房企的自我平滑

国君地产谢皓宇
10月龙头房企销售增速下行、而行业增速上行,隐含中小房企推盘力度明显增强;近期龙头房企拿地明显增强,和上半年少拿地形成反差。

本月总量数据再超预期,去杠杆背景下的加快推盘仍存,均价连续3个月回落,从微观市场反应来看并非低能级城市成交占比提升导致,以价换量因素仍在,随着销售目标完成度大幅度提升,预计11~12月跑量逻辑略微减弱。

我们此前提到,8月和9月的新开工大幅度低于预期不应该持续,10月新开工增速3.5%的小幅回升将维持至年底,并伴随结转利润以降杠杆的竣工加快,一起带动地产投资增速维持高水位,预计2021年也将达到8%。

销售数据继续超预期,一方面供给在确实增加,但另一方面是均价在回落,考虑到全年销售目标大概率能够完成,且开发商在有意识淡化增速目标,预计推盘力度也将在逐步下降,价格逐步企稳。

大小房企拿地和推盘时间错配明显,10月龙头房企销售增速下行、而行业增速上行,隐含中小房企推盘力度明显增强,和上半年土地市场由中小房企带动有较大关系,近期龙头房企拿地明显增强,和上半年少拿地形成反差。

2017年以来,每年均是上半年销售和土地市场好、下半年差,2020年也不例外,但开始出现细微变化,主要体现为中小房企继续保持上半年多拿地、下半年多卖房的节奏,但龙头房企上半年拿地明显减少、下半年拿地明显增加,尽管没有改变过去几年的倒V规律,但对土地市场带来一定程度平滑。预计2021年开始,中小房企也将调整拿地节奏。

我们维持强投资、中销售、弱开工的判断,预计将持续至2021年年底,经历紧信用预期后,当前板块处于见底回升阶段,维持增持评级。

资产负债表庞大对应的在建工程仍将推动地产投资持续维持高位,在2021年真实缩表结束前将保持较高推盘节奏带动销售保持增长水平,新开工会因为拿地整体维持低位水平使得新拿地对应的新开工不足,同时,存量土储的下降也对新开工带来负面影响。

本文作者:国君地产谢皓宇,文章来源:小谢看地产,原文标题:《【国君地产|10月观察】房企的自我平滑

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