。（2）近年来分拆上市逐渐成为房企做大规模、增强影响力的手段。通过分拆旗下盈利能力较强的业务上市，这其中尤其以物业业务为代表，房企既可以缓解自身融资压力，又可以获得新的利润增长点，改善企业的资产流动性。

4、表外融资

表外融资不带来房企的资产负债表的根本变化，不影响其名义上的财务指标，但实际上却为企业提供了融资，缓解了资金压力，为企业的隐性负债。常见形式如下：

（1）合作开发项目非并表：举例而言，房企A、B同时对项目开发企业C持有一定的股权，但是由于A持股比例较低，在会计上无需将企业C的财务并表，因此C的融资并未体现在A的报表中。但实际上这部分融资由A与B共同使用，A对其有部分偿还义务。因此通过合作开发，在不并表的情况下（如小股操盘），房企进行扩张的同时仍能维持账面上较低负债水平，降低了其名义上的杠杆率。

（2）明股实债：投资者认购相关资管计划，而后资管计划对房企的项目公司进行投资，与房企共同成立 SPV，该房企凭借项目公司实现了间接融资。具体分为股权式和信托式：若房企对项目公司并表，则项目子公司的“明股实债”计入房企少数股东权益中；若不并表，则体现为房企的长期股权投资。

（3）通过ABS减少有息负债或出表：利用ABS，房企可盘活流动性较差的资产，使之转变为流动性较好的现金，从而改善负债状况。地产ABS部分种类可实现出表，有时也因融资主体在表外，不构成地产公司的有息债务。以供应链ABS为例，发行供应链ABS表现为应付账款的增长，而非金融负债增加，因此房企可凭借其达到提高经营性现金流、降低有息负债的目的。

降杠杆成功案例

我们以克而瑞2019销售榜排名TOP50的房企为样本，以净负债率为杠杆水平的考量指标，筛选了2020H1净负债率相较2014-2020H1最高点下降50%以上的房企作为案例，共得到15家房企。这些案例包括：恒大、融创、绿地、阳光城、中南建设、金科、融信、正荣、远洋、美的置业、卓越、华发、泰禾、禹洲、新希望。接下来我们将对案例房企关键的降杠杆策略进行逐一分析。

（1）恒大集团

引入战略投资者，向“规模+效益型”发展战略及“三低一高”发展模式转变。2017年以前，恒大以扩大规模为目标，凭借高负债、高周转、高杠杆和低成本的“三高一低”模式来达到快速增长。2017年以来，房企竞争激烈程度的加剧、财务风险的扩大、及“房住不炒”政策的不断强化，使得已然成为行业领头羊的恒大把重心转向“增权益、降负债”上。一方面，恒大于2017年先后通过三轮增资引入1300亿资本金，占扩大后股本的36.54%，引入的战略投资者包括正威、苏宁等世界500强企业，也包括山东高速这样的特大国企，这些企业为恒大在资金、技术、运营等方面提供了支持，为其转型加速。另一方面，恒大也不断通过改善拿地结构、打造精品、提高产品附加值、严格控制成本以增厚利润。2016-2018年，公司毛利率、净利率分别由28.1%、8.3%上升至36.2%、14.3%。截至2019年年末，恒大的净负债率由2016年的历史最高值359.7%下降至143.5%。

网上卖房组合大力营销，逆市增长领先行业。2020年以来，恒大再一次提出向“高增长、控规模、降负债”转型的战略。“高增长”即扩大销售规模、加快销售回款，实现2020年8000亿元的销售目标。春节以来，受传统淡季叠加疫情影响，房市线下销售几乎停滞，恒大却凭借其强大的营销手段和精细化运营能力实现了逆势突围。在“网上卖房”+“优惠政策”+“网上直播”组合拳下，恒大上半年实现销售3488亿，同比增长24%，销售回款3120亿，同比大增67%，回款率89.4%，成为TOP5阵营中唯一实现销售大幅增长的房企。除此之外，拿地的低成本优势以及统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式也为恒大创造了实现快周转、高业绩的条件。“控规模”即放缓拿地速度，实现未来3年每年土储净消耗3000万平方米、2022年降低到2亿平方米的目标。

（2）融创地产

严格的拿地标准和对拿地成本的把控，使融创获得优质低价土储、减少开支。2020年上半年融创进一步提高拿地标准，规定拿地必须保证IRR高于50%，项目净利润率高于15%，对拿地节奏和规模起到控制作用。拿地成本方面，自2017年融创就率先启动内部预警机制，从公开的土地拍卖转向收并购，避免接盘高总价、高溢价、高单价的“三高”项目，在收并购优质土储上积累了丰富的经验。2020年上半年融创新增土地建筑面积1730万平方米，对应货值2330亿元，同比下降64%。截止至2020年年中，融创净负债率为110.6%，相较2017年末下降114.7%，负债水平改善显著。

为改善现金流，融创积极调整融资结构、抛售股权并推动融创服务独立上市。（1）融创通过加大银行类融资占比，置换信托类融资，以降低融资成本，减少利息支出，2020H1融创新增融资成本较上年下降1.9%。（2）2020年4月，融创向红星家具集团转让金科股份11%的股权，合计46.99亿元；5月，融创又于公开市场通过大宗交易方式出售金科股份5%的股权，总价为21.36亿元。（3）2020年8月6日，融创发布公告称将分拆附属公司融创服务于香港联交所主板上市。预计分拆上市完成后，融创将拥有融创服务不少于50%权益，融创服务仍为其附属公司，届时公司权益的增厚和现金流的改善都将受到积极影响。

（3）绿地集团

项目优势促进现金流增长，协同效应降低拿地成本。（1）2017年起，绿地在获取土储上逐渐形成自身特色和优势：一是充分利用集团在大金融、大消费、PPP 等产业集群的优势，把握大城市购买力溢出带来的机会，积极布局特色小镇项目，以达到较低成本获地，多产业协调创收的目的。二是把握高铁发展带来的红利，布局多个高铁站商务区项目。这些战略性重点项目优化了公司的产品结构，对其现金流的改善起到促进作用。2017年公司销售业绩同比增长24 %，一二线城辐射区域的特色小镇项目业绩迅速增长，且非一线城市的商办项目去化效果显著。（2）在拿地方面，绿地一向具有成本优势，其原因有二：一是绿地与多个地区政府达成了战略合作，提前锁定土地，且价格相对较低。二是绿地以房地产、基建为主业，辅以金融、销售等综合产业的多元化格局，为其在拿地时带来协同效应，促进成本的降低。2017、2018年，公司净负债率分别为212.3%、181.4%，较上年同期下降72.7%、30.8%。

（4）阳光城

强大的营销能力促进销售回款，降杠杆目标下拿地趋于谨慎。2018年以前，为迅速做大规模，阳光城采取激进的拿地策略，大量进行参与招拍挂与收并购，2016年累计拿地385.06亿元，其中有8个地王项目，64个收购项目。2018年年初，在外部环境恶化与自身规模成长的背景下，公司提出2020年将净负债率降至100%以下的目标。（1）首先加快销售回款，增厚资本：围绕“精管理、强组织”的营销目标，提出“全攻全守343”的营销管理阵型，全力打造出 “前场进攻、中场组织、后场防守”的闭环体系。（2）其次负债不增长：拿地方面，公司逐渐放缓拿地节奏，并积极参与旧改项目以降低拿地成本。2019年末，阳光城有超过421万平方米的旧改土储等待分期确权，旧改项目已在广州、深圳、太原、昆明、贵阳等地相继落地。在以上努力下，2020H1公司净负债率为120.6%，较历史最高值下降139.3%，高杠杆情况得到一定改善。

（5）中南建设

积极扩张不改，降杠杆主要靠高周转和高品质。2018年起，中南的净负债率持续改善，截至2020H1，中南的净负债率为188.3%，较历史最高点下降73.0%。在融资约束逐渐收紧的情况下，公司依靠提高项目品质及周转速度来实现快速扩张与控制杠杆之间的平衡。公司从需求侧能力入手，通过标准化和高复用，结合战采和集采，以加快周转、提高生产的稳定性。此外，中南也在不断加强其融资多元性，加大项目股权、股债联动及其他创新融资，引入战投以补充长期资本。

（6）金科股份

高周转一向是金科的运营之道，在降杠杆压力下，金科进一步强调加速周转的重要性。2017年中，金科提出“1661”模式（拿地1个月开工、6个月开盘、6个月开发贷上账、1年内现金流回正）和“6789”模式（首开去化率60%、年度去化率70%、存销比8个月以内、竣工去化率90%），在管理层面上落实了高周转模式。2018-2019年，金科实现全口径销售额1188亿元，1860亿元，同比增长80.6%，56.6%；净负债率同比下降85.4%，8.9%。

通过分拆上市谋求新的融资渠道。根据公司2020年6月24日公告，其旗下物业公司金科智慧服务境外上市的行政许可申请材料通过了中国证监会的审查。待其后续取得香港联交所及其他有关监管机构的批准后，该分拆上市计划将成为现实。2019年，该物业公司营收23.28 亿元，三年年复合增长率 81.5%；在管总建筑面积约 1.21 亿平方米，复合年增长率为 39.0%。其优秀的物业管理能力不仅能与金科股份的业务构成协同效应，还将对金科股份的估值起到提振作用，并在一定程度上缓解集团的融资压力。

（7）融信集团

拿地增速放缓，锁定优质低价土储，合作并购实现共赢。2017-2018年，拿地销售比增速由101.7%下降至15.6%，拿地增速明显放缓。同时，融信更多地参与到与其他房企的合作中，通过项目合作开发以及收并购的方式，发挥自身优势，降低拿地成本的同时增强收益，实现双方的互利共赢。公司在旧改项目上积累经验，形成自身优势，为其获得更优质的项目创造条件。对于早年拿下的“地王”项目，融信也通过引入如万科等的星级房企为合作方的方式实现了轻资产化。2017-2019，融信净负债率逐年下降约40%至38.1%，成功实现了降杠杆。此外，随着融信自身债务水平的下降和偿债能力的提升，外部评级也在不断改善，进一步降低了融资成本。2019年国际信用评级机构穆迪将融信的主体评级直接上调至“B1”，评级展望为“稳定”；境内评级方面，中证鹏元年内首次给予公司主体长期信用AAA等级。

（8）正荣地产

融资优化、多元拿地、效率提升三方面共同推动杠杆水平下降。（1）2018年正荣地产集团有限公司在香港联交所成功上市，极大增厚了总权益，丰富了现金储备，成为公司18年负债率大幅下降的主要原因。债权融资方面，2016-2018年，公司银行贷款融资占比分别为21.4%、40.3%、46.3%，低利率银行贷款置换了高利率的非银信托，融资结构明显优化。（2）拿地方面，公司采取逆周期的拿地策略，提前布局核心二线城市，压低土地成本，增厚利润；同时在拿地方式上则更多通过联合开发和股权收购的方式获取土地，以降低开发成本。（3）在经营效率上，公司建立了从设计到运营的管理体系：设计端通过实现标准化设计和设计前置,实现项目方案批复时间较以往提升16%；运营端通过大盘经营分析、项目动态管理、信息建设推广，推动了产品结构及供货节奏的优化。2020年8月，正荣拿地平均产品定位周期0.9个月,首次开盘时间已经稳定在7 个月以内，首开去化率达70%，产品标准化升级也进一步提效。三方面的共同改善，促进正荣净负债率自2017年起持续下降，至2020H1达到48.1%，较历史最高点下降165.4%。

（9）远洋集团

回归住宅开发主业，改善产品结构，剥离非核心业务资产。近年来，为适应市场形势变化，缓解政策约束带来的融资和销售压力，远洋集团提出了多方面的策略转向，包括聚焦开发主业，对非开发主业实施轻资产化，住宅类产品向中小型、快周转类的适销产品转型等。2019年出售了北京邦舍置业有限公司100%股权，另出售北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，剥离两项多元业务，与聚焦主业的策略一致。同时，2019年公司新增土地储备建筑面积为451万平方米，同比下降55.7%，拿地节奏明显放缓。2019年公司净负债率为34.6%，同比下降13.3%，现金短债比3.61，债务结构维持稳健。

（10）美的置业

IPO叠加大股东注资缓解高杠杆，融资、拿地多元化以减少支出。2018年10月，美的置业登陆港股市场，融资27.87亿元。在其前后，公司还分别获得两次大股东注资，合计20.7亿元。三轮股权融资极大程度地降低了公司的净负债率，2016-2018年，美的净负债率分别为199.7%、117.2%和89.1%。此外，美的积极进行融资创新，通过购房尾款ABS、银团融资等方式，降低融资成本。在拿地方面，近年来美的的拿地方式逐渐转向旧改项目与收并购拿地，截至2020H1，公司可逐步转为土储的项目10个、规划建面402万平米，已转化为土储的项目4个、规划建面133万平米。随着美的自身杠杆的下降，外部评级也不断改善，构成融资成本下降的良性循环。2019年，中诚信提升评级为AAA、展望为稳定；2020年，联合提升评级为AAA、展望为稳定。

（11）卓越置业

拿地多元化促进拿地成本下降，杠杆维持合理水平。自2015年以来，卓越置业的净负债率基本保持在70%左右的水平，2017年虽出现小幅上升，但又迅速回归合理水平，其中一个原因即多元化拿地。收并购方面，公司以10.64亿元受让上海中航城100%股权，又以16.36亿元的总价受让蓝光合肥、惠州、杭州和无锡4个住宅项目部分股权，共计约32.77万平方米的土地。同时，公司累计旧改项目超过50个，有5000万平方米开发量，每年释放数百亿货值，2020年计划入市的城市更新项目有深圳龙华油松项目、深圳蔚蓝铂樾（谭屋围旧改）、深圳卓越荣津瀚海湾（桥东旧改）。低成本拿地的策略促进了公司的净负债率由2017年86.5%下降至2019年的59.5%。

（12）华发股份

把握融资窗口、合作开发拿地、项目高周转共同推动杠杆下降。公司善于把握融资窗口，2014年其信托融资成本曾一度高达15%，全年整体融资成本为9.55%；2017-2018年，融资成本逐渐降低并稳定在6%以下的水平；2020年，公司发行的超短融、中票、公司债、ABS等品种的融资成本均创下历史新低。同时，公司多次与包括万科、碧桂园、华润在内的龙头品牌房企合作开发，有效降低其拿地成本，提高项目质量。此外，公司始终抢抓高周转，推行了“3-6-9”周转模式（3个月内动工、6个月内开盘、9个月内现金回笼），在项目上执行的比例超40%，为销售回款提供了保障。2017-2019年，公司净负债率从历史最高位263.2%回落至177.4%，整体杠杆水平虽仍较高，但已呈现明显改善趋势。

（13）泰禾集团

高杠杆压力下大量出售项目股权。2019年3至6月底，泰禾集团宣布一系列地产项目的股权出售方案，对应总售价95亿元。其中包括：3月下旬出售的杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目、杭州同人山庄等7个项目的部分股权，6月末转让的项目公司29%的股权、润天置业100%股权，以及达盛置业70%股权，对应总价为16.57亿元。2019年，泰禾净负债率较上年同期下降接近150%。

（14）禹洲鸿图

引入央企作为战略投资者，降低融资成本。公司于2018年8月31日增发股份并与华侨城签订认购协议，扩大后华侨城股份占总股本9.9%，成为公司第二大股东。华侨城集团是国务院国资委直接管理的大型中央企业，公司引入华侨城作为战略投资者，融资上可凭借央企信用获得较低的项目融资成本，投资上又可借华侨城的背景，取得民企难以获得的城市运营项目，低成本圈地，首批合作项目包括中山新草尾项目及苏州、常熟文旅项目。2015-2020H1，禹洲鸿图的净负债率逐渐由历史高点56.3%回落至4.5%。

分拆物业公司上市，再造融资平台、减轻资金压力。2020年8月26日，公司管理层表示，禹洲正在整合优化物管和商管业务，积极推进分拆上市，目前已向联交所提交了物管分拆建议书。截至2020年年中，禹洲录得物业管理收入2.89亿元，同比增长62.2%，总在管建面1300万平米，合同管理面积2200万平米。物业管理公司未来盈利可期，分拆上市有助其扩大规模、增强影响力并获得新的融资平台，以缓解母公司资金压力。

（15）新希望地产

坚持中高端定位、稳健拿地叠加股权融资，现金流持续改善，权益增厚。（1）公司自2014年以来始终专注于中高端市场，坚持“高能级城市”、“高净值区域”、“高品质项目”策略。2020年3月，公司通过官微发布《2020春季希望宣言暨无忧购房计划专项申明》，承诺365内天在无任何限制条款下降价双倍补差的同时，承诺品质不降低、服务不打折，强化其高端形象。（2）拿地方面，公司坚持“新一线、强二线”的城市策略，采取“以收定投”的方式，根据资金与销售状况，每年最多新进1-3个城市，且进入一个城市后会快速布局3-4个以上的项目，并选择一个核心区域进行深耕。随着公司城市深耕红利的释放和产品溢价能力的提升，公司销售收入持续增长，现金流得到改善。2019年公司实现销售金额735.9亿元，同比增长142.8%。（3）公司2019年持续获股东增资等权益性资金投入，负债情况进一步改善。截至2019年末，公司净负债率为74.6%，较历史最高点下降65.3%。

本文作者：覃汉，来源：债市覃谈，原标题：《房企降杠杆实操小手册》