12月9日，物业管理企业华润万象生活正式在港交所挂牌上市，首日开盘上涨38.12%，截至收盘，其报价28港元，上涨25.56%，总市值达616亿港元。
华润万象生活每股发售定价22.30港元/股。香港公开发售获29.78倍认购，国际发售获11.8倍认购。动态市盈率、静态市盈率更是超百倍，远超近期上市的恒大物业。
事实上，上市前一天的暗盘，华润万象生活股价就大涨30.04%，收盘报每股29港元。
华润万象生活的火爆发行一扫近日物业股破发颓势。
上周12月2日，年内最大物业股恒大物业在港交所挂牌上市，备受关注。
本身，恒大物业将发行价定在8.8港元/股，已属于招股价区间偏下，进场费用一手只需4924港元。而上市当日，恒大物业连8.8港元都没守住，收盘跌0.23%，报8.7港元/股，市值949亿港元，市场此前期待的千亿市值也随之落空。
连物业龙头也没守住发行价，市场一度以为物业股已经“熄火”了。事实上，港股物业板块不仅出现新股认购不足、频频破发的现象，板块也已整体陷入调整，股价持续下探。
上市物企的数量迄今已达39家。今年以来有15家物业公司成功登陆港股市场，近期已上市的有金科服务、融创服务、恒大物业等。
横向对比来看，已上市物企的滚动市盈率多为50倍左右，碧桂园服务市盈率57.55倍，恒大物业市盈率47.19倍，成绩较好者融创服务为75.39倍，对比之下，华润万象生活110.09倍的市盈率实属亮眼。
华润万象生活凭什么逆势上涨，取得高市盈率？
商业运营及物业管理服务（购物中心和写字楼）可能是华润万象生活此次赴港IPO的一大亮点。虽然商管板块体量虽然远不如住宅板块，但盈利能力更强，对其整体收入贡献颇多。
华润万象生活住宅板块的在管面积远高于商管板块。截至今年上半年，公司总建筑面积约1.07亿平方米，商管物业的建筑面积仅占到8.53%，而住宅物业的建筑面积达94.46%。
体量较小的商管板块却撑起了公司业绩收入的半边天。招股书显示，截至2020年6月，华润万象生活总收入为31.34亿元，其中商业运营及物业管理服务占比为46.4%。
商管板块历年的毛利率都在30%以上，去年达到40.8%，今年上半年为35.8%；住宅板块历年的毛利率不到15%，今年上半年该指标为14%。
华润万象生活此番股价大涨，可能正是因为其商业管理业务给资本市场以想象空间。
当下，商管业务占比较大的物企并不多。除了华润万象生活，还有合景悠活、卓越商企服务、金融街物业和宝龙商业等。这类物企的商管业务大致涉及商场、写字楼等业态及相应的增值服务。
根据弗若斯特沙利文的资料，按2020年上半年购物中心运营服务市场收入计算，华润万象生活在全国所有购物中心运营服务供应商中位居第二。
华丽的数据之下并非没有“窟窿”。
首先，华润万象生活目前有百分之三十的收入仍然依赖母公司。华润集团及华润置地为华润万象生活的两大客户，2017年至2020年上半年所贡献收入合共分别占总收入的31.2%、32.2%、32.3%、36.0%。
其次，整体来看，华润万象生活的毛利率不及行业平均水平。2017年至今年上半年，公司毛利率分别为13%、15%、16.1%和24.1%，增速并不显著。在2019年，上市物企平均毛利率为29.4%，几乎是华润万象生活同期毛利率的1.8倍。
对于物业股未来的趋势，投资者也有更理性的看法。
香港房地产金融研究人士黄立冲认为，物业股的价值难以支撑当下的估值，未来物业股合理的市盈率应该在18-29倍之间。
